Gör gazumping din vän
det finns inget som tillfredsställelsen att hitta den perfekta egenskapen och låsa i köpet.
ett hem i en stor plats och till rätt pris värmer hjärtat. Du har gjort erbjudandet och det har accepterats – bundet i en båge och presenterat som en presentkorg.
men här är ett sting i svansen för den oerfarna köparen, för du kan vara på väg att lära dig den hårda vägen hur nederlag kan ryckas från segerns käftar i New South Wales fastighetsspel.
det är den stora besvikelsen – ’Gazzing.’
medan gazumping låter som namnet på en underhållande clown, är det en mycket allvarlig sak som frays nerverna hos fastighetsköpare.
enligt NSW-lagstiftningen är ett kontrakt för att köpa en bit fastigheter inte järnklädd förrän dokument byts ut och insättningen har betalats.
det betyder att agenten, som hittills kan ha verkat som din bästa kompis, kan använda ditt erbjudande som hävstång för att söka något bättre från andra intresserade parter, och om deras räknare är mer frestande kan du bli utelämnad i kylan.
och det är inte bara agenten som är sly eftersom han eller hon är juridiskt skyldig att vidarebefordra till säljaren eventuella ytterligare erbjudanden som mottas för fastigheten fram till utbyte av kontrakt.
utövandet av gazzing spelar verkligen till fördel för säljaren. Det gör det möjligt för en agent att ”handla erbjudanden” och maximera resultatet. En agent kommer gärna Flipper mellan potentiella köpare ber var och en att förbättra den tidigare tills i slutet, det finns bara en.
det låter som köpare är på den elaka sidan av detta till synes orättvisa arrangemang, men smarta köpare kan använda gazumping till sin fördel genom att vidta åtgärder för att säkerställa att de är redo att göra vad som behövs för att låsa upp kontraktet.
var ”deal” redo
om du kan flytta snabbt, är chansen att du har kontraktet låst bort innan andra köpare vet att hemmet är utanför marknaden.
när du har fått det muntliga avtalet, lägg inte runt slösa tid och sola i ära av dina uppenbarligen överlägsna förhandlingsförmåga. Hustle!
gå in på agentens kontor och underteckna dessa dokument, ha din insättning redo och se till att affären blir klar.
att flytta snabbt är smart business.
förhandsgodkännande är för vinnare
förhandsgodkännande på ditt lån är ett måste när man handlar på den snabba NSW-marknaden.
ett förhandsgodkännande svarar på så många frågor till dig och säljaren. Du vet din budget och kan göra ditt erbjudande med tillförsikt, medveten om att banken är osannolikt att slå dig tillbaka så länge det alla värden upp.
den andra fördelen med förhandsgodkännande är att du inte behöver göra ditt erbjudande föremål för finansiering och som du ser från min tidigare blogg, detta sätter dig långt före mer coy konkurrens.
bäst av allt, fäst en 66W vilket innebär att du avstår från avkylningsperioden. Denna typ av problemfri metod kommer säkert att märkas av säljaren.
fick mässing i min ficka
tillsammans med att vara deal ready är att insättning redo.
avtalsrätt kräver ”övervägande” för att göra avtalet bindande, och för dig som köpare innebär det att du lägger ner några dollar för att låsa in det.
Under NSW-regler kan du lägga ner så lite på 0.25 procent av inköpspriset som insättning. Det är ett icke-återbetalningsbart belopp men det är nödvändigt – och du måste ha det till hands omedelbart. Se till att din bankcheck eller överföring av pengar kommer att gå igenom utan problem eftersom affären inte träffas förrän du betalar din del.
Ställ in en tidsgräns
Detta är lite av en hardball-teknik men kan vara effektiv när du vet att du har gjort ett starkt erbjudande. Registrera dig på en siffra men gör det klart att det bara är bra fram till en viss tid – kanske 5:00pm nästa dag. På så sätt tvingas säljaren att reagera snabbt och kanske inte har möjlighet att söka ytterligare bud från mindre förberedda potentiella köpare.
har alternativ
när det gäller att förhandla om fastigheter, har mer än en egenskap av intresse är en av de starkaste positionerna en köpare kan ha. När säljaren blir tystlåten, toey eller helt enkelt löjligt med sin räknare, det finns tröst i att veta andra egenskaper väntar. Det visar att du menar affärer och inte är beredda att hänga på för hurdy gurdy av erbjudanden från en rad köpare för att sluta snurra.
Känn din övre gräns
Bestäm din linje i sanden och ta dig in i det mentala utrymmet för att åka dit om du behöver.
detta innebär att tänka länge och hårt om var att hitta den extra dollarn eller ersättningen på villkor blir halmen som kramar kamelen. Du kan alltid börja lågt, men när det blir spetsiga slutet av diskussioner, du vill kunna ge en snabb ’ja’ eller ’nej’ till någon räknare av säljaren. Också, om tävlingen är hård, Du kan fram ditt allra bästa erbjudande på ett ögonblick utan att behöva tänka för länge.
Känn agenten
det är här en bra köparens agent är värd sin vikt i guld.
Ingenting slår erfarenhet – och detta inkluderar att hantera de olika agenter som verkar på våra marknader, eftersom var och en har sitt eget sätt att spela fastighetsspelet.
baserat på tidigare erfarenheter är köparens agenter fullt medvetna om hur varje agent sannolikt kommer att närma sig en affär.
jag har haft den situationen där en agent har tackat mig för mitt erbjudande och sedan berättade att han skulle handla detta belopp till sina andra framtidsutsikter innan säljaren tecknar. Det finns professionella men inte alltför subtila sätt att kommunicera med agenter som du inte är nöjd med detta – och med tanke på att vi sannolikt kommer att ta itu med denna agent igen i framtiden, han kommer att inse att vi inte snart kommer att glömma denna lilla.
vi känner också till andra agenter som bara är angelägna om att få en affär klar.
att ha en pågående affärsrelation med agenter har fungerat till vår fördel flera gånger. Mest effektivt när jag har upptäckt en gazzingprocessformning har jag kunnat prata med agenter och säga, ”Ge oss bara den sista biten av körsbäret – klockan 4:45 på fredagen, låt oss veta vad vi måste slå för att få affären klar.”De kommer ofta att göra det för att de ser oss som en återkommande köpare – de behöver inte göra det, men de kommer att göra det för att de vill göra oss en tjänst.
Gazumping är ett faktum när det gäller att köpa i NSW, men genom att vara medveten om processen, veta när du ska ponny med ditt bästa erbjudande och arbeta med erfarna rådgivare kan du använda gazumping till din fördel och lämna tävlingen bedövad medan du går bort med priset.