mäklaren avgifter i Calgary
i Calgary, den mest använda modellen är 7/3. Detta innebär att en säljare betalar $7,000 på den första $100,000 och 3% på balansen. Om ett hus säljer för $ 400,000, betyder det $7,000 för den första $100,000 plus 3% på $300,000. Det är $ 7,000 plus $9,000 motsvarar $16,000. Denna kommission kommer oftast att delas upp i två. Vanligtvis är det 50% för försäljningsagenten och 50% för köpagenten.
eftersom varje fastighetsmäklare är associerad med en mäklare, måste denna provision betalas till mäklaren hos försäljningsagenten. Provisionen betalas aldrig direkt till fastighetsmäklaren. Säljaren betalar provisionen direkt till försäljningsmäklaren, och försäljningsmäklaren betalar sin del till köpmäklaren. Båda mäklarfirmorna drar av provisionen med eventuell mäklar-och administrationsavgift innan de betalar sina representerande agenter.
betalningsvillkor måste vara skriftliga för både köp och försäljning
en säljare tecknar ett noteringsavtal. Det anger tydligt de provisioner som är skyldiga till försäljningsagenten (igen, officiellt förmedling av försäljningsagenten). Detta noteringsavtal anger också den provision som betalats till köpagenten (och igen, officiellt till köpmäklaren).
Köpavgifter anges i ett serviceavtal
köpare måste underteckna ett serviceavtal. Detta avtal kan kallas ett köparavtal och är obligatoriskt sedan juli 2014. Detta serviceavtal förklarar alla skyldigheter för mäklaren och dess köpagent, så dessa är tydliga för köparen. Avgifterna anges också tydligt i detta Avtal, så köparen vet exakt vad inköpsagenten tar ut.
i Calgary är det vanligast att Säljaren betalar avgifterna för inköpsagenten. Att säga det på det officiella sättet: Säljaren betalar provisionen till försäljningsmäklaren och försäljningsmäklaren betalar provisionen till köpmäklaren. Därefter betalar säljmäklaren ut försäljningsagenten och köpmäklaren betalar ut till köpagenten efter avdrag för mäklaravgifter. Pengar flyter aldrig mellan agent och agent, men alltid mellan mäklare.
i Calgary är det vanligast att Säljaren betalar avgifterna för inköpsagenten
vad händer om säljaren inte betalar full provision?
som köpare i Calgary måste du förstå vad som händer om en säljare inte erbjuder hela provisionen till köpagenten. För en köpare är några scenarier möjliga:
- du som köpare måste betala köpeagenten för bristen i provision.
- köparen kan be säljaren om underskottet och skriva detta som en term i köpeavtalet.
- köpmäklaren kommer att täcka skillnaden.
som köpare måste du förstå avsikten med din köpagent när det finns ett underskott i kommissionen. Varje MLS-lista anger de erbjudna provisionerna till en köpagent. Enligt vår åsikt hoppar många köpagenter över att visa de egenskaper hos säljare som inte betalar ’full’ provision. En bra köp fastighetsmäklare kommer att ringa försäljningsagenten före visningen för att fråga om säljaren är potentiellt beredd att betala full provision. Vår erfarenhet visar att många säljare är beredda att betala full provision när du frågar. Alternativt kan agenten ringa det samtalet innan han/hon faktiskt lägger in ett erbjudande. Hur som helst måste du som köpare informeras i förväg när säljaren erbjuder mindre provisioner än vad köpagenten debiterar.
noteringsavtalet anger kommissionen som betalats till inköpsagenten
således, i enlighet med ovanstående förklaring, varje säljare kan förstå vikten av att erbjuda ’full’ provision till en köparens agent. Det är ett faktum att fastighetsmäklare kan, och enligt vår mening, vissa köper agenter kommer, undvika att visa en fastighet. Officiellt dock, köpa agenter är inte tillåtet att stänga ner några visningar deras köp kunden ber om. Självklart innebär färre visningar färre potentiella erbjudanden. Vet också att många köpagenter fortfarande arbetar med köpare som inte (ännu) har kontrakt med dem och aldrig tecknat ett serviceavtal. Även om detta serviceavtal är obligatoriskt, kan vissa fastighetsmäklare ta en chans att deras köpare faktiskt kommer att göra ett köp. Köparen tecknar detta serviceavtal vid skrivandet av det faktiska erbjudandet.
förhandla dina avgifter med din fastighetsmäklare
fastighetsmäklare avgifter är inte standard. Här är fyra scenarier, och du kan välja vilken du föredrar:
- mäklaren avgifter full provision, som anses 7/3 av de flesta i Calgary.
- mäklaren sänker avgifterna eftersom du förhandlar om dem, vilket kan innebära att agenten är en dålig förhandlare som inte ens kan förhandla om sina egna avgifter. Hur kommer den här agenten att förhandla för din räkning?
- mäklaren skär provisioner eftersom han/hon har ett jobb på sidan. Vi vet att många agenter som arbetar heltid på ett annat jobb, slutföra några fastighetsaffärer på sidan. (Ungefär 50% av alla Calgary-agenter Slutför bara 1 eller 2 transaktioner per år!)
- mäklaren skär sina provisioner, kanske för att agenten är desperat och behöver en lönecheck. Enligt vår mening är detta det farligaste scenariot för både köpare eller säljare.
en fastighetsmäklare som behöver en lönecheck fungerar sällan i ditt bästa intresse. Och här är varför. Nästan alla fastighetsmäklare kommer att arbeta med procentsatser. Som ett exempel, anta att ditt hus är listat på $400,000. I det vanligaste scenariot av 7/3 betyder det att du betalar $16,000. Hälften av den provisionen går till köpagenten och lämnar $8000 för din försäljningsagent. Men $8,000 betalas endast om hemmet säljer för hela priset på $400,000. I nästan alla fall kommer köpare att förhandla om ditt pris. (Det beror naturligtvis på vilken typ av marknad).
- om ditt hem säljer för $370,000, mäklaren får $7,550.
- om ditt hem säljer för $380,000, försäljningsagenten får $7,700.
- och om hemmet säljer för $390,000, får mäklaren $7,850.
välj inte en fastighetsmäklare som är desperat för en lönecheck
skillnaden för fastighetsmäklaren är inte så mycket, men för säljaren är det mycket pengar. Varje $10.000 skillnad för säljaren är lika med $ 150 för mäklaren. För mäklaren är det enkelt: ta $7,550 idag, eller han/hon kan få $ 0 i morgon. Det finns alltid en chans att huset inte säljer.
detsamma gäller för köpagenterna. Välj inte en fastighetsmäklare som är desperat efter en lönecheck. Du måste lita på att din agent arbetar i ditt bästa intresse. Det är du, köparen som bestämmer hur många bostäder du vill se. Till och med idag pratar vi fortfarande med människor som kände sig pressade att köpa ett hem.
vissa köper kunder undrar hur det är möjligt att vi får betalt en procentsats på ett köp samt. Ju högre köpeskillingen desto högre är provisionen. Tekniskt är det uttalandet korrekt. Men procentvis, det fungerar på samma sätt som med att sälja provisioner. Varje $10.000 av köpeskillingen är $150 i provisioner för mäklaren. Förtroende för din fastighetsmäklare är viktigt. Med det förtroendet kommer ett serviceavtal för en köpare att underteckna. Först då vet både köpare och agent vad de kan förvänta sig, och eventuella överraskningar kan minskas.
om du vill veta mer om serviceavtal när du köper ett hem, välkommen att kontakta oss. Vi kan maila dig en kopia och förklara för dig hur vi gillar att arbeta med att köpa ett hem.
rabatt mäklare
många säljare förstår inte kommissionsstrukturen som rabattmäklare presenterar
en sak som många säljare inte förstår är den kommissionsstruktur som rabattmäklare presenterar. De annonserar att de bara tar ut 1% för att sälja ditt hus. Men som förklarats tidigare, på köpsidan, behöver du oftast erbjuda hela 3,5 /1,5 %. Du sparar bara några dollar på försäljningssidan. Och frågan kvarstår: hur fungerar en rabatt agent arbete på förhandlingar om ditt hem när han/hon får bara en bråkdel av kommissionen själva?
på köpsidan kommer denna rabattagent sannolikt att be om’ full ’ provision på 3.5% / 1.5%. Diskonteringsagenten är också skyldig att ha ett serviceavtal på plats. En smart köpare kan försöka förhandla om denna köpkommission också, i form av återbetalning på köpprovisioner. Om diskonteringsagenten är generös på försäljningssidan kan han/hon också vara generös på köpsidan.
andra kommissionsstrukturer i fastigheter
den vanligaste strukturen i Calgary är 7/3-konstruktionen, men det finns också olika alternativ.
- en fast procentsats på försäljningspriset; till exempel, 5% på försäljningen delas mellan agenter.
- en fast avgift; provisionen är en avgift, till exempel $10,000, oavsett vad hemmet säljer för
- en fast avgift per timme. Personligen har vi aldrig stött på denna struktur, inte heller har vi hört talas om agenter som arbetar med denna struktur i Calgary.
i Calgary får vi inte arbeta med en struktur där vi får betalt baserat på skillnaden mellan ett begärt pris och ett sålt pris. Till exempel säljer du ditt hem och berättar försäljningsagenten du vill ha $500,000 för ditt hem. Mäklaren går med på att få dig $500,000 och vad han/hon säljer det mer för, är agentens provision. Detta är absolut inte tillåtet, av Calgary Real Estate Board.