Realtor fees in Calgary
A Calgary, il modello più utilizzato è 7/3. Ciò significa che un venditore paga 7 7.000 sul primo $100.000 e 3% sul saldo. Se una casa vende per 4 400.000, che significa 7 7.000 per il primo $100.000 più il 3% su $300.000. Questo è $7,000 più $9,000 equivale a $16,000. Questa commissione sarà molto spesso divisa in due. Di solito è 50% per l’agente di vendita e 50% per l’agente di acquisto.
Poiché ogni agente immobiliare è associato a un’intermediazione, questa commissione deve essere pagata all’intermediazione dell’agente di vendita. La commissione non viene mai pagata direttamente all’agente immobiliare. Il venditore paga la commissione direttamente all’intermediazione di vendita e l’intermediazione di vendita paga la sua parte all’intermediazione di acquisto. Entrambi i broker deducono la commissione con qualsiasi commissione di intermediazione e amministrazione prima di pagare i loro agenti rappresentanti.
I termini di pagamento devono essere scritti sia per l’acquisto che per la vendita
Un venditore firma un contratto di quotazione. Indica chiaramente le commissioni dovute all’agente di vendita (di nuovo, ufficialmente l’intermediazione dell’agente di vendita). Questo contratto di quotazione afferma anche la commissione pagata all’agente di acquisto (e ancora, ufficialmente all’intermediazione di acquisto).
Le tasse di acquisto sono stabilite in un contratto di servizio
Gli acquirenti devono firmare un contratto di servizio. Questo accordo può essere definito un accordo di intermediazione acquirente ed è obbligatorio da luglio 2014. Questo contratto di servizio spiega tutti i doveri dell’intermediazione e del suo agente di acquisto, quindi questi sono chiari per l’acquirente. Inoltre, le tasse sono chiaramente stabilite in questo accordo, quindi l’acquirente sa esattamente cosa addebita l’agente di acquisto.
A Calgary è più comune che il venditore paga le tasse per l’agente di acquisto. Per dirlo in modo ufficiale: il venditore paga la commissione all’intermediazione di vendita e l’intermediazione di vendita paga la commissione all’intermediazione di acquisto. Successivamente, l’intermediazione di vendita paga l’agente di vendita e l’intermediazione di acquisto paga all’agente di acquisto, dopo la detrazione delle commissioni di intermediazione. Il denaro non scorre mai tra agente e agente, ma sempre tra intermediari.
A Calgary è più comune che il venditore paga le tasse per l’agente di acquisto
Cosa succede se il venditore non paga la commissione completa?
Come acquirente a Calgary, devi capire cosa succede se un venditore non offre la commissione “completa” all’agente acquirente. Per un acquirente sono possibili alcuni scenari:
- Voi come l’acquirente deve pagare l’agente di acquisto per il deficit di commissione.
- L’acquirente può chiedere al venditore il deficit e scriverlo come termine nel contratto di acquisto.
- L’agente immobiliare di acquisto coprirà la differenza.
In qualità di acquirente, è necessario comprendere l’intenzione del vostro agente di acquisto quando c’è un deficit nella commissione. Ogni MLS listing afferma le commissioni offerte ad un agente di acquisto. A nostro parere molti agenti di acquisto saltare mostrando quelle proprietà dei venditori che non pagano ‘pieno’ commissione. Un buon agente immobiliare acquisto chiamerà l’agente di vendita prima della mostra di informarsi se il venditore è potenzialmente disposti a pagare commissioni complete. La nostra esperienza dimostra che molti venditori sono disposti a pagare la commissione completa una volta che chiedi. In alternativa, l’agente può effettuare tale chiamata prima che egli effettivamente mette in un’offerta. In entrambi i casi, voi come l’acquirente deve essere informato in anticipo quando il venditore offre meno commissioni di quello che le spese di agente di acquisto.
Il contratto di quotazione indica la commissione pagata all’agente acquirente
Pertanto, in conformità con la spiegazione di cui sopra, qualsiasi venditore può comprendere l’importanza di offrire una commissione “completa” all’agente di un acquirente. È un fatto che gli agenti immobiliari possono, e a nostro parere, alcuni agenti di acquisto, evitare di mostrare una proprietà. Ufficialmente però, gli agenti di acquisto non sono autorizzati a rifiutare qualsiasi visione richiesta dal loro cliente acquirente. Ovviamente, meno proiezioni significa meno offerte potenziali. Inoltre, sappi che molti agenti di acquisto lavorano ancora con acquirenti che non sono (ancora) sotto contratto con loro e non hanno mai firmato un contratto di servizio. Anche se questo contratto di servizio è obbligatorio, alcuni agenti immobiliari possono prendere una possibilità che il loro acquirente sarà effettivamente effettuare un acquisto. L’acquirente firma il presente contratto di servizio al momento della stesura dell’offerta effettiva.
Negoziare le tasse con il vostro agente immobiliare
Tasse agente immobiliare non sono standard. Qui ci sono quattro scenari, ed è possibile selezionare quello che si preferisce:
- L’agente immobiliare addebita una commissione completa, che è considerata 7/3 dalla maggior parte di Calgary.
- L’agente immobiliare taglia le tasse perché li negozia, il che può significare che l’agente è un povero negoziatore che non può nemmeno negoziare le proprie tasse. Come farà questo agente a negoziare per vostro conto?
- L’agente immobiliare taglia le commissioni perché ha un lavoro sul lato. Sappiamo che molti agenti che lavorano a tempo pieno in un altro lavoro, completando alcune transazioni immobiliari sul lato. (Circa il 50% di tutti gli agenti di Calgary completa solo 1 o 2 transazioni all’anno!)
- L’agente immobiliare taglia le sue commissioni, forse perché l’agente è disperato e ha bisogno di uno stipendio. A nostro parere, questo è lo scenario più pericoloso sia per l’acquirente o il venditore.
Un agente immobiliare che ha bisogno di un assegno paga raramente funziona nel vostro interesse. Ed ecco perché. Quasi tutti gli agenti immobiliari lavoreranno con percentuali. Ad esempio, supponiamo che la tua casa sia quotata a $400.000. Nello scenario più comune di 7/3 questo significa che si paga $16.000. La metà di quella commissione va all’agente di acquisto, lasciando 8 8.000 per il tuo agente di vendita. Ma il 8 8.000 viene pagato solo se la casa vende per l’intero prezzo richiesto di 4 400.000. In quasi tutti i casi, gli acquirenti negozieranno sul prezzo richiesto. (Ovviamente dipende dal tipo di mercato).
- Se la vostra casa vende per $370.000, l’agente immobiliare ottiene $7.550.
- Se la vostra casa vende per $380.000, l’agente di vendita ottiene $7.700.
- E se la casa vende per $390.000, l’agente immobiliare ottiene $7.850.
Non scegliere un agente immobiliare che è alla disperata ricerca di uno stipendio
La differenza per l’agente immobiliare non è molto, ma per il venditore è un sacco di soldi. Ogni difference 10.000 differenza per il venditore è uguale a $150 per l’agente immobiliare. Per l’agente immobiliare è semplice: prendere il today 7.550 oggi, o s / egli potrebbe ottenere tomorrow 0 domani. C’è sempre la possibilità che la casa non vende.
Lo stesso vale per gli agenti di acquisto. Non scegliere un agente immobiliare che è alla disperata ricerca di uno stipendio. Si dovrà fiducia che il vostro agente sta lavorando nel vostro interesse. Sei tu, l’acquirente che determina quante case vorresti vedere. Ancora oggi, parliamo ancora con persone che si sentivano sotto pressione per comprare una casa.
Alcuni clienti che acquistano si chiedono come sia possibile che ci venga pagata una percentuale su un acquisto. Dopo tutto, maggiore è il prezzo di acquisto, maggiore è la commissione. Tecnicamente questa affermazione è corretta. Ma percentuale saggio, funziona lo stesso come con le commissioni di vendita. Ogni $10.000 del prezzo di acquisto è commissions 150 in commissioni per l’agente immobiliare. La fiducia nel vostro agente immobiliare è importante. Con quella fiducia arriva un contratto di servizio per un acquirente di firmare. Solo allora, sia l’acquirente che l’agente sanno cosa aspettarsi e qualsiasi sorpresa può essere ridotta.
Se volete saperne di più sui contratti di servizio quando si acquista una casa, non esitate a contattarci. Siamo in grado di e-mail una copia e spiegare a voi come ci piace lavorare per l’acquisto di una casa.
Broker di sconto
Molti venditori non capiscono la struttura delle commissioni che i broker di sconto presentano
Una cosa che molti venditori non capiscono è la struttura delle commissioni che i broker di sconto presentano. Pubblicizzano fanno pagare solo l ‘ 1% per vendere la tua casa. Tuttavia, come spiegato in precedenza, dal lato degli acquisti, è più spesso necessario offrire l’intero 3.5 /1.5 %. Si risparmia solo pochi dollari sul lato di vendita. E la domanda rimane: come funziona un agente di sconto sui negoziati per la vostra casa quando s / egli riceve solo una frazione della commissione se stessi?
Sul lato dell’acquisto, questo agente di sconto molto probabilmente chiederà la commissione “completa” di 3.5% / 1.5%. Inoltre, l’agente di sconto è obbligato ad avere un contratto di servizio in atto. Un acquirente intelligente potrebbe provare a negoziare anche su questa commissione di acquisto, sotto forma di rimborso sulle commissioni di acquisto. Se l’agente di sconto è generoso sul lato di vendita, s / egli potrebbe essere generoso sul lato di acquisto pure.
Altre strutture di commissione nel settore immobiliare
La struttura più comune a Calgary è la costruzione 7/3, ma ci sono anche diverse opzioni.
- Una percentuale fissa sul prezzo di vendita; ad esempio, 5% sulla vendita da dividere tra agenti.
- Una tassa fissa; la commissione è una tassa, per esempio $10.000, indipendentemente da ciò che la casa vende per
- Una tassa fissa all’ora. Personalmente, non abbiamo mai incontrato questa struttura, né abbiamo sentito parlare di agenti che lavorano con questa struttura a Calgary.
A Calgary, non ci è permesso lavorare con una struttura in cui veniamo pagati in base alla differenza tra un prezzo richiesto e un prezzo venduto. Ad esempio, vendi la tua casa e dì all’agente di vendita che desideri 5 500.000 per la tua casa. L’agente immobiliare si impegna a ottenere il $500.000 e qualunque s / lo vende di più per, è la commissione dell’agente. Questo non è assolutamente permesso, dal Consiglio immobiliare di Calgary.