Maklergebühren in Calgary
In Calgary ist das am häufigsten verwendete Modell 7/3. Dies bedeutet, dass ein Verkäufer 7.000 US-Dollar für die ersten 100.000 US-Dollar und 3% für den Restbetrag zahlt. Wenn ein Haus für 400.000 US-Dollar verkauft wird, bedeutet dies 7.000 US-Dollar für die ersten 100.000 US-Dollar plus 3% auf 300.000 US-Dollar. Das ist $ 7.000 plus $ 9.000 entspricht $ 16.000. Diese Provision wird meistens in zwei Teile geteilt. Normalerweise sind es 50% für den Verkäufer und 50% für den Käufer.
Da jeder Makler mit einem Makler verbunden ist, muss diese Provision an den Makler des Verkaufsvertreters gezahlt werden. Die Provision wird niemals direkt an den Makler gezahlt. Der Verkäufer zahlt die Provision direkt an den verkaufenden Makler, und der verkaufende Makler zahlt seinen Teil an den kaufenden Makler. Beide Makler ziehen die Provision mit jeder Makler- und Verwaltungsgebühr ab, bevor sie ihre Vertreter bezahlen.
Zahlungsbedingungen müssen sowohl für den Kauf als auch für den Verkauf schriftlich vorliegen
Ein Verkäufer unterzeichnet einen Kotierungsvertrag. Es zeigt deutlich die dem Verkaufsagenten geschuldeten Provisionen an (wiederum offiziell die Vermittlung des Verkaufsagenten). Dieser Listing-Vertrag gibt auch die Provision an, die an den Buying Agent (und wieder offiziell an den Buying Brokerage) gezahlt wird.
Die Kaufgebühren werden in einem Servicevertrag festgelegt
Käufer müssen einen Servicevertrag unterzeichnen. Diese Vereinbarung kann als Käufermaklervertrag bezeichnet werden und ist seit Juli 2014 obligatorisch. In diesem Servicevertrag werden alle Pflichten des Maklers und seines Käufers erläutert, sodass diese für den Käufer klar sind. Außerdem sind die Gebühren in dieser Vereinbarung klar festgelegt, sodass der Käufer genau weiß, was der Einkäufer berechnet.
In Calgary ist es am häufigsten, dass der Verkäufer die Gebühren für den Einkäufer zahlt. Um es offiziell zu sagen: Der Verkäufer zahlt die Provision an den verkaufenden Makler und der verkaufende Makler zahlt die Provision an den kaufenden Makler. Danach zahlt der verkaufende Makler den verkaufenden Agenten aus und der kaufende Makler zahlt nach Abzug der Maklergebühren an den kaufenden Agenten aus. Geld fließt nie zwischen Agenten und Agenten, sondern immer zwischen Maklern.
In Calgary ist es am häufigsten, dass der Verkäufer die Gebühren für den Einkäufer zahlt
Was ist, wenn der Verkäufer nicht die volle Provision zahlt?
Als Käufer in Calgary müssen Sie verstehen, was passiert, wenn ein Verkäufer dem Einkäufer nicht die volle Provision anbietet. Für einen Käufer sind einige Szenarien möglich:
- Sie als Käufer müssen den Buying Agent für den Provisionsausfall bezahlen.
- Der Käufer kann den Verkäufer um den Fehlbetrag bitten und diesen als Laufzeit in den Kaufvertrag schreiben.
- Der kaufende Makler wird die Differenz decken.
Als Käufer müssen Sie die Absicht Ihres Einkäufers verstehen, wenn die Provision nicht ausreicht. Jede MLS-Auflistung gibt die angebotenen Provisionen an einen Einkäufer an. Unserer Meinung nach überspringen viele Einkäufer die Anzeige der Immobilien von Verkäufern, die keine ‚volle‘ Provision zahlen. Ein guter kaufender Grundstücksmakler ruft den Verkaufsagenten vor der Präsentation an, um sich zu erkundigen, ob der Verkäufer möglicherweise bereit ist, volle Provisionen zu zahlen. Unsere Erfahrung zeigt, dass viele Verkäufer bereit sind, die volle Provision zu zahlen, sobald Sie fragen. Alternativ kann der Agent diesen Anruf tätigen, bevor er tatsächlich ein Angebot abgibt. In jedem Fall müssen Sie als Käufer im Voraus informiert werden, wenn der Verkäufer weniger Provisionen anbietet, als der Einkäufer berechnet.
Der Kotierungsvertrag gibt die an den Kaufagenten gezahlte Provision an
In Übereinstimmung mit der obigen Erklärung kann jeder Verkäufer daher verstehen, wie wichtig es ist, dem Agenten eines Käufers eine vollständige Provision anzubieten. Es ist eine Tatsache, dass Makler können, und unserer Meinung nach, einige Kaufagenten werden, vermeiden, eine Immobilie zu zeigen. Offiziell dürfen Kaufagenten jedoch keine Besichtigungen ablehnen, nach denen ihr Kaufkunde fragt. Weniger Vorführungen bedeuten natürlich weniger potenzielle Angebote. Beachten Sie auch, dass viele Einkäufer immer noch mit Käufern zusammenarbeiten, die (noch) keinen Vertrag mit ihnen haben und nie einen Servicevertrag unterzeichnet haben. Obwohl diese Servicevereinbarung obligatorisch ist, können einige Makler das Risiko eingehen, dass ihr Käufer tatsächlich einen Kauf tätigt. Der Käufer unterzeichnet diesen Servicevertrag zum Zeitpunkt des Schreibens des tatsächlichen Angebots.
Verhandeln Sie Ihre Gebühren mit Ihrem Makler
Maklergebühren sind nicht Standard. Hier sind vier Szenarien, und Sie können auswählen, welches Sie bevorzugen:
- Der Makler berechnet die volle Provision, die von den meisten in Calgary als 7/3 angesehen wird.
- Der Makler senkt die Gebühren, weil Sie sie aushandeln, was bedeuten kann, dass der Makler ein schlechter Verhandlungsführer ist, der nicht einmal seine eigenen Gebühren aushandeln kann. Wie wird dieser Agent in Ihrem Namen verhandeln?
- Der Makler kürzt Provisionen, weil er nebenbei einen Job hat. Wir kennen viele Agenten, die Vollzeit in einem anderen Job arbeiten und nebenbei ein paar Immobilientransaktionen abschließen. (Ungefähr 50% aller Calgary-Agenten schließen nur 1 oder 2 Transaktionen pro Jahr ab!)
- Der Makler kürzt seine Provisionen, vielleicht weil der Makler verzweifelt ist und einen Gehaltsscheck braucht. Unserer Meinung nach ist dies das gefährlichste Szenario für Käufer oder Verkäufer.
Ein Makler, der einen Gehaltsscheck benötigt, arbeitet selten in Ihrem besten Interesse. Und hier ist der Grund. Fast alle Makler werden mit Prozentsätzen arbeiten. Angenommen, Ihr Haus ist bei 400.000 US-Dollar gelistet. Im gängigsten Szenario von 7/3 bedeutet dies, dass Sie 16.000 US-Dollar zahlen. Die Hälfte dieser Provision geht an den Buying Agent und hinterlässt 8.000 US-Dollar für Ihren Selling Agent. Die 8.000 US-Dollar werden jedoch nur gezahlt, wenn das Haus zum vollen Preis von 400.000 US-Dollar verkauft wird. In fast allen Fällen verhandeln Käufer über Ihren geforderten Preis. (Es hängt natürlich von der Art des Marktes ab).
- Wenn Ihr Haus für 370.000 US-Dollar verkauft wird, erhält der Makler 7.550 US-Dollar.
- Wenn Ihr Haus für 380.000 US-Dollar verkauft wird, erhält der Verkaufsagent 7.700 US-Dollar.
- Und wenn das Haus für 390.000 US-Dollar verkauft wird, erhält der Makler 7.850 US-Dollar.
Wählen Sie keinen Makler, der verzweifelt nach einem Gehaltsscheck sucht
Der Unterschied für den Makler ist nicht so viel, aber für den Verkäufer ist es eine Menge Geld. Jede Differenz von 10.000 US-Dollar für den Verkäufer entspricht 150 US-Dollar für den Makler. Für den Makler ist es einfach: Nehmen Sie die $ 7.550 heute, oder er / sie könnte morgen $ 0 bekommen. Es besteht immer die Möglichkeit, dass das Haus nicht verkauft wird.
Das gleiche gilt für die Einkäufer. Wählen Sie keinen Makler, der verzweifelt nach einem Gehaltsscheck sucht. Sie müssen darauf vertrauen, dass Ihr Agent in Ihrem besten Interesse arbeitet. Sie sind es, der Käufer, der bestimmt, wie viele Häuser Sie sehen möchten. Auch heute noch sprechen wir mit Menschen, die sich unter Druck gesetzt fühlten, ein Haus zu kaufen.
Einige Käufer fragen sich, wie es möglich ist, dass wir auch einen Prozentsatz für einen Kauf erhalten. Denn je höher der Kaufpreis, desto höher die Provision. Technisch ist diese Aussage korrekt. Aber prozentual funktioniert es genauso wie beim Verkauf von Provisionen. Jeder $ 10.000 des Kaufpreises ist $ 150 in Provisionen für den Makler. Vertrauen in Ihren Makler ist wichtig. Mit diesem Vertrauen kommt eine Servicevereinbarung für einen Käufer zu unterzeichnen. Nur dann wissen Käufer und Agent, was sie erwartet, und Überraschungen können reduziert werden.
Wenn Sie mehr über die Servicevereinbarungen beim Kauf eines Eigenheims erfahren möchten, können Sie sich gerne an uns wenden. Wir können Ihnen eine Kopie per E-Mail senden und Ihnen erklären, wie wir gerne am Kauf eines Eigenheims arbeiten.
Discount-Broker
Viele Verkäufer verstehen die Provisionsstruktur, die Discount Brokerages präsentieren, nicht
Eine Sache, die viele Verkäufer nicht verstehen, ist die Provisionsstruktur, die Discount Brokerages präsentieren. Sie werben, dass sie nur 1% für den Verkauf Ihres Hauses berechnen. Wie bereits erläutert, müssen Sie auf der Kaufseite jedoch meistens die vollen 3,5 / 1,5% anbieten. Sie sparen nur ein paar Dollar auf der Verkaufsseite. Und die Frage bleibt: wie arbeitet ein Discounter bei Verhandlungen für Ihr Zuhause, wenn er selbst nur einen Bruchteil der Provision erhält?
Auf der Kaufseite wird dieser Discount-Agent höchstwahrscheinlich die ‚volle‘ Provision von 3,5% / 1,5% verlangen. Außerdem ist der Discounter verpflichtet, einen Servicevertrag abzuschließen. Ein kluger Käufer könnte versuchen, auch über diese Kaufprovision in Form einer Rückerstattung der Kaufprovisionen zu verhandeln. Wenn der Discount-Agent auf der Verkaufsseite großzügig ist, könnte er auch auf der Kaufseite großzügig sein.
Andere Provisionsstrukturen in Immobilien
Die häufigste Struktur in Calgary ist die 7/3-Konstruktion, aber es gibt auch verschiedene Optionen.
- Ein fester Prozentsatz auf den Verkaufspreis; zum Beispiel 5% auf den Verkauf, der zwischen Agenten aufgeteilt werden soll.
- Eine Pauschalgebühr; Die Provision ist eine Gebühr, zum Beispiel $ 10.000, unabhängig davon, was das Haus für
- Eine feste Gebühr pro Stunde verkauft. Persönlich sind wir noch nie auf diese Struktur gestoßen, noch haben wir von Agenten gehört, die mit dieser Struktur in Calgary arbeiten.
In Calgary dürfen wir nicht mit einer Struktur arbeiten, bei der wir auf der Grundlage der Differenz zwischen einem geforderten und einem verkauften Preis bezahlt werden. Zum Beispiel verkaufen Sie Ihr Haus und sagen Sie dem Verkaufsagenten, dass Sie $ 500.000 für Ihr Haus wollen. Der Makler stimmt zu, Ihnen die $ 500.000 zu bekommen, und was auch immer er / sie es mehr verkauft, ist die Provision des Agenten. Dies ist absolut nicht erlaubt, von der Calgary Real Estate Board.