Realtor fees in Calgary
in Calgary is het meest gebruikte model 7/3. Dit betekent dat een verkoper betaalt $ 7,000 op de eerste $ 100.000 en 3% op het saldo. Als een huis verkoopt voor $ 400.000, dat betekent $7.000 voor de eerste $ 100.000 plus 3% op $300.000. Dat is $7.000 plus $ 9.000 is $16.000. Deze commissie zal meestal in tweeën worden gesplitst. Meestal is het 50% voor de verkopende agent en 50% voor de koper agent.
omdat elke makelaar geassocieerd is met een makelaardij, moet deze commissie worden betaald aan de makelaardij van de verkoopagent. De Commissie wordt nooit rechtstreeks aan de makelaar betaald. De verkoper betaalt de Commissie rechtstreeks aan de verkopende makelaardij, en de verkopende Makelaardij betaalt zijn deel aan de inkoopmakelaardij. Beide Makelaarskantoren brengen de Commissie met eventuele makelaarskosten en administratiekosten in mindering voordat zij hun vertegenwoordigende agenten betalen.
betalingsvoorwaarden moeten schriftelijk zijn voor zowel aan-als verkopen
een verkoper ondertekent een noteringscontract. Het geeft duidelijk aan welke provisies de verkopende agent verschuldigd is (wederom officieel de makelaardij van de verkopende agent). In deze noteringsovereenkomst staat ook dat de Commissie is betaald aan de inkoopagent (en opnieuw officieel aan de inkoopmakelaar).
inkoopkosten worden vastgelegd in een serviceovereenkomst
kopers moeten een serviceovereenkomst ondertekenen. Deze overeenkomst kan een buyer Makelaardij overeenkomst worden genoemd en is verplicht sinds juli 2014. Deze serviceovereenkomst legt alle taken van de makelaardij en de inkoopagent uit, dus deze zijn duidelijk voor de koper. Ook, de kosten zijn duidelijk vastgelegd in deze overeenkomst, zodat de koper weet precies wat de koper in rekening brengt.
in Calgary is het gebruikelijk dat de verkoper de kosten voor de koper betaalt. Om het officieel te zeggen: de verkoper betaalt de Commissie aan de verkopende makelaardij en de verkopende Makelaardij betaalt de Commissie aan de inkoopmakelaardij. Daarna betaalt de verkopende Makelaardij de verkopende Makelaardij uit en betaalt de inkoopmakelaardij uit aan de inkoopmakelaardij, na aftrek van makelaarskosten. Geld stroomt nooit tussen agent en agent, maar altijd tussen makelaardijen.
in Calgary is het meest gebruikelijk dat de verkoper de kosten betaalt voor de koper agent
wat als de verkoper geen volledige commissie betaalt?
als koper in Calgary moet u begrijpen wat er gebeurt als een verkoper de ‘volledige’ commissie niet aanbiedt aan de koper. Voor een koper zijn een paar scenario ‘ s mogelijk:
- u als koper moet betalen de koper agent voor het tekort in de Commissie.
- de koper kan de verkoper om het tekort vragen en dit als termijn in het koopcontract schrijven.
- de Koper dekt het verschil.
als koper moet u de intentie van uw inkoper begrijpen wanneer er een tekort in de Commissie is. Elke MLS vermelding staat de aangeboden commissies aan een koper agent. Naar onze mening veel koopagenten overslaan tonen die eigenschappen van verkopers die niet betalen ‘volledige’ commissie. Een goede inkoop makelaar zal de verkopende agent bellen voordat de show om te vragen of de verkoper potentieel bereid is om volledige commissies te betalen. Onze ervaring leert dat veel verkopers bereid zijn om volledige commissie te betalen zodra u het vraagt. Als alternatief kan de agent die oproep doen voordat hij/zij daadwerkelijk een aanbod doet. Hoe dan ook, u als koper moet vooraf worden geïnformeerd wanneer de verkoper biedt minder commissies dan wat de koper in rekening brengt.
in de noteringsovereenkomst staat dat de aan de koper betaalde provisie
dus, in overeenstemming met de bovenstaande uitleg, elke verkoper kan begrijpen het belang van het aanbieden van ‘volledige’ commissie aan de agent van een koper. Het is een feit dat makelaars kunnen, en naar onze mening, sommige kopers agenten zullen, vermijden het tonen van een woning. Officieel echter, het kopen van agenten zijn niet toegestaan om elke bezichtigingen hun inkoop klant vraagt af te wijzen. Uiteraard betekent minder showings minder potentiële aanbiedingen. Weet ook dat veel inkoopagenten nog steeds werken met kopers die (nog) niet onder contract staan met hen en nooit een serviceovereenkomst hebben ondertekend. Hoewel deze serviceovereenkomst verplicht is, kunnen sommige makelaars een kans nemen dat hun koper daadwerkelijk een aankoop zal doen. De koper ondertekent deze Serviceovereenkomst op het moment van het schrijven van de daadwerkelijke aanbieding.
het onderhandelen met uw makelaar
het onderhandelen met uw makelaar is niet standaard. Hier zijn vier scenario ‘ s, en u kunt kiezen welke u verkiest:
- de makelaar rekent volledige commissie, die wordt beschouwd als 7/3 door de meeste in Calgary.
- de makelaar verlaagt de kosten omdat u ze onderhandelt, wat kan betekenen dat de agent een slechte onderhandelaar is die niet eens over zijn eigen kosten kan onderhandelen. Hoe zal deze agent namens jou onderhandelen?
- de makelaar snijdt commissies omdat hij / zij een baan heeft. We kennen veel agenten die fulltime werken op een andere baan, het invullen van een paar onroerend goed transacties aan de kant. (Ongeveer 50% van alle Calgary agenten doen slechts 1 of 2 transacties per jaar!)
- de makelaar snijdt zijn commissies, misschien omdat de agent wanhopig is en een salaris nodig heeft. Naar onze mening is dit het gevaarlijkste scenario voor zowel Koper ALS Verkoper.
een makelaar die een cheque nodig heeft, werkt zelden in uw belang. En dit is waarom. Bijna alle makelaars zullen werken met percentages. Als voorbeeld, neem aan dat uw huis staat vermeld op $ 400.000. In het meest voorkomende scenario van 7/3 betekent dit dat u betaalt $ 16.000. De helft van die commissie gaat naar de inkoper, en laat $8.000 over voor jouw verkopende agent. Maar de $ 8.000 wordt alleen betaald als het huis verkoopt voor de volledige vraagprijs van $400.000. In bijna alle gevallen, kopers zullen onderhandelen over uw vraagprijs. (Het hangt natuurlijk af van het type markt).
- als uw huis verkoopt voor $ 370.000, krijgt de makelaar $7.550.
- als uw huis verkoopt voor $ 380.000, krijgt de verkopende agent $7.700.
- en als het huis verkoopt voor $ 390.000, krijgt de makelaar $7.850.
kies geen makelaar die wanhopig op zoek is naar een salaris.
het verschil voor de makelaar is niet zo veel, maar voor de verkoper is het veel geld. Elke $ 10.000 verschil voor de verkoper is gelijk aan $ 150 voor de makelaar. Voor de makelaar is het eenvoudig: neem de $ 7.550 vandaag, of s / hij zou kunnen krijgen $0 morgen. Er is altijd de kans dat het huis niet verkoopt.
hetzelfde geldt voor de inkoopagenten. Kies geen makelaar die wanhopig op zoek is naar een salaris. U zult erop moeten vertrouwen dat uw agent in uw belang werkt. Het is u, de koper die bepaalt hoeveel huizen u wilt zien. Zelfs vandaag de dag praten we nog met mensen die zich onder druk gezet voelden om een huis te kopen.
sommige inkoopklanten vragen zich af hoe het mogelijk is dat wij ook een percentage op een aankoop ontvangen. Immers, hoe hoger de aankoopprijs, hoe hoger de Commissie. Technisch gezien is die verklaring juist. Maar procentueel, het werkt hetzelfde als met de verkoop van commissies. Elke $ 10.000 van de aankoopprijs is $ 150 in commissies voor de makelaar. Vertrouwen in je makelaar is belangrijk. Met dat vertrouwen komt een service-Overeenkomst voor een koper te ondertekenen. Alleen dan, weten zowel koper als agent wat te verwachten, en eventuele verrassingen kunnen worden verminderd.
als u meer wilt weten over de serviceovereenkomsten wanneer u een woning koopt, neem dan gerust contact met ons op. Wij kunnen u een kopie mailen en u uitleggen hoe wij graag werken aan het kopen van een woning.
kortingsmakelaars
veel verkopers begrijpen de commissiestructuur niet die discount brokerages
een ding dat veel verkopers niet begrijpen is de commissiestructuur die discount brokerages presenteren. Ze adverteren ze rekenen slechts 1% voor de verkoop van uw huis. Echter, zoals eerder uitgelegd, aan de koopzijde, je meestal nodig hebt om de volledige 3.5 /1.5% bieden. Je bespaart maar een paar dollar aan de verkoop kant. En de vraag blijft: Hoe werkt een discount agent aan onderhandelingen voor uw huis wanneer hij/zij slechts een fractie van de Commissie zelf ontvangt?
aan de aankoopzijde zal deze kortingsagent hoogstwaarschijnlijk de “volledige” provisie van 3,5% / 1,5% vragen. Ook is de discount agent verplicht om een serviceovereenkomst te hebben. Een slimme koper zou kunnen proberen om te onderhandelen over deze inkoopcommissie ook, in de vorm van een terugbetaling op het kopen van commissies. Als de discount agent is genereus aan de verkoop Kant, s/hij zou kunnen zijn genereus aan de koop kant ook.
andere commissiestructuren in onroerend goed
de meest voorkomende structuur in Calgary is de 7/3 constructie, maar er zijn ook verschillende opties.
- een vast percentage van de verkoopprijs; bijvoorbeeld 5% van de verkoop, op te splitsen over agenten.
- een vaste vergoeding; de Commissie is één vergoeding, bijvoorbeeld $ 10.000, ongeacht wat het huis verkoopt voor
- een vaste vergoeding per uur. Persoonlijk zijn we nooit in deze structuur terecht gekomen, noch hebben we gehoord van agenten die met deze structuur werken in Calgary.
in Calgary mogen we niet werken met een structuur waarbij we betaald worden op basis van het verschil tussen een vraagprijs en een verkoopprijs. Bijvoorbeeld, u verkoopt uw huis en vertel de verkopende agent u wilt $ 500.000 voor uw huis. De makelaar stemt ermee in om u de $500.000 en wat hij/zij verkoopt het meer voor, is de agent Commissie. Dit is absoluut niet toegestaan, door de Calgary Real Estate Board.