Frais d’agent immobilier à Calgary
À Calgary, le modèle le plus utilisé est le 7/3. Cela signifie qu’un vendeur paie 7 000 $ sur les premiers 100 000 $ et 3% sur le solde. Si une maison se vend 400 000 $, cela signifie 7 0007 pour les premiers 100 000 first plus 3% sur 300 000 $. C’est 7 000 $ plus 9 000 equals équivaut à 16 000 $. Cette commission sera le plus souvent scindée en deux. Habituellement, il est de 50% pour l’agent vendeur et de 50% pour l’agent acheteur.
Comme chaque agent immobilier est associé à une maison de courtage, cette commission doit être versée à la maison de courtage de l’agent vendeur. La commission n’est jamais versée directement à l’agent immobilier. Le vendeur verse la commission directement à la maison de courtage vendeuse, et la maison de courtage vendeuse paie sa part à la maison de courtage acheteuse. Les deux maisons de courtage déduisent la commission avec les frais de courtage et d’administration avant de payer leurs représentants.
Les conditions de paiement doivent être écrites pour l’achat et la vente
Un vendeur signe un contrat d’inscription. Il indique clairement les commissions dues à l’agent vendeur (encore une fois, officiellement le courtage de l’agent vendeur). Ce contrat de cotation stipule également la commission versée à l’agent acheteur (et encore une fois, officiellement à la maison de courtage acheteuse).
Les frais d’achat sont stipulés dans un contrat de service
Les acheteurs doivent signer un contrat de service. Cet accord peut être qualifié de contrat de courtage acheteur et est obligatoire depuis juillet 2014. Ce contrat de service explique toutes les obligations de la maison de courtage et de son agent acheteur, de sorte que celles-ci sont claires pour l’acheteur. De plus, les frais sont clairement définis dans cet accord, de sorte que l’acheteur sait exactement ce que l’agent acheteur facture.
À Calgary, il est plus courant que le vendeur paie les frais de l’agent d’achat. Pour le dire de manière officielle: le vendeur paie la commission à la maison de courtage vendeuse et la maison de courtage vendeuse paie la commission à la maison de courtage acheteuse. Après cela, la maison de courtage vend l’agent vendeur et la maison de courtage acheteuse paie à l’agent acheteur, après déduction des frais de courtage. L’argent ne circule jamais entre l’agent et l’agent, mais toujours entre les maisons de courtage.
À Calgary, il est plus courant que le vendeur paie les frais de l’agent d’achat
Que se passe-t-il si le vendeur ne paie pas la totalité de la commission?
En tant qu’acheteur à Calgary, vous devez comprendre ce qui se passe si un vendeur n’offre pas la commission » complète » à l’agent d’achat. Pour un acheteur, quelques scénarios sont possibles:
- En tant qu’acheteur, vous devez payer à l’agent acheteur le manque à gagner en commission.
- L’acheteur peut demander au vendeur le manque à gagner et l’inscrire comme terme dans le contrat d’achat.
- L’agent immobilier acheteur couvrira la différence.
En tant qu’acheteur, vous devez comprendre l’intention de votre agent acheteur lorsqu’il y a un manque à gagner de la commission. Chaque liste MLS indique les commissions offertes à un agent d’achat. À notre avis, de nombreux agents d’achat ignorent les propriétés des vendeurs qui ne paient pas de commission « complète ». Un bon agent immobilier acheteur appellera l’agent vendeur avant l’exposition pour se renseigner si le vendeur est potentiellement prêt à payer la totalité des commissions. Notre expérience montre que de nombreux vendeurs sont prêts à payer la commission complète une fois que vous le demandez. Alternativement, l’agent peut passer cet appel avant de faire une offre. Quoi qu’il en soit, vous en tant qu’acheteur devez être informé au préalable lorsque le vendeur offre moins de commissions que ce que facture l’agent acheteur.
Le contrat de cotation indique la commission versée à l’agent acheteur
Ainsi, conformément à l’explication ci-dessus, tout vendeur peut comprendre l’importance d’offrir une commission « complète » à l’agent d’un acheteur. C’est un fait que les agents immobiliers peuvent, et à notre avis, certains agents d’achat éviteront de montrer une propriété. Officiellement cependant, les agents acheteurs ne sont pas autorisés à refuser les visites demandées par leur client acheteur. De toute évidence, moins de présentations signifie moins d’offres potentielles. Sachez également que de nombreux agents d’achat travaillent toujours avec des acheteurs qui ne sont pas (encore) sous contrat avec eux et n’ont jamais signé de contrat de service. Même si ce contrat de service est obligatoire, certains agents immobiliers peuvent prendre le risque que leur acheteur fasse réellement un achat. L’acheteur signe le présent contrat de service au moment de la rédaction de l’offre réelle.
Négocier vos frais avec votre agent immobilier
Les frais d’agent immobilier ne sont pas standard. Voici quatre scénarios, et vous pouvez sélectionner celui que vous préférez:
- L’agent immobilier facture une commission complète, qui est considérée comme 7/3 par la plupart des habitants de Calgary.
- L’agent immobilier réduit les frais parce que vous les négociez, ce qui peut signifier que l’agent est un mauvais négociateur qui ne peut même pas négocier ses propres frais. Comment cet agent négociera-t-il en votre nom?
- L’agent immobilier réduit les commissions parce qu’il a un emploi sur le côté. Nous connaissons de nombreux agents qui travaillent à temps plein dans un autre emploi, effectuant quelques transactions immobilières sur le côté. (Environ 50% de tous les agents de Calgary effectuent seulement 1 ou 2 transactions par an!)
- L’agent immobilier réduit ses commissions, peut-être parce que l’agent est désespéré et a besoin d’un chèque de paie. À notre avis, c’est le scénario le plus dangereux pour l’acheteur ou le vendeur.
Un agent immobilier ayant besoin d’un chèque de paie travaille rarement dans votre meilleur intérêt. Et voici pourquoi. Presque tous les agents immobiliers travailleront avec des pourcentages. Par exemple, supposons que votre maison est répertoriée à 400 000 $. Dans le scénario le plus courant de 7/3, cela signifie que vous payez 16 000 $. La moitié de cette commission va à l’agent d’achat, laissant 8 000 $ pour votre agent de vente. Mais les 8 000 is ne sont payés que si la maison se vend au prix demandé de 400 000 $. Dans presque tous les cas, les acheteurs négocieront sur votre prix demandé. (Cela dépend évidemment du type de marché).
- Si votre maison se vend 370 000 $, l’agent immobilier reçoit 7 550 $.
- Si votre maison se vend 380 000 $, l’agent de vente reçoit 7 700 $.
- Et si la maison se vend 390 000 $, l’agent immobilier reçoit 7 850 $.
Ne choisissez pas un agent immobilier qui cherche désespérément un chèque de paie
La différence pour l’agent immobilier n’est pas si grande, mais pour le vendeur, c’est beaucoup d’argent. Chaque différence de 10 000 $ pour le vendeur équivaut à 150 $ pour l’agent immobilier. Pour l’agent immobilier, c’est simple: prenez les 7 550 today aujourd’hui, ou il pourrait obtenir 0 tomorrow demain. Il y a toujours une chance que la maison ne se vende pas.
Il en va de même pour les agents d’achat. Ne choisissez pas un agent immobilier qui cherche désespérément un chèque de paie. Vous devrez avoir confiance que votre agent travaille dans votre meilleur intérêt. C’est vous, l’acheteur qui détermine le nombre de maisons que vous souhaitez voir. Même aujourd’hui, nous parlons encore à des personnes qui se sentaient contraintes d’acheter une maison.
Certains clients acheteurs se demandent comment il est possible que nous recevions également un pourcentage sur un achat. Après tout, plus le prix d’achat est élevé, plus la commission est élevée. Techniquement, cette déclaration est correcte. Mais en termes de pourcentage, cela fonctionne de la même manière qu’avec les commissions de vente. Chaque tranche de 10 000 $ du prix d’achat est de 150 commissions en commissions pour l’agent immobilier. La confiance en votre agent immobilier est importante. Avec cette confiance vient un contrat de service à signer pour un acheteur. Ce n’est qu’alors que l’acheteur et l’agent savent à quoi s’attendre, et toute surprise peut être réduite.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les contrats de services lorsque vous achetez une maison, n’hésitez pas à nous contacter. Nous pouvons vous en envoyer une copie et vous expliquer comment nous aimons travailler sur l’achat d’une maison.
Maisons de courtage à escompte
De nombreux vendeurs ne comprennent pas la structure de commissions que les maisons de courtage à escompte présentent
Une chose que de nombreux vendeurs ne comprennent pas est la structure de commissions que les maisons de courtage à escompte présentent. Ils annoncent qu’ils ne facturent que 1% pour la vente de votre maison. Cependant, comme expliqué précédemment, du côté de l’achat, vous devez le plus souvent offrir le plein 3,5 / 1,5%. Vous n’économisez que quelques dollars du côté de la vente. Et la question demeure: comment un agent de réduction travaille-t-il sur les négociations pour votre maison lorsqu’il ne reçoit qu’une fraction de la commission elle-même?
Du côté de l’achat, cet agent de réduction demandera très probablement la commission « complète » de 3,5% / 1,5%. En outre, l’agent d’escompte est obligé d’avoir un contrat de service en place. Un acheteur intelligent pourrait également essayer de négocier cette commission d’achat, sous la forme d’un remboursement des commissions d’achat. Si l’agent de réduction est généreux du côté de la vente, il peut également être généreux du côté de l’achat.
Autres structures de commission dans l’immobilier
La structure la plus courante à Calgary est la construction 7/3, mais il existe également différentes options.
- Un pourcentage fixe sur le prix de vente; par exemple, 5% sur la vente à répartir entre les agents.
- Des frais fixes; la commission est une taxe, par exemple 10 000 $, peu importe ce que la maison vend pour
- Des frais fixes par heure. Personnellement, nous n’avons jamais rencontré cette structure et nous n’avons pas entendu parler d’agents travaillant avec cette structure à Calgary.
À Calgary, nous ne sommes pas autorisés à travailler avec une structure où nous sommes payés en fonction de la différence entre un prix demandé et un prix vendu. Par exemple, vous vendez votre maison et dites à l’agent de vente que vous voulez 500 000 $ pour votre maison. L’agent immobilier accepte de vous obtenir les 500 000 $ et tout ce qu’il vend plus, c’est la commission de l’agent. Ce n’est absolument pas autorisé par la Chambre immobilière de Calgary.