ejendomsmægler gebyrer i Calgary

ejendomsmægler gebyrer i Calgary

i Calgary, den mest anvendte model er 7/3. Det betyder, at en Sælger betaler $7.000 på den første $100.000 og 3% på saldoen. Hvis et hus sælger for $400.000, betyder det $7.000 for de første $100.000 plus 3% på $300.000. Det er $7.000 plus $9.000 svarer til $16.000. Denne kommission vil oftest blive opdelt i to. Normalt er det 50% for salgsagenten og 50% for købsagenten.

da enhver ejendomsmægler er tilknyttet en mæglervirksomhed, skal denne provision betales til mæglervirksomheden for den sælgende agent. Provisionen betales aldrig direkte til ejendomsmægleren. Sælgeren betaler provisionen direkte til den sælgende mæglervirksomhed, og den sælgende mæglervirksomhed betaler sin del til den købende mæglervirksomhed. Begge mæglervirksomheder fratrækker provisionen med ethvert mæglerfirma og administrationsgebyr, før de betaler deres repræsentative agenter.

betalingsbetingelser skal være skriftlige for både køb og salg

en sælger underskriver en noteringskontrakt. Det angiver tydeligt de provisioner, der skyldes salgsagenten (igen officielt mæglervirksomheden for salgsagenten). Denne noteringskontrakt angiver også den provision, der er betalt til købsagenten (og igen officielt til købsmæglervirksomheden).

købere skal underskrive en serviceaftale. Denne aftale kan kaldes en købermægleraftale og er obligatorisk siden juli 2014. Denne serviceaftale forklarer alle mæglervirksomhedens og dens købsagents opgaver, så disse er klare for køberen. Gebyrerne er også tydeligt fastlagt i denne aftale, så køberen ved nøjagtigt, hvad købsagenten opkræver.

i Calgary er det mest almindeligt, at sælgeren betaler gebyrerne for købsagenten. At sige det på den officielle måde: sælgeren betaler provisionen til den sælgende mæglervirksomhed, og den sælgende mæglervirksomhed betaler provisionen til den købende mæglervirksomhed. Derefter udbetaler den sælgende mæglervirksomhed salgsagenten, og den købende mæglervirksomhed udbetaler til købsagenten efter fradrag af mæglergebyrer. Penge flyder aldrig mellem agent og agent, men altid mellem mæglervirksomheder.

hvad hvis sælgeren ikke betaler fuld provision?

som køber i Calgary skal du forstå, hvad der sker, hvis en sælger ikke tilbyder den ‘fulde’ provision til købsagenten. For en køber er et par scenarier mulige:

• du som køber skal betale købsagenten for manglen i provision.
• køberen kan bede sælgeren om underskuddet og skrive dette som et udtryk i købekontrakten.
• den køber ejendomsmægler vil dække forskellen.

som køber skal du forstå din købsagents hensigt, når der er et underskud i provisionen. Hver MLS-liste angiver de tilbudte provisioner til en købsagent. Efter vores mening springer mange købsagenter over at vise de egenskaber hos sælgere, der ikke betaler ‘fuld’ provision. En god køber ejendomsmægler vil kalde sælger agent før viser at spørge, hvis sælgeren er potentielt parat til at betale fuld provision. Vores erfaring viser, at mange sælgere er parate til at betale fuld provision, når du spørger. Alternativt kan agenten foretage dette opkald, før han/hun faktisk afgiver et tilbud. Uanset hvad skal du som køber informeres på forhånd, når sælgeren tilbyder mindre provisioner end hvad købsagenten opkræver.

således kan enhver sælger i overensstemmelse med ovenstående forklaring forstå vigtigheden af at tilbyde ‘fuld’ provision til en købers agent. Det er en kendsgerning, at mæglere kan, og efter vores mening, nogle køber agenter vil, undgå at vise en ejendom. Officielt dog, købsagenter har ikke lov til at afvise alle visninger, som deres købsklient beder om. Det er klart, at færre visninger betyder færre potentielle tilbud. Ved også, at mange købsagenter stadig arbejder med købere, der ikke (endnu) er under kontrakt med dem og aldrig har underskrevet en serviceaftale. Selvom denne serviceaftale er obligatorisk, kan nogle ejendomsmæglere tage en chance for, at deres køber rent faktisk vil foretage et køb. Køberen underskriver denne serviceaftale på tidspunktet for skrivelsen af det faktiske tilbud.

forhandle dine gebyrer med din ejendomsmægler

ejendomsmægler gebyrer er ikke standard. Her er fire scenarier, og du kan vælge den, du foretrækker:

1. ejendomsmægleren opkræver fuld provision, som anses for 7/3 af de fleste i Calgary.
2. ejendomsmægleren skærer gebyrer, fordi du forhandler dem, hvilket kan betyde, at agenten er en dårlig forhandler, der ikke engang kan forhandle sine egne gebyrer. Hvordan vil denne agent forhandle på dine vegne?
3. ejendomsmægleren skærer provisioner, fordi han/hun har et job på siden. Vi kender mange agenter, der arbejder på fuld tid på et andet job og gennemfører et par ejendomshandler på siden. 50% af alle Calgary-agenter gennemfører kun 1 eller 2 transaktioner om året!)
4. ejendomsmægleren skærer sine provisioner, måske fordi agenten er desperat og har brug for en lønseddel. Efter vores mening er dette det farligste scenario for både køber eller sælger.

en ejendomsmægler, der har brug for en løncheck, fungerer sjældent i dine bedste interesser. Og her er hvorfor. Næsten alle mæglere vil arbejde med procenter. Antag som et eksempel, at dit hus er opført til $400.000. I det mest almindelige scenario på 7/3 betyder det, at du betaler $16.000. Halvdelen af denne provision går til købsagenten og efterlader $8.000 til din salgsagent. Men $8.000 betales kun, hvis hjemmet sælger til den fulde pris på $400.000. I næsten alle tilfælde vil købere forhandle om din prisforlangende. (Det afhænger naturligvis af typen af marked).

• hvis dit hjem sælger for $370.000, får ejendomsmægleren $7.550.
• hvis dit hjem sælger for $380.000, får salgsagenten $7.700.
• og hvis hjemmet sælger for $390.000, får ejendomsmægleren $7.850.

forskellen for ejendomsmægleren er ikke så meget, men for sælgeren er det mange penge. Hver $ 10.000 forskel for sælgeren svarer til $150 for ejendomsmægleren. For ejendomsmægleren er det simpelt: tag $7,550 i dag, eller han/hun kan få $0 i morgen. Der er altid en chance for, at huset ikke sælger.

det samme gælder for købsagenterne. Vælg ikke en ejendomsmægler, der er desperat efter en lønseddel. Du bliver nødt til at stole på, at din agent arbejder i dine bedste interesser. Det er dig, køberen, der bestemmer, hvor mange boliger du gerne vil se. Selv i dag taler vi stadig med folk, der følte sig presset til at købe et hjem.

nogle købskunder spekulerer på, hvordan det er muligt, at vi også får en procentdel på et køb. Jo højere købsprisen er, desto højere er provisionen. Teknisk set er denne erklæring korrekt. Men procentvis fungerer det samme som ved salg af provisioner. Hver $10.000 af købsprisen er $150 i provisioner for ejendomsmægleren. Tillid til din ejendomsmægler er vigtig. Med denne tillid kommer en serviceaftale for en køber at underskrive. Først da ved både køber og agent, hvad de kan forvente, og eventuelle overraskelser kan reduceres.

hvis du gerne vil vide mere om serviceaftalerne, når du køber en bolig, er du velkommen til at kontakte os. Vi kan e-maile dig en kopi og forklare dig, hvordan vi kan lide at arbejde på at købe et hjem.

Rabatmæglervirksomheder

en ting, som mange sælgere ikke forstår, er den kommissionsstruktur, som rabatmæglervirksomheder præsenterer. De annoncerer, at de kun opkræver 1% for at sælge dit hus. Men som forklaret tidligere, på købssiden, skal du oftest tilbyde den fulde 3,5 /1,5 %. Du sparer kun et par dollars på salgssiden. Og spørgsmålet forbliver: Hvordan arbejder en rabatagent på forhandlinger om dit hjem, når han/hun kun modtager en brøkdel af provisionen selv?

på købssiden vil denne rabatagent sandsynligvis bede om den’ fulde ‘ provision på 3,5% / 1,5%. Rabatagenten er også forpligtet til at have en serviceaftale på plads. En smart køber kan også forsøge at forhandle om denne købskommission i form af en refusion på købsprovisioner. Hvis rabatagenten er generøs på salgssiden, kan han/hun også være generøs på købssiden.

andre kommissionsstrukturer i fast ejendom

den mest almindelige struktur i Calgary er 7/3-konstruktionen, men der er også forskellige muligheder.

• en fast procentdel af salgsprisen; for eksempel 5% af salget, der skal fordeles mellem agenter.
• et fast gebyr; provisionen er et gebyr, for eksempel $10.000, uanset hvad hjemmet sælger for
• et fast gebyr pr. Personligt, vi har aldrig kørt ind i denne struktur, vi har heller ikke hørt om agenter, der arbejder med denne struktur i Calgary.

i Calgary har vi ikke lov til at arbejde med en struktur, hvor vi får betalt baseret på forskellen mellem en prisforlangende og en solgt pris. For eksempel sælger du dit hjem og fortæller salgsagenten, at du vil have $500.000 til dit hjem. Ejendomsmægleren accepterer at få dig $500.000, og hvad han/hun sælger det mere for, er agentens provision. Dette er absolut ikke tilladt, af Calgary Real Estate Board.

sælge dit hjem? Leder du efter solgte priser?