Raj dice que puede hacerte millonario si entregas £10,000. ¿Le crees?
- Los seminarios sobre propiedades están de vuelta para tentar a los propietarios potenciales
- Los precios de la vivienda vuelven a subir a nivel nacional, pero algunas áreas todavía están luchando
- A los inversores les dijeron cómo hacer que los impuestos sean voluntarios’
Un montón de billetes nuevos y crujientes de £20 acaban de llegar a mi mano. El hombre que las sacó de su cartera de cuero está vestido con un traje negro afilado con solapas de seda.
‘Cuéntalos», dice. Hay 100 libras.Se inclina conspirativamente y pregunta: «Si alguien te da dinero gratis, ¿por qué lo rechazarías? Es una obviedad. Lo único que te detiene es el miedo. No es suerte. La suerte solo significa aprovechar las oportunidades cuando vienen a ti.’
Este es Raj Shastri y, como ya ha mencionado varias veces, es un millonario de propiedades. Y, como también me ha estado diciendo a mí y a los otros 100 miembros de la audiencia reunidos en la sala de conferencias de un lujoso hotel de Londres, cree que todos podemos convertirnos en uno también.
Es como si la crisis de crédito nunca hubiera ocurrido. El mercado inmobiliario británico está en auge de nuevo. Es una gran noticia para los compradores de vivienda, pero también significa el regreso de personas que esperan ganar dinero rápidamente con el alza de los precios.
La codicia ha vuelto.He venido a este seminario gratuito de un día después de que un anuncio en un periódico me llamara la atención. «¿Alguna vez quiso invertir en propiedades, pero no sabía por dónde empezar? dice. Entonces este seminario es para ti.»
Promete que «Mr Tax le ahorrará ££££s», un agente hipotecario maestro le asegurará los fondos para comenzar, y podrá conocer a un hombre que comenzó con menos de £9,900 y construyó una enorme cartera en 60 meses.
Por supuesto, en más de tres horas, el mensaje está en el hogar de que tener apenas un frijol a nuestros nombres no es una barrera para construir nuestros propios imperios de propiedad.
Normalmente, un posible propietario necesita un depósito del 20 por ciento para una hipoteca para una propiedad de compra para alquilar. Y con precios promedio en el Reino Unido de £167,353, lucharía por obtener un préstamo. Pero aparentemente, mis modestos ahorros-digo que tengo £20,000-son suficientes para asegurar hipotecas de compra para alquilar en dos pisos.
Sé que no soy el único miembro de la audiencia que alquila. Cuando nos piden que levantemos la mano, cuento cuatro o cinco que son dueños de su casa. Todo el mundo está vestido elegantemente, pero nadie se ve bien.
Una pareja incluso ha traído a su hijo pequeño. Parecen personas trabajadoras desesperadas por subir a la escalera de la propiedad.La propiedad es un juego simple, afirma Raj, que recorre el escenario mientras las imágenes de casas lujosas y sus relucientes autos deportivos brillan detrás de él.
«Es una de las pocas cosas que un hombre común en la calle puede hacer a tiempo parcial para ganar dinero que es fácil», dice. «Las casas no son lugares para vivir, sino cajas grises que te hacen ganar dinero. Las casas feas te hacen ganar dinero.’
Me pregunto cuánto tiempo lleva dirigir una empresa de alquiler exitosa y cuidar de sus inquilinos. Pero Raj dice que todo lo que necesitas son cinco minutos para comprobar que el alquiler va a tu cuenta bancaria cada mes.
Fue en su cumpleaños número 40 que Raj decidió entrar en la propiedad, nos cuenta. Con solo £950 en el bolsillo, y viviendo en una habitación en una casa compartida, se dio el paso.
Se enteró de un desarrollador que estaba vendiendo casas de precio reducido, y organizó una reunión. Estaba tan nervioso que se sentó en su coche durante media hora. Luego entró y se las arregló para negociar un descuento. Cinco años más tarde, tenía un imperio inmobiliario de varios millones de libras.
Es sin duda una historia convincente, y por la narración suave tengo la sensación de que lo ha sacado muchas veces antes. Atrapado en esta sala congestionada es imposible comprobar lo bien que lo ha hecho.
Hoy Raj dice que vive al lado del Támesis en la exclusiva Marlow, Bucks.Empiezo a preguntarme si todos los demás en la sala se están tragando este discurso. La mayoría se ven hechizados, y nadie deja su asiento. Algunos están filmando la presentación en sus teléfonos móviles.
Gritan y animan cuando se presenta a un hombre llamado Naresh. Es un inversor inmobiliario que ha pasado de trabajar en una tienda de teléfonos a tener un imperio de compra para alquilar de £1.4 millones en solo seis años.Tiene la cara fresca, parece que tiene 20 años — y está nervioso.
Pero se calienta con su tema mientras describe cómo es dueño de casas desde Londres hasta Leamington Spa. Y nos habla de su viaje hacia la «libertad financiera».
Admite que nunca ha visto sus propiedades. Añade: «Podría haber estado en Leamington Spa una vez.
Pero ciertamente no vi la casa. Todos se ríen.Nos dice que pasa un par de minutos al mes en su cartera y contrata a una agencia de alquiler para hacer el resto.
El siguiente en el escenario es Simon Goody. Es un experto en mitigación de impuestos. Es de mediana edad, musculoso, lleno de energía y un ex windsurfista olímpico.
También es un orador motivacional y tiene un doctorado en vida. Las imágenes de sus días de gloria en los Juegos Olímpicos de Seúl de 1988 se transmiten a una pantalla gigante.
‘¿Por qué crees que te estoy diciendo esto? Porque esta es mi reputación y nunca la pondría en peligro. Todo lo que voy a decirles es legal, preciso y correcto», dice.
Estoy un poco sorprendido cuando revela que solía ser un asesor financiero independiente, pero se detuvo cuando se introdujeron nuevas reglas para evitar que los vendedores cobraran comisiones.
Sé que estas normas estaban destinadas a proteger a los consumidores, pero parece que el Sr. Goody tiene sus motivos para oponerse a ellas. «¿Cuál es la tasa impositiva más baja del Reino Unido?»pregunta, agitando una pizarra blanca que está salpicada de porcentajes.
Una voz adivina: «Diez por ciento.¡No!»grita Simon. «El tipo impositivo más bajo del Reino Unido es voluntario.»Explica que en lugar de pagar impuestos sobre una propiedad de alquiler, se le da la propiedad a una empresa a la que no se le debe nada.
«Puedes recibir un millón de libras cada mes, y sigue siendo una empresa sin comercio», dice. «Está haciendo exactamente lo que hace un gestor de inversiones. No paga impuestos en nombre del inversor. El inversor paga impuestos, pero ¿dónde está el inversor? Off-shore! Y si cambian las reglas en las Islas Vírgenes Británicas, Jersey, Guernsey o la Isla de Man, simplemente trasladaremos la compañía a otro lugar.’
Es esta la misma evasión de impuestos que el comediante Jimmy Carr intentó usar, pregunta un miembro de la audiencia, sacando las palabras de mi boca. Simon dice que este esquema es diferente, porque aunque la compañía está en el extranjero, el dinero nunca sale del Reino Unido. Y, dice, es totalmente legal y ha estado sucediendo durante 25 años.
Luego se puso un bombín y describió un proceso complicado que implica hacer un préstamo con un 10 por ciento de interés durante cinco años para usted de la compañía en el extranjero.Haces esto una y otra vez, pero, Simon está dispuesto a enfatizar, esto no es evasión de impuestos.
«Al final de 20 años le deberé a mi sociedad limitada £1 millón, eso es una deuda de £1 millón», dice. «Uno es igual al otro y los elimina.
‘he aprobado el impuesto de sucesiones, me han aclarado impuesto sobre ganancias de capital, he aprobado impuesto sobre la renta, he borrado seguro nacional. ¿Algún otro tipo de impuesto que se te ocurra? He liquidado el impuesto de sociedades.
» Tiene una vida útil de 1000 años. El recaudador de impuestos no puede imponerle impuestos retroactivamente porque usted les ha dado una declaración completa y la ha firmado. Tengo un papel precioso de HMRC que dice que todos tus gastos han sido liquidados.»
Y también tiene otras ideas, como sacar trozos de tu pensión y formas de evitar el impuesto de timbre.Las técnicas de Simon ciertamente parecen haber convencido a la audiencia. Mientras partimos para el almuerzo, muchos de ellos se apilan para agarrar folletos que quedan en la parte delantera, mientras toca la canción Gold de la banda de pop de los ochenta, Spandau Ballet.
A pesar de la deslumbrante presentación, me quedo con el pensamiento persistente: ¿cómo funciona esta propiedad enterprise? La respuesta se hace evidente después del almuerzo. Resulta que nos animan a comprar pisos en un antiguo asilo de ancianos en North Shields. Parecen una ganga increíble.
Las propiedades por valor de £69,000 están siendo azotadas con un descuento de £17,000. Después del alquiler, los honorarios y los costos de la hipoteca, la promesa es un retorno del 7 por ciento al año. Todo lo que tenemos que hacer es parte de £10.000. Luego viene el argumento de venta.
Aparentemente, solo nueve de las 45 casas todavía están disponibles para comprar. Uno del equipo de ventas azotó a 12 en una tarde y se le dijo que se detuviera, así que hay suficiente para todos nosotros.Ward & Co, una firma de especialistas en inversiones inmobiliarias con sede en Chester, está en la conferencia y ofrece las casas con un descuento del 25 por ciento, una tarifa especial para nosotros hoy, nos dicen.
Hay un grupo de inversores irlandeses que muestran un interés real en ellos, que probablemente los recuperarán en un instante. Esto pone a algunos de los asistentes en un frenesí. Se apresuran a ver los pisos de North Shields y se enteran de otro desarrollo aún por construir en Leicester.
Para terminar el día, Raj está de vuelta. «La propiedad siempre sube al final», dice. Nos habla de un amigo que gana £5,000 al mes comprando muchas propiedades pequeñas y luego alquilando cada habitación a un inquilino diferente. Luego nos muestra una serie de gráficos y tablas deslumbrantes que describen cómo se puede usar la equidad de una casa para comprar otra, y hacer esto una y otra vez.
Esto realmente es apostar en la propiedad. Los expertos en inversión lo llaman engranaje: puede acelerar sus ganancias, pero cuando las cosas se ponen feas, sus pérdidas se acumulan dramáticamente.Para Raj, sin embargo, es una oportunidad de oro.
‘ El viento sopla igual para todos. Lo que cuenta es la forma en que pones las velas», dice. El único peligro, dice Raj, es que perderemos la oportunidad de hacer una fortuna si no invertimos hoy.Estamos llegando a su fin ahora, y Raj tiene una última oferta para engancharnos.
‘ ¿Quieres ver algunas de mis casas? grita.’Sí’, todo el mundo llama de vuelta.Una imagen de una casa sosa de tres dormitorios de los setenta destella: realmente es la pequeña caja gris de la que Raj se jactaba antes.
‘¿Quieres ver otro? ¿Ha ido alguien a Hartlepool? y continúa. Sé que esta es una de las ciudades de Gran Bretaña donde los precios de la vivienda se han desplomado drásticamente desde la crisis bancaria. Ha dejado a la región con enormes problemas sociales.
Raj nos dice cuánto dinero le está ganando esta casa. Y así sigue. Durante diez minutos, una foto tras otra de las propiedades de Raj aparece en la pantalla grande. Hay más pisos, casas adosadas en Clapham, Londres, y casas en Leicester.El efecto es bastante hipnótico.
Sale del escenario, y es entonces cuando el personal de ventas se abalanza.Había ido al seminario como un escéptico total, pero encerrado en la habitación con él, el golpeteo de Raj era extrañamente persuasivo. En un momento me encontré pensando: si el próximo boom inmobiliario está en camino, sería un tonto si me lo perdiera.
Pero si bien las propiedades en venta parecían lo suficientemente decentes, solo puedo pensar que tendría que asumir una gran cantidad de deudas en hipotecas para construir su imperio. Si el mercado inmobiliario cayera, podrías terminar debiendo cientos de miles a los bancos.
Y aunque Raj estaba dispuesto a presentar esta oportunidad como demasiado buena para ser verdad, no puedo evitar pensar que probablemente es porque lo es.
LO QUE LAS EMPRESAS INVOLUCRADAS TENÍAN QUE DECIR
Money Mail contactó a Andrew Ward, director de Ward & Co, la empresa de inversión inmobiliaria en el seminario.
El Sr. Ward nos dijo que no asistió al seminario y no estaba al tanto de la forma en que se vendían las propiedades. Añade: «Hemos estado en el negocio durante 11 años y ofrecemos oportunidades directas de una manera directa.»
También hablamos con Simon Goody, el ex olímpico convertido en experto en impuestos. Dice que se le pidió que hablara de forma independiente en el evento sobre los impuestos generales y cómo reducirlos en consecuencia, y que proporcionara información, opiniones y comentarios de una manera divertida y atractiva.
El Sr. Goody dijo que su charla era para proporcionar información genérica sobre impuestos y fideicomisos. Él dice: «Mi charla fue un enfoque amplio, con el objetivo principal de obtener detalles de los asistentes interesados para que pudiéramos tener una reunión individual para determinar si calificaban para la estructura, o si la estructura se ajustaba a sus objetivos y ambiciones. De ser así, nos limitaríamos a facilitarlos y presentarlos a los principales partidos.
‘La presentación fue un esbozo muy básico de temas de derecho de sociedades, y aquellos con conocimientos o cualificaciones profesionales en el tema entenderán que la información proporcionada es conforme.’