Raj siger, at han kan gøre dig til en ejendomsmillionær, hvis du overleverer 10.000 kr. Tror du på ham?
- ejendomsseminarer er tilbage for at friste potentielle udlejere
- huspriserne stiger igen nationalt, men nogle områder kæmper stadig
- investorer fortalte, hvordan man laver skat ‘frivillig’
et stykke af skarpe nye Kristian 20 noter er netop blevet kastet i min hånd. Manden, der har trukket dem fra sin læder tegnebog er klædt i en skarp sort jakkesæt med silke revers.
‘tæl dem,’ siger han. Der er 100.Han læner sig konspiratorisk og spørger: ‘hvis nogen giver dig gratis penge, hvorfor ville du nægte dem? Det er en no-brainer. Det eneste, der holder dig tilbage, er frygt. Det er ikke held. Held betyder bare at gribe muligheder, når de kommer til dig.’
dette er Raj Shastri, og som han allerede har nævnt flere gange, er han en ejendomsmillionær. Og-som han også lige har fortalt mig og de 100 andre publikumsmedlemmer samlet i konferencelokalet på et overdådigt London — hotel-tror han, at vi alle også kan blive en.
det er som om kreditkrisen aldrig skete. Storbritanniens ejendomsmarked blomstrer igen. Det er gode nyheder for boligkøbere, men det betyder også, at folk vender tilbage i håb om at tjene en hurtig sorteper fra skyhøje priser.
grådighed er tilbage.Jeg er kommet til dette gratis, en-dags seminar, efter at en annonce i en avis fangede mit øje. Har du nogensinde ønsket at komme ind i ejendomsinvestering, men vidste ikke, hvor du skulle starte?’det siger. Så er dette seminar noget for dig.’
det lover, at ‘Mr skat vil spare dig for at komme i gang’, en master Mortgage Broker vil sikre dig midlerne til at komme i gang, og du vil være i stand til at møde en mand, der startede med mindre end liter 9,900 og byggede en enorm portefølje på 60 måneder.
helt sikkert, over tre timer, beskeden er hamret hjem, at det at have næppe en bønne til vores navne ikke er nogen hindring for at opbygge vores egne ejendomsimperier.
normalt en vordende udlejer har brug for en 20 procent depositum for et pant for en buy-to-let ejendom. Og med gennemsnitspriser i Storbritannien på 167.353, ville jeg kæmpe for at få et lån. Men tilsyneladende er mine beskedne besparelser — jeg siger, at jeg har 20.000 kr.-nok til at sikre buy-to-let realkreditlån på to lejligheder.
jeg ved, at jeg ikke er det eneste medlem af publikum, der lejer. Når vi bliver bedt om en håndsoprækning, tæller jeg fire eller fem, der ejer deres hjem. Alle er smart klædt — men ingen ser godt ud.
et par har endda medbragt deres unge søn. De virker bare som hårdtarbejdende mennesker, der er desperate efter at komme på ejendomsstigen.Ejendom er et simpelt spil, hævder Raj, pacing scenen som billeder af luksuriøse hjem og hans skinnende sportsvogne blinker op bag ham.
‘det er en af de meget få ting, den almindelige mand på gaden kan gøre på deltid for at tjene penge, der er let,’ siger han. ‘Huse er ikke steder at bo, men grå kasser, der tjener dig penge. Grimme huse gør dig pengene.’
jeg spekulerer på, hvor lang tid det tager at drive et vellykket udlejningsfirma og passe dine lejere. Men Raj siger, at alt hvad du behøver er fem minutter til at kontrollere, at lejen går ind på din bankkonto hver måned.
det var på hans 40-års fødselsdag, at Raj besluttede at gå ind i ejendom, fortæller han os. Med bare 950 i lommen og boede i et værelse i et fælles hus tog han springet.
han fandt ud af om en udvikler, der solgte cut-price boliger, og arrangeret et møde. Han var så nervøs, at han sad i sin bil i en halv time. Så gik han ind og formåede at forhandle en rabat. Fem år senere havde han et ejendomsimperium på flere millioner pund.
det er bestemt en overbevisende fortælling, og fra den glatte fortælling har jeg en fornemmelse af, at han har kørt det ud mange gange før. Fast i dette indelukkede rum er det umuligt at kontrollere, hvor godt han er færdig.
i dag siger Raj, at han bor ved siden af Themsen i eksklusiv Marlav, Bucks.Jeg begynder at spekulere på, om alle andre i rummet køber denne spiel. De fleste ser tryllebundet ud, og ingen forlader deres sæde. Nogle filmer præsentationen på deres mobiltelefoner.
de huer og jubler, når en mand ved navn Naresh introduceres. Han er en ejendomsinvestor, der er gået fra at arbejde i en telefonbutik til at have et 1,4 millioner buy-to-let-imperium på kun seks år.Han er frisk ansigt – han ser ud som om han er i 20 ‘ erne — og nervøs.
men han varmer til sit tema, da han beskriver, hvordan han ejer hjem fra London til Leamington Spa. Og han fortæller os om sin rejse til ‘økonomisk frihed’.
han indrømmer, at han aldrig har set sine ejendomme. Han tilføjer: ‘jeg har måske været i Leamington Spa en gang.
men jeg så bestemt ikke huset.’Alle griner.Han fortæller os, at han bruger et par minutter om måneden på sin portefølje og ansætter et udlejningsbureau til at gøre resten.
næste på scenen er Simon Goody. Han er skattebegrænsende ekspert. Han er midaldrende, ruhåret, fuld af energi og en tidligere olympisk vindsurfer.
han er også en motiverende taler og har ‘en ph.d. i livet’. Billeder af hans glansdage ved OL i Seoul i 1988 stråles op på en kæmpe skærm.
‘ hvorfor tror du, Jeg fortæller dig dette? Fordi dette er mit omdømme, og jeg ville aldrig sætte det på linjen. Alt, hvad jeg vil fortælle dig, er lovligt, nøjagtigt og korrekt,’ siger han.
jeg er lidt overrasket, da han afslører, at han plejede at være en uafhængig finansiel rådgiver, men stoppede, da nye regler for at forhindre sælgere i at tage provision blev bragt ind.
jeg ved, at disse regler var beregnet til at beskytte forbrugerne, men det ser ud til, at hr.Goody har sine grunde til at gøre indsigelse mod dem. Hvad er den laveste skatteprocent i Storbritannien? spørger han og vifter med et hvidt bræt mod os, der er spredt med procenter.
en stemme gætter: ‘ti procent.”Nej! råber Simon. Den laveste skatteprocent i Storbritannien er frivillig.- Han forklarer, at i stedet for at betale skat af en udlejningsejendom, giver man ejendomsretten til ejendommen til et selskab, hvor ingen forfalder.
‘ du kan få en million pund ind hver måned, og det er stadig et ikke-handelsselskab,’ siger han. Det gør præcis, hvad en investeringsforvalter gør. Han betaler ikke skat på investorens vegne. Investoren betaler skat, men hvor er investoren? Off-shore! Og hvis de ændrer reglerne på De Britiske Jomfruøer, Jersey, Guernsey eller Isle of Man, vi flytter simpelthen virksomheden et andet sted.’
er dette den samme skatteunddragelse, som komiker Jimmy Carr forsøgte at bruge, spørger et medlem af publikum — tager ordene ud af min mund. Simon siger, at denne ordning er anderledes, for selvom virksomheden er i udlandet, forlader pengene aldrig Storbritannien. Og, han siger, det er helt lovligt og har foregået i 25 flere år.
han tager derefter en keglehue og beskriver en kompliceret proces, der involverer at lave et lån med 10 procent rente over fem år til dig selv fra det oversøiske selskab.Du gør dette igen og igen — Men Simon er ivrig efter at understrege, dette er ikke Skatteundgåelse.
‘i slutningen af 20 år vil jeg skylde mit aktieselskab kr1million — det er en kr1million gæld,’ siger han. Den ene er lig med den anden og tørrer dem ud.
‘ jeg har ryddet arveafgift, jeg har ryddet kapitalgevinstskat, jeg har ryddet indkomstskat, jeg har ryddet nationalforsikring. Enhver anden form for skat, du kan tænke på? Jeg har ryddet selskabsskat.
‘ dette har en 1.000 års holdbarhed. Skattemanden kan ikke beskatte dig med tilbagevirkende kraft, fordi du har givet dem fuld offentliggørelse og underskrevet den. Jeg har et dejligt stykke papir fra HMRC, der siger, at alle dine udgifter er blevet ryddet.’
og han har også andre ideer, såsom at få klumper ud af din pension og måder at omgå stempelafgift på.Simons teknikker ser bestemt ud til at have overbevist publikum. Når vi bryder til frokost, mange af dem hober sig ind for at få fat i foldere tilbage foran, mens sangen Gold af firserne popband Spandau Ballet spiller.
på trods af den blændende præsentation er jeg tilbage med den nagende tanke: Hvordan fungerer denne ejendomsvirksomhed? Svaret bliver tydeligt efter frokost. Det viser sig, at vi bliver opfordret til at købe lejligheder i et tidligere ældrehjem i North Shields. De ligner en utrolig handel.
ejendomme til en værdi af 69.000 kr.bliver pisket med en rabat på 17.000 kr. Efter husleje, gebyrer og pant omkostninger, løftet er en 7 procent om året afkast. Det eneste, vi skal gøre, er at skille os af med de 10.000. Så kommer salget.
tilsyneladende er kun ni af de 45 boliger stadig tilgængelige at købe. Et af salgsteamet har pisket 12 om eftermiddagen og fået besked på at stoppe, så der er nok til os alle.Afdeling & Co, et firma af ejendomsinvesteringsspecialister med base i Chester, er på konferencen og tilbyder boligerne med 25 procent rabat — det er en særlig sats for os i dag, får vi at vide.
der er en gruppe irske investorer, der viser en reel interesse for dem, som sandsynligvis vil snappe dem op i et blunk. Dette sender nogle af deltagerne i en vanvid. De skynder sig for at se North Shields flats og finde ud af om en anden udvikling, der endnu ikke er bygget i Leicester.
for at afslutte dagen er Raj tilbage. ‘Ejendom går altid op i sidste ende,’ siger han. Han fortæller os om en ven, der laver 5.000 om måneden ved at købe masser af små ejendomme og derefter udleje hvert værelse til en anden lejer. Så viser han os en række blændende grafer og diagrammer, der beskriver, hvordan du kan bruge egenkapital fra et hus til at købe et andet, og gøre dette igen og igen.
dette er virkelig gambling på ejendom. Investeringseksperter kalder det gearing-det kan fremskynde dit overskud, men når tingene bliver sure, stiger dine tab dramatisk.For Raj, selvom, det er en gylden mulighed.
‘vinden blæser det samme for alle. Det er, hvordan du sætter dine sejl, der tæller,’ siger han. Den eneste fare, siger Raj, er, at vi går glip af chancen for at tjene en formue, hvis vi ikke investerer i dag.Vi snoede os tæt nu — og Raj har et sidste bud på at få os tilsluttet.
‘ vil du se nogle af mine huse?’råber han.’Ja,’ alle ringer tilbage.Et billede af en kedelig, halvfjerdserne tre-værelses hus blinker op: det er virkelig den lille grå boks Raj pralede om tidligere.
‘ vil du se en anden? Har nogen været i Hartlepool?’han fortsætter. Dette, Jeg ved, er en af de byer i Storbritannien, hvor huspriserne er faldet dramatisk siden bankkrisen. Det har efterladt regionen med enorme sociale problemer.
Raj fortæller os, hvor mange penge dette hus gør ham. Og sådan fortsætter det. I ti minutter foto efter foto af Rajs egenskaber blinker op på den store skærm. Der er flere lejligheder, rækkehuse i Clapham, London og huse i Leicester.Effekten er ret hypnotisk.
han forlader scenen-og det er da salgsfolkene slår.Jeg var gået ind i seminaret en total skeptiker, men lukket i rummet med ham, Rajs patter var underligt overbevisende. På et tidspunkt havde jeg fundet mig selv at tænke: hvis den næste ejendomsbom er på vej, ville jeg være en fjols at gå glip af.
men mens de ejendomme, der er til salg, så anstændige nok, kan jeg kun tro, at du bliver nødt til at påtage dig en masse gæld i realkreditlån for at opbygge dit imperium. Hvis ejendomsmarkedet skulle falde, kan du ende med at skylde hundreder af tusinder til bankerne.
og mens Raj var ivrig efter at præsentere denne mulighed som for god til at være sand, kan jeg ikke lade være med at tro, at det sandsynligvis er fordi det er.
hvad de involverede virksomheder havde at sige
Money Mail kontaktede Andreas afdeling, direktør for afdelingen & Co, ejendomsinvesteringsselskabet på seminaret.
HR.afdeling fortalte os, at han ikke deltog i seminaret og ikke var klar over, hvordan nogen af ejendommene blev solgt. Han tilføjer: ‘Vi har været i branchen i 11 år, og vi giver ligetil muligheder på en enkel måde.’
vi talte også med Simon Goody, den tidligere olympiske blev skatteekspert. Han siger, at han blev bedt om at tale uafhængigt ved arrangementet om generel skat og hvordan man reducerer den i overensstemmelse hermed, og at give information, meninger og kommentarer på en sjov og engagerende måde.
HR Goody sagde hans tale var at give generiske oplysninger om skat og trusts. Han siger: Min Tale var en bred børste tilgang med det primære mål at få detaljer om interesserede deltagere, så vi kunne have et en-til-en — møde for at undersøge, om de kvalificerede sig til strukturen-eller strukturen passer til deres mål og ambitioner. I så fald vil vi blot lette og introducere dem for de vigtigste parter.
‘præsentationen var en meget grundlæggende oversigt over selskabsretlige forhold, og dem med viden eller faglige kvalifikationer inden for emnet vil forstå de leverede oplysninger som kompatible.’