Raj säger att han kan göra dig till en fastighetsmillionär om du överlämnar 10 000 kronor. Tror du på honom?
- Fastighetsseminarier är tillbaka för att fresta potentiella hyresvärdar
- huspriserna stiger igen nationellt men vissa områden kämpar fortfarande
- investerare berättade hur man gör skatt frivillig’
en wodge av skarpa nya 20-anteckningar i 20-talet har precis blivit i min hand. Mannen som har dragit dem från sin läderplånbok är klädd i en skarp svart kostym med silkeslag.
’räkna dem, säger han. Det finns 100.Han lutar sig konspiratoriskt och frågar :’ om någon ger dig gratis pengar, varför skulle du vägra dem? Det är en no-brainer. Det enda som håller dig tillbaka är rädsla. Det är inte tur. Tur betyder bara att ta tillvara möjligheter när de kommer till dig.’
Detta är Raj Shastri och, som han redan har nämnt flera gånger, är han en fastighetsmillionär. Och-som han också just har berättat för mig och de 100 andra publikmedlemmarna samlades i konferensrummet på ett plysch hotell i London — tror han att vi alla kan bli en också.
det är som om kreditkrisen aldrig hände. Storbritanniens fastighetsmarknad blomstrar igen. Det är goda nyheter för homebuyers, men det innebär också återlämnande av människor i hopp om att göra en snabb buck från skyhöga priser.
girighet är tillbaka.Jag har kommit till denna fria, en dag seminarium efter en annons i en tidning fångade mitt öga. Har du någonsin velat komma in i fastighetsinvesteringar men visste inte var du ska börja?’det står. Då är detta seminarium för dig.’
det lovar att ’Mr Tax kommer att spara dig ic s’, en master mortgage broker kommer att säkra dig pengarna för att komma igång, och du kommer att kunna träffa en man som började med mindre än 9,900 xnumx xnumx xnumx och byggde en enorm portfölj på 60 månader.
visst nog, över tre timmar, hamras meddelandet hem som knappt har en böna till våra namn är inget hinder för att bygga våra egna fastighetsriken.
normalt, en blivande hyresvärd behöver en 20 procent deposition för en inteckning för en buy-to-let egendom. Och med genomsnittspriserna i Storbritannien på 167,353, skulle jag kämpa för att få ett lån. Men tydligen, mina blygsamma besparingar-jag säger att jag har 20,000 xnumx-räcker för att säkra buy-to-let-inteckningar på två lägenheter.
jag vet att jag inte är den enda medlemmen i publiken som hyr. När vi bad om en handuppräckning räknar jag fyra eller fem som äger sitt hem. Alla är smart klädda – men ingen ser bra ut.
ett par har till och med tagit med sig sin unga son. De verkar bara som hårt arbetande människor som är desperata att komma på fastighetsstegen.Property är ett enkelt spel, hävdar Raj, pacing scenen som bilder av lyxiga hem och hans glänsande sportbilar blinkar upp bakom honom.
’det är en av de få saker som den vanliga mannen på gatan kan göra deltid för att tjäna pengar som är lätt, säger han. Hus är inte platser att bo men grå lådor som gör dig pengar. Fula hus gör dig pengarna.’
jag undrar hur mycket tid det tar att driva ett framgångsrikt uthyrningsföretag och ta hand om dina hyresgäster. Men Raj säger att allt du behöver är fem minuter för att kontrollera hyran går in på ditt bankkonto varje månad.
det var på hans 40-årsdag som Raj bestämde sig för att gå in i egendom, berättar han. Med bara 950 i fickan och bor i ett rum i ett gemensamt hus tog han steget.
han fick reda på en utvecklare som sålde snittpris hem, och arrangerade ett möte. Han var så nervös att han satt i sin bil i en halvtimme. Sedan gick han in och lyckades förhandla om rabatt. Fem år senare hade han ett fastighetsimperium med flera miljoner pund.
det är verkligen en övertygande berättelse, och från den smidiga berättelsen har jag en känsla av att han har rullat ut det många gånger tidigare. Fast i det här täppta rummet är det omöjligt att kontrollera hur bra han har gjort.
idag säger Raj att han bor bredvid Themsen i exklusiva Marlow, Bucks.Jag börjar undra om alla andra i rummet köper denna spiel. De flesta ser trollbundna ut, och ingen lämnar sin plats. Vissa filmar presentationen på sina mobiltelefoner.
de whoop och heja när en man som heter Naresh introduceras. Han är en fastighetsinvesterare som har gått från att arbeta i en telefonbutik till att ha ett 1,4 miljoner köp-till-låt-imperium på bara sex år.Han är fräsch – han ser ut som han är i 20 — årsåldern-och nervös.
men han värmer till sitt tema när han beskriver hur han äger hem från London till Leamington Spa. Och han berättar om sin resa till ’ekonomisk frihet’.
han medger att han aldrig har sett sina egenskaper. Han tillägger: ’Jag kan ha varit i Leamington Spa en gång.
men jag såg verkligen inte huset.’Alla skrattar.Han berättar att han tillbringar ett par minuter i månaden på sin portfölj och anställer en uthyrningsbyrå för att göra resten.
nästa på scenen är Simon Goody. Han är en skattereducerande expert. Han är medelålders, senig, full av energi och en före detta olympisk vindsurfare.
han är också en motiverande talare och har en doktorsexamen i livet. Bilder av hans glansdagar vid OS i Seoul 1988 strålas upp till en jätteskärm.
’ Varför tror du att jag säger Det här? Eftersom detta är mitt rykte och jag skulle aldrig sätta det på linjen. Allt jag ska berätta är lagligt, korrekt och korrekt, säger han.
jag är lite förvånad när han avslöjar att han brukade vara en oberoende finansiell rådgivare men slutade när nya regler för att förhindra säljare från att ta provision togs in.
jag vet att dessa regler var avsedda att skydda konsumenterna, men det verkar som om Goody har sina skäl att invända mot dem. Vad är den lägsta skattesatsen i Storbritannien? frågar han och viftar med en vit tavla mot oss som är spridd med procentsatser.
en röst gissar: ’tio procent.”Nej! ropar Simon. Den lägsta skattesatsen i Storbritannien är frivillig. Han förklarar att istället för att betala skatt på en hyresfastighet, ger du äganderätten till fastigheten till ett företag där ingen förfaller.
’ du kan få en miljon pund som kommer in varje månad, och det är fortfarande ett icke-handelsföretag, säger han. Det gör precis vad en investment manager gör. Han betalar inte skatt på investerarens vägnar. Investeraren betalar skatt, men var är investeraren? Off-shore! Och om de ändrar reglerna på Brittiska Jungfruöarna, Jersey, Guernsey eller Isle of man, flyttar vi helt enkelt företaget någon annanstans.’
är det samma skattedodge som komikern Jimmy Carr försökte använda, frågar en medlem av publiken — tar orden ur min mun. Simon säger att detta system är annorlunda, för även om företaget är utomlands lämnar pengarna aldrig Storbritannien. Och, han säger, Det är helt lagligt och har pågått i 25 år.
han dons sedan en bowlerhatt och beskriver en komplicerad process som innebär att man gör ett lån med 10 procent ränta över fem år till dig själv från det utomeuropeiska företaget.Du gör det om och om igen — men Simon är angelägen om att betona, det här är inte skatteflykt.
’ i slutet av 20 år kommer jag att vara skyldig mitt aktiebolag 1million — det är en 1million skuld på 1million, säger han. Den ena är lika med den andra och torkar ut dem.
’ jag har rensat arvsskatt, jag har rensat kapitalvinstskatt, jag har rensat inkomstskatt, jag har rensat nationell försäkring. Någon annan typ av skatt du kan tänka dig? Jag har rensat bolagsskatt.
’ detta har en 1000 års hållbarhetstid. Skattemannen kan inte beskatta dig retroaktivt eftersom du har gett dem fullständig information och undertecknat den. Jag har en härlig papper från HMRC säger alla dina utgifter har rensats.’
och han har också andra tankar, som att få bitar ur din pension och sätt att komma runt stämpelskatt.Simons tekniker verkar verkligen ha övertygat publiken. När vi bryter till lunch, många av dem staplar in för att ta broschyrer kvar på framsidan, medan låten Gold av åttiotalet popband Spandau Ballet spelar.
trots den bländande presentationen är jag kvar med den nagande tanken:Hur fungerar det här fastighetsföretaget? Svaret blir tydligt efter lunch. Det visar sig att vi uppmuntras att köpa lägenheter i ett tidigare äldrehem i North Shields. De ser ut som ett otroligt fynd.
Fastigheter till ett värde av £69 000 bostäder är att vara piskad vid en £17,000 rabatt. Efter hyra, avgifter och inteckning kostnader, löftet är en 7 procent per år avkastning. Allt vi behöver göra är att dela med 10,000 xnumx xnumx xnumx xnumx. Sedan kommer försäljningsstället.
tydligen är endast nio av de 45 bostäderna fortfarande tillgängliga att köpa. En av säljteamet har piskat 12 på en eftermiddag och fått höra att sluta, så det finns tillräckligt för oss alla.Ward & Co, ett företag av fastighetsinvesteringar specialister baserade i Chester, är på konferensen och erbjuder bostäder på 25 procent rabatt — Det är en specialpris för oss idag, vi får höra.
det finns en grupp irländska investerare som visar ett verkligt intresse för dem, som förmodligen kommer att knäppa upp dem i en blixt. Detta skickar några av deltagarna till en frenesi. De rusar över för att se North Shields flats och ta reda på om en annan utveckling som ännu inte byggts i Leicester.
för att avsluta dagen är Raj tillbaka. – Egendom går alltid upp i slutändan, säger han. Han berättar om en vän som gör 5 000 i månaden genom att köpa massor av små fastigheter och sedan hyra ut varje rum till en annan hyresgäst. Sedan visar han oss en serie bländande grafer och diagram som beskriver hur du kan använda eget kapital från ett hus för att köpa ett annat och göra det om och om igen.
detta är verkligen spelande på egendom. Investeringsexperter kallar det gearing-det kan påskynda dina vinster, men när saker blir sura, ökar dina förluster dramatiskt.För Raj är det dock ett gyllene tillfälle.
’ vinden blåser samma för alla. Det är hur du sätter dina segel som räknas, säger han. Den enda faran, säger Raj, är att vi kommer att missa chansen att tjäna en förmögenhet om vi inte investerar idag.Vi slutar nu — och Raj har ett sista bud för att få oss anslutna.
’ vill du se några av mina hus? ropar han.’Ja,’ alla ringer tillbaka.En bild av en intetsägande, sjuttiotalet tre sovrum hus blinkar upp: det är verkligen den lilla grå rutan Raj skryter om tidigare.
’ vill du se en annan? Har någon varit i Hartlepool? han fortsätter. Detta, Jag vet, är en av de städer i Storbritannien där huspriserna har sjunkit dramatiskt sedan bankkrisen. Det har lämnat regionen med stora sociala problem.
Raj berättar hur mycket pengar det här huset gör honom. Och så fortsätter det. För tio minuter foto efter foto av Raj egenskaper blinkar upp på den stora skärmen. Det finns fler lägenheter, radhus i Clapham, London och hus i Leicester.Effekten är ganska hypnotisk.
han lämnar scenen — och det är då säljare Susa.Jag hade gått in i seminariet en total skeptiker, men stängde i rummet med honom, Rajs patter var konstigt övertygande. Vid ett tillfälle hade jag funnit mig själv att tänka: om nästa fastighetsboom är på väg, skulle jag vara en dåre att missa.
men medan fastigheterna till salu såg anständigt nog, kan jag bara tro att du måste ta på dig mycket skuld i inteckningar för att bygga ditt imperium. Om fastighetsmarknaden skulle falla, kan du hamna på grund av hundratusentals till bankerna.
och medan Raj var angelägen om att presentera denna möjlighet som för bra för att vara sant, kan jag inte låta bli att tro att det förmodligen är för att det är.
vad de berörda företagen hade att säga
Money Mail kontaktade Andrew Ward, chef för Ward & Co, fastighetsinvesteringsföretaget vid seminariet.
Mr Ward berättade att han inte deltog i seminariet och var inte medveten om hur någon av fastigheterna såldes. Han tillägger: – Vi har varit verksamma i 11 år och erbjuder enkla möjligheter på ett enkelt sätt.’
vi pratade också med Simon Goody, den tidigare olympiska blev skatteexpert. Han säger att han ombads att tala självständigt vid evenemanget om allmän skatt och hur man kan minska den i enlighet därmed, och att ge information, åsikter och kommentarer på ett roligt och engagerande sätt.
Goody sa att hans samtal var att ge Generisk information om skatt och förtroende. Han säger: – Mitt föredrag var ett bredt tillvägagångssätt, med huvudmålet att få information om intresserade deltagare så att vi kunde ha ETT en-till-ett — möte för att se om de kvalificerade sig för strukturen-eller strukturen passar deras mål och ambitioner. I så fall skulle vi bara underlätta och presentera dem för huvudpartierna.
’presentationen var en mycket grundläggande översikt över frågor i bolagsrätt, och de med kunskaper eller yrkeskvalifikationer i ämnet kommer att förstå informationen som överensstämmer.’