Raj dit qu’il peut faire de vous un millionnaire immobilier si vous lui remettez 10 000 £. Tu le crois ?
- Les séminaires immobiliers sont de retour pour tenter les propriétaires potentiels
- Les prix des maisons augmentent à nouveau au niveau national, mais certaines régions ont encore du mal
- Les investisseurs ont expliqué comment rendre l’impôt volontaire’
Un tas de nouveaux billets de £ 20 vient d’être enfoncé dans ma main. L’homme qui les a tirés de son portefeuille en cuir est vêtu d’un costume noir pointu avec des revers en soie.
‘ Comptez-les « , dit-il. Il y a 100 £.Il se penche en conspirationniste et demande: « Si quelqu’un vous donne de l’argent gratuit, pourquoi les refuseriez-vous? C’est une évidence. La seule chose qui vous retient est la peur. Ce n’est pas de la chance. La chance signifie simplement saisir les opportunités quand elles viennent à vous. »
Voici Raj Shastri et, comme il l’a déjà mentionné à plusieurs reprises, il est millionnaire immobilier. Et – comme il vient de le dire à moi et aux 100 autres membres du public réunis dans la salle de conférence d’un hôtel luxueux de Londres — il pense que nous pouvons tous devenir un, aussi.
C’est comme si le resserrement du crédit ne s’était jamais produit. Le marché immobilier britannique est à nouveau en plein essor. C’est une excellente nouvelle pour les acheteurs de maisons, mais cela signifie également le retour de personnes qui espèrent gagner rapidement de l’argent grâce à la flambée des prix.
La cupidité est de retour.Je suis venu à ce séminaire gratuit d’une journée après qu’une annonce dans un journal a attiré mon attention. « Vous avez toujours voulu vous lancer dans l’investissement immobilier, mais vous ne saviez pas par où commencer? » c’est écrit. » Alors ce séminaire est pour vous. »
Il promet que « Mr Tax vous fera économiser £ £ £ £ s « , un courtier hypothécaire maître vous garantira les fonds pour commencer, et vous pourrez rencontrer un homme qui a commencé avec moins de £ 9,900 et a construit un énorme portefeuille en 60 mois.
Bien sûr, pendant plus de trois heures, le message est martelé à la maison que le fait d’avoir à peine un haricot à nos noms n’est pas un obstacle à la construction de nos propres empires immobiliers.
Normalement, un propriétaire potentiel a besoin d’un dépôt de 20% pour une hypothèque pour une propriété à louer. Et avec des prix moyens au Royaume-Uni à £ 167,353, j’aurais du mal à obtenir un prêt. Mais apparemment, mes modestes économies — je dis que j’ai 20 000 £ – sont suffisantes pour garantir des hypothèques à louer sur deux appartements.
Je sais que je ne suis pas le seul membre du public à louer. Quand on nous demande à main levée, je compte quatre ou cinq propriétaires de leur maison. Tout le monde est habillé intelligemment — mais personne n’a l’air bien.
Un couple a même amené son jeune fils. Ils semblent juste comme des gens qui travaillent dur désespérés de monter sur l’échelle de la propriété.La propriété est un jeu simple, affirme Raj, arpentant la scène alors que des images de maisons luxueuses et de ses voitures de sport étincelantes clignotent derrière lui.
« C’est l’une des rares choses que l’homme ordinaire de la rue peut faire à temps partiel pour gagner de l’argent, c’est facile », dit-il. « Les maisons ne sont pas des lieux de vie mais des boîtes grises qui vous rapportent de l’argent. Les maisons laides vous rapportent de l’argent.’
Je me demande combien de temps il faut pour gérer une entreprise de location prospère et s’occuper de vos locataires. Mais Raj dit que tout ce dont vous avez besoin est de cinq minutes pour vérifier que le loyer entre dans votre compte bancaire chaque mois.
C’est le jour de ses 40 ans que Raj a décidé d’entrer dans la propriété, nous dit-il. Avec seulement 950 £ en poche et vivant dans une chambre d’une maison partagée, il a franchi le pas.
Il a découvert un promoteur qui vendait des maisons à prix réduit et a organisé une réunion. Il était si nerveux qu’il s’est assis dans sa voiture pendant une demi-heure. Puis il est entré et a réussi à négocier un rabais. Cinq ans plus tard, il avait un empire immobilier de plusieurs millions de livres.
C’est certainement une histoire convaincante, et d’après le récit en douceur, j’ai le sentiment qu’il l’a déjà fait plusieurs fois. Coincé dans cette pièce étouffante, il est impossible de vérifier à quel point il a bien fait.
Aujourd’hui, Raj dit qu’il vit près de la Tamise dans l’exclusif Marlow, Bucks.Je commence à me demander si tout le monde dans la pièce achète ce spiel. La plupart ont l’air envoûtés, et personne ne quitte leur siège. Certains filment la présentation sur leur téléphone portable.
Ils crient et applaudissent quand un homme appelé Naresh est présenté. C’est un investisseur immobilier qui est passé de travailler dans un magasin de téléphonie à avoir un empire d’achat à louer de 1,4 million de £ en seulement six ans.Il est frais – il a l’air d’avoir 20 ans — et nerveux.
Mais il se réchauffe à son thème en décrivant comment il possède des maisons de Londres à Leamington Spa. Et il nous raconte son parcours vers la » liberté financière « .
Il avoue n’avoir jamais vu ses propriétés. Il ajoute: « J’aurais peut-être été à Leamington Spa une fois.
Mais je n’ai certainement pas vu la maison. »Tout le monde rit.Il nous dit qu’il passe quelques minutes par mois sur son portefeuille et engage une agence de location pour faire le reste.
Le prochain sur scène est Simon Goody. C’est un expert en fiscalité. Il est d’âge moyen, nerveux, plein d’énergie et ancien véliplanchiste olympique.
Il est également conférencier motivateur et a « un doctorat en vie ». Des images de ses jours de gloire aux Jeux olympiques de Séoul en 1988 sont retransmises sur un écran géant.
‘Pourquoi crois-tu que je te dis ça ? Parce que c’est ma réputation et je ne la mettrais jamais en jeu. Tout ce que je vais vous dire est légal, exact et correct « , dit-il.
Je suis un peu surpris quand il révèle qu’il était un conseiller financier indépendant, mais qu’il a arrêté lorsque de nouvelles règles pour empêcher les vendeurs de prendre des commissions ont été introduites.
Je sais que ces règles étaient destinées à protéger les consommateurs, mais il semble que M. Goody ait ses raisons de s’y opposer. « Quel est le taux d’imposition le plus bas au Royaume-Uni? » demande-t-il en nous agitant un tableau blanc parsemé de pourcentages.
Une voix devine: ‘Dix pour cent. » » Non! » crie Simon. « Le taux d’imposition le plus bas au Royaume-Uni est volontaire. »Il explique qu’au lieu de payer une taxe sur un bien locatif, vous donnez la propriété du bien à une société où aucune n’est due.
« Vous pouvez avoir un million de livres qui arrivent chaque mois, et c’est toujours une société non commerciale », dit-il. » Il fait exactement ce que fait un gestionnaire de placements. Il ne paie pas d’impôt au nom de l’investisseur. L’investisseur paie de l’impôt, mais où est l’investisseur? Au large! Et s’ils changent les règles aux îles Vierges Britanniques, à Jersey, à Guernesey ou sur l’île de Man, nous déménagerons simplement l’entreprise ailleurs. »
Est—ce la même esquive fiscale que le comédien Jimmy Carr a essayé d’utiliser, demande un membre du public – en sortant les mots de ma bouche. Simon dit que ce schéma est différent, car bien que l’entreprise soit à l’étranger, l’argent ne quitte jamais le Royaume-Uni. Et, dit-il, c’est tout à fait légal et cela dure depuis 25 ans.
Il enfile ensuite un chapeau melon et décrit un processus compliqué qui consiste à vous faire un prêt avec un intérêt de 10% sur cinq ans auprès de la société étrangère.Vous le faites encore et encore — mais, Simon tient à souligner, ce n’est pas de l’évasion fiscale.
« Au bout de 20 ans, je devrai 1 million de £ à ma société à responsabilité limitée — c’est une dette de 1 million de £ », dit-il. « L’un égale l’autre et les efface.
‘J’ai effacé les droits de succession, j’ai effacé l’impôt sur les plus-values, j’ai effacé l’impôt sur le revenu, j’ai effacé l’assurance nationale. Un autre type de taxe auquel vous pouvez penser? J’ai effacé l’impôt sur les sociétés.
‘Cela a une durée de conservation de 1 000 ans. Le fisc ne peut pas vous imposer rétrospectivement parce que vous leur avez donné une divulgation complète et l’avez signée. J’ai un beau morceau de papier de HMRC disant que toutes vos dépenses ont été effacées. »
Et il a aussi d’autres idées, telles que retirer des morceaux de votre pension et des moyens de contourner le droit de timbre.Les techniques de Simon semblent certainement avoir convaincu le public. Alors que nous nous arrêtons pour le déjeuner, beaucoup d’entre eux s’entassent pour saisir les tracts laissés à l’avant, pendant que la chanson Gold du groupe pop des années quatre-vingt Spandau Ballet joue.
Malgré la présentation éblouissante, je me retrouve avec la pensée lancinante: comment fonctionne cette entreprise immobilière? La réponse devient évidente après le déjeuner. Il s’avère que nous sommes encouragés à acheter des appartements dans une ancienne maison pour personnes âgées à North Shields. Ils ont l’air d’une aubaine incroyable.
Les propriétés d’une valeur de 69 000 £ sont fouettées à un rabais de 17 000 £. Après le loyer, les frais et les frais hypothécaires, la promesse est un rendement annuel de 7%. Tout ce qu’on a à faire, c’est se séparer de 10 000 £. Puis vient l’argumentaire de vente.
Apparemment, seulement neuf des 45 maisons sont encore disponibles à l’achat. L’une des équipes de vente a fouetté 12 en un après-midi et on lui a dit de s’arrêter, donc il y en a assez pour nous tous.Ward & Co, une société de spécialistes de l’investissement immobilier basée à Chester, est à la conférence et offre les maisons au rabais de 25% — c’est un tarif spécial pour nous aujourd’hui, nous dit-on.
Il y a un groupe d’investisseurs irlandais qui manifestent un réel intérêt pour eux, et qui vont probablement les attraper en un éclair. Cela envoie certains participants dans une frénésie. Ils se précipitent pour voir les North Shields flats et découvrir un autre développement à construire à Leicester.
Pour finir la journée, Raj est de retour. « La propriété augmente toujours à la fin », dit-il. Il nous parle d’un ami qui gagne 5 000 £ par mois en achetant beaucoup de petites propriétés puis en louant chaque chambre à un locataire différent. Ensuite, il nous montre une série de graphiques et de tableaux éblouissants qui décrivent comment vous pouvez utiliser les capitaux propres d’une maison pour en acheter une autre, et le faire encore et encore.
C’est vraiment le jeu sur la propriété. Les experts en investissement l’appellent gearing — cela peut accélérer vos profits, mais lorsque les choses tournent au vinaigre, vos pertes s’accumulent de manière spectaculaire.Pour Raj, cependant, c’est une opportunité en or.
‘Le vent souffle pareil pour tout le monde. C’est la façon dont vous réglez vos voiles qui compte « , dit-il. Le seul danger, dit Raj, est que nous manquions l’occasion de faire fortune si nous n’investissons pas aujourd’hui.Nous touchons à notre fin maintenant — et Raj a une dernière offre pour nous rendre accro.
‘Voulez-vous voir certaines de mes maisons? » crie-t-il. »Oui « , rappelle tout le monde.Une image d’une maison fade de trois chambres des années soixante-dix clignote: c’est vraiment la petite boîte grise dont Raj se vantait plus tôt.
‘ Voulez-vous en voir un autre? Quelqu’un est-il allé à Hartlepool? » il continue. Je sais que c’est l’une des villes de Grande-Bretagne où les prix des maisons ont plongé de manière spectaculaire depuis la crise bancaire. Il a laissé la région avec d’énormes problèmes sociaux.
Raj nous dit combien d’argent cette maison lui rapporte. Et ainsi de suite. Pendant dix minutes, photo après photo des propriétés de Raj clignote sur le grand écran. Il y a plus d’appartements, de maisons de ville à Clapham, à Londres et de maisons à Leicester.L’effet est assez hypnotique.
Il quitte la scène — et c’est à ce moment que les vendeurs se précipitent.J’étais allé au séminaire d’un sceptique total, mais enfermé dans la pièce avec lui, le bagout de Raj était étrangement persuasif. À un moment donné, je me suis dit: si le prochain boom immobilier était en route, je serais idiot de passer à côté.
Mais alors que les propriétés en vente semblaient assez décentes, je ne peux que penser que vous auriez à contracter beaucoup de dettes hypothécaires pour construire votre empire. Si le marché immobilier devait chuter, vous pourriez finir par devoir des centaines de milliers aux banques.
Et bien que Raj ait tenu à présenter cette opportunité comme trop belle pour être vraie, je ne peux m’empêcher de penser que c’est probablement parce que c’est le cas.
CE QUE LES SOCIÉTÉS IMPLIQUÉES AVAIENT À DIRE
Money Mail a contacté Andrew Ward, un directeur de Ward & Co, la société d’investissement immobilier lors du séminaire.
M. Ward nous a dit qu’il n’avait pas assisté au séminaire et qu’il n’était pas au courant de la façon dont les propriétés étaient vendues. Il ajoute: « Nous sommes en affaires depuis 11 ans et nous offrons des opportunités simples de manière simple. »
Nous avons également parlé à Simon Goody, l’ancien olympien devenu fiscaliste. Il dit qu’on lui a demandé de parler de façon indépendante lors de l’événement de la taxe générale et de la façon de la réduire en conséquence, et de fournir des informations, des opinions et des commentaires de manière amusante et engageante.
M. Goody a déclaré que son discours visait à fournir des informations génériques sur l’impôt et les fiducies. Il dit: « Mon exposé était une approche à grande échelle, avec l’objectif principal d’obtenir des détails sur les participants intéressés afin que nous puissions avoir une réunion individuelle pour déterminer s’ils sont qualifiés pour la structure — ou si la structure correspond à leurs objectifs et ambitions. Si c’est le cas, nous les faciliterions simplement et les présenterions aux principaux partis.
‘ La présentation était un aperçu très basique des questions de droit des sociétés, et ceux qui ont des connaissances ou des qualifications professionnelles dans le domaine comprendront que les informations fournies sont conformes.’