pot anula oferta mea de cumpărare?
un cititor Property24 întreabă:
un cititor Property24 întreabă dacă el poate schimba mintea mea despre cumpărarea unei proprietăți el a făcut o ofertă pe și mai degrabă du-te pentru un alt unul.
oferta de cumpărare obligă cumpărătorul să cumpere proprietatea? Dacă da, cât timp este valabil și poate fi reziliat dacă decid să mă răzgândesc și să merg pentru o altă proprietate?
Jaco Rademeyer, de la Jaco Rademeyer Estates, răspunde:
conform secțiunii 2 din Legea privind înstrăinarea terenurilor 68 din 1981, nicio înstrăinare a terenurilor nu va avea nicio forță sau efect decât dacă este conținută într-un act de înstrăinare semnat de cumpărător și vânzător. O faptă de înstrăinare este, de asemenea, cunoscută sub numele de oferta de cumpărare. Pentru a fi validă, o ofertă de cumpărare trebuie, prin urmare, să fie scrisă și semnată de părți. Acestea sunt singurele formalități legale care sunt prescrise pentru o ofertă valabilă de cumpărare.
oferta de cumpărare conține toți termenii și condițiile referitoare la vânzare și condițiile suspensive, dacă există, care trebuie îndeplinite pentru a face oferta de cumpărare obligatorie și executorie. La îndeplinirea tuturor condițiilor suspensive cuprinse în oferta de cumpărare, întregul contract devine executoriu. Cele mai frecvente condiții suspensive care pot apărea se referă la modul în care prețul de achiziție ar trebui să fie oferit, de exemplu, o condiție suspensivă sub rezerva aprobării unui împrumut pentru o anumită sumă înainte de o anumită dată. O altă condiție suspensivă care poate apărea este cea care este supusă vânzării proprietății cumpărătorului la sau înainte de o dată specificată. În cazul în care oricare dintre condițiile suspensive menționate mai sus nu este îndeplinită în perioadele specificate, întregul acord expiră automat și nu mai are nicio forță sau efect.
în materia în cauză, primul lucru pe care cumpărătorul ar trebui să îl stabilească este dacă oferta de cumpărare a fost supusă unor condiții suspensive. În cazul în care acordul menționat a fost supus unor condiții suspensive, cumpărătorul ar trebui să verifice dacă au fost îndeplinite condițiile suspensive menționate. Dacă nu sunt îndeplinite condițiile suspensive dintr-un acord de vânzare, atunci întregul acord devine nul și neavenit, cu excepția cazului în care ambele părți (vânzător și cumpărător) din vânzare sunt de acord să aibă un act adițional la acordul lor prin care renunță la respectarea condițiilor suspensive conținute în oferta de cumpărare. La îndeplinirea tuturor condițiilor suspensive din oferta de cumpărare, întregul acord intră în funcțiune.
în cursul obișnuit al vânzării, dacă nu are loc nicio încălcare, vânzătorul este partea obligată să plătească comisionul agentului. Dacă cumpărătorul decide să se retragă din Acordul de vânzare în cazul în care toate condițiile suspensive referitoare la vânzare (dacă există) au fost îndeplinite, atunci acest lucru ar însemna că cumpărătorul ar încălca oferta de cumpărare.
în această privință, în cazul în care cumpărătorul anulează acordul în mod unilateral, el sau ea ar încălca acordul și ar fi răspunzător pentru comisionul agentului și nu pentru vânzător. În cazul în care încălcarea are loc și cumpărătorul rămâne în incapacitate de plată pentru o perioadă de zile (în mod normal 7 zile) după ce vânzătorul sau agentul său i-au dat o notificare scrisă, atunci partea vătămată, în acest caz vânzătorul și Agenția, vor avea dreptul să solicite executarea sau daunele.
în cazul în care cumpărătorul ajunge la un acord cu vânzătorul pentru a anula vânzarea, atât vânzătorul, cât și cumpărătorul ar putea fi răspunzători în solidar față de agent pentru comision. Cumpărătorul trebuie să țină cont de faptul că agentul și-a îndeplinit mandatul, indiferent dacă veniturile din vânzare sunt sau nu, el sau ea ar avea dreptul la comisionul său. Partea care încalcă contractul ar fi persoana de la care agentul își va revendica comisionul. Cererea nu va fi doar comision, vânzătorul ar putea institui o cerere de daune sau performanță specifice, cu alte cuvinte, un ordin de a face cumpărătorul continua cu vânzarea.
dacă au existat deja transportatori implicați în vânzarea menționată și el sau ea și-a îndeplinit îndatoririle, în special transferul și/sau înregistrarea obligațiunilor, el sau ea va avea dreptul să-și revendice costurile de la Partea care a încălcat.
în majoritatea cazurilor, oferta de cumpărare conține o „clauză de răcire” în care cumpărătorul are dreptul de a revoca oferta sau de a rezilia oferta de cumpărare, după caz, prin notificare scrisă transmisă vânzătorului, în termen de 5 (cinci) zile de la semnarea acesteia. În această chestiune, cumpărătorul ar fi putut alege să anuleze oferta de cumpărare pe baza clauzei menționate, cu condiția să acționeze în modul prescris și în termenul prevăzut.
în concluzie, cumpărătorul în această chestiune ar trebui să fie conștient de faptul că există o posibilitate de numeroase pretenții împotriva lui sau a ei. Rezilierea unei oferte de cumpărare în mod unilateral în care au fost îndeplinite toate condițiile suspensive echivalează cu încălcarea contractului, ceea ce creează spațiu pentru creanțele care sunt instituite împotriva părții care încalcă.