kan jeg annullere mit tilbud om at købe?
en Ejendom24 læser spørger:
en Property24-læser spørger, om han kan skifte mening om at købe en ejendom, han har lavet et tilbud på, og hellere gå efter en anden.
binder tilbudet om køb køberen til at købe ejendommen? Hvis ja, hvor længe er det gyldigt, og kan det opsiges, hvis jeg beslutter at skifte mening og gå til en anden ejendom?
Jaco Rademeyer, fra Jaco Rademeyer Estates, reagerer:
i henhold til afsnit 2 i lov om fremmedgørelse af jord 68 af 1981 skal ingen fremmedgørelse af jord have nogen kraft eller virkning, medmindre den er indeholdt i en fremmedgørelsesakt underskrevet af køberen og sælgeren. En fremmedgørelsesakt er også kendt som tilbuddet om at købe. For at være gyldig skal et tilbud om køb derfor være skriftligt og underskrevet af parterne. Det er de eneste juridiske formaliteter, der er foreskrevet for et gyldigt tilbud om at købe.
tilbuddet om køb indeholder alle de vilkår og betingelser, der vedrører Salgs-og suspensionsbetingelser, hvis nogen, der skal opfyldes for at gøre tilbuddet om køb bindende og eksigibelt. Efter opfyldelse af alle suspensionsbetingelserne i Købstilbuddet bliver hele aftalen eksigibel. De mest almindelige suspensionsbetingelser, der kan opstå, vedrører den måde, hvorpå købsprisen skal udbydes, for eksempel en suspensionsbetingelse med forbehold af godkendelse af et lån for et bestemt beløb inden en bestemt dato. En anden opsættende betingelse, der kan opstå, er en, der er genstand for salg af købers ejendom på eller før en bestemt dato. Hvis en af ovennævnte suspensionsbetingelser ikke er opfyldt inden for de fastsatte frister, bortfalder hele aftalen automatisk og er ikke længere gældende.
i den pågældende sag er det første, som køberen skal afgøre, om tilbuddet om køb var underlagt suspensionsbetingelser. Hvis den nævnte aftale var underlagt suspensionsbetingelser, skal køberen undersøge, om de nævnte suspensionsbetingelser var opfyldt. Hvis de opsættende betingelser i en salgsaftale ikke er opfyldt, bliver hele aftalen ugyldig, medmindre begge parter (sælger og køber) i salget er enige om at have et tillæg til deres aftale, hvorved de giver afkald på overholdelse af de opsættende betingelser i Købstilbuddet. Ved opfyldelse af alle opsættende betingelser i Købstilbuddet træder hele aftalen i kraft.
i den normale løbet af salget, hvis der ikke opstår brud, sælgeren er den part, der er forpligtet til at betale agentens provision. Hvis køberen beslutter at trække sig ud af salgsaftalen, hvor alle suspensionsbetingelserne vedrørende salget (hvis nogen) var opfyldt, ville det betyde, at køberen ville være i strid med tilbuddet om at købe.
i denne sag, hvis køberen annullerer aftalen ensidigt, ville han eller hun være i strid med aftalen og ville være ansvarlig for agentens provision og ikke sælgeren. Hvis overtrædelsen finder sted, og køberen forbliver i misligholdelse i en periode på dage (normalt 7 dage), efter at sælgeren eller hans agent har givet ham eller hende skriftlig meddelelse, er den forurettede part, i dette tilfælde sælgeren og agenturet, berettiget til at kræve ydelse eller erstatning.
i tilfælde af, at køberen når en aftale med sælgeren om at annullere salget, kan både sælger og køber hæfte solidarisk over for agenten for provision. Køberen skal huske på, at agenten opfyldte sit mandat, uanset om salgsprovenuet, han eller hun ville have ret til hans eller hendes provision. Den part, der overtræder kontrakten, vil være hvem agenten vil kræve sin provision fra. Kravet vil ikke kun være kommission, sælgeren kan anlægge et krav om erstatning eller specifik præstation, med andre ord en ordre for at få køberen til at fortsætte med salget.
hvis der allerede var transportører involveret i det nævnte salg, og han eller hun havde udført sine opgaver, især overførsels-og/eller obligationsregistrering, har han eller hun ret til at kræve sine omkostninger fra den misligholdte part.
i de fleste tilfælde indeholder tilbuddet om køb en “afkølingsklausul”, hvor køberen har ret til at tilbagekalde tilbuddet eller opsige tilbuddet om køb, alt efter tilfældet, ved skriftlig meddelelse leveret til sælgeren inden for 5 (fem) dage efter underskrivelsen heraf. I den foreliggende sag kunne køberen have valgt at annullere tilbuddet om køb baseret på nævnte klausul, forudsat at han eller hun handler på den foreskrevne måde og inden for den fastsatte frist.
afslutningsvis skal køberen i denne sag være opmærksom på, at der er mulighed for adskillige krav mod ham eller hende. Opsigelse af et tilbud om at købe ensidigt, hvor alle suspensionsbetingelser er opfyldt, udgør kontraktbrud, der skaber plads til krav, der anlægges mod den misligholdende part.