O que Fazer Quando o Seu HOA Gerente Cai no Trabalho

O que Fazer Quando o Seu HOA Gerente Cai no Trabalho

junho 2012

Dois diferentes HOAleader.com os leitores têm perguntado se os seus gestores podem recusar-se a executar determinadas funções, mesmo que o contrato de gestão especificamente declara que os direitos serão realizados pela administração. Um escritor diz que sua HOA escreveu e-mails para a empresa de gestão sobre a falta de desempenho, e os e-mails ficaram sem resposta.

Qual é o seu remédio quando seu Gerente não consegue executar? Você pode reter o pagamento da administração até que os deveres sejam cumpridos? Você pode terminar?

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se você está frustrado com o gerente do seu HOA, a primeira coisa a lembrar é que seu gerente deve fazer o que é prometido no contrato. “A empresa de gestão não pode se recusar a cumprir o que é obrigado pelo contrato, a menos que o conselho esteja pedindo ao gerente que execute algo antiético ou ilegal”, diz Gordon Goetz, Presidente e CEO da Goetz Manderley, uma empresa de gestão de associações comunitárias com sede em Santa Maria, Califórnia., que administra 210 associações, totalizando 17.000 casas nos condados de San Louis Obispo, Santa Barbara e Kern, na Califórnia.

lembre-se Também que na maioria dos casos, você já contratou uma empresa de gestão, não um gerente. “Os conselhos precisam entender que o contrato é entre a empresa gestora e a associação, não o gerente”, acrescenta Goetz. “Eles precisam levar essa recusa ao supervisor do gerente ou ao diretor da empresa e discutir o que esse gerente está fazendo e não fazendo pela Associação. O conselho está plenamente dentro de seus direitos de solicitar outro representante. Então cabe à empresa de gestão agir com o gerente individual. Duane McPherson, Carrollton, Presidente da divisão da RealManage, uma empresa de gestão de associações que supervisiona Propriedades no Arizona, Califórnia, Colorado, Flórida, Louisiana, Nevada e Texas, também sugere conversas diretas sobre a cadeia de comando, conforme necessário. “Normalmente, o primeiro passo é falar com o gerente diretamente e dizer: ‘Ei, você não está fazendo isso. Porque não? Precisamos fazer isso'”, explica ele. “O gerente concordará ou não concordará em fazê-lo. Se o Gerente não concordar ou seguir adiante, o próximo passo é conversar com o supervisor do gerente se houver um, embora algumas empresas menores não tenham isso.”

é, de fato, um dilema, se a empresa de gestão que você contratou é essencialmente uma banda de um homem só. Goetz diz que é comida para pensar sempre que você contrata uma empresa de gestão. “Eu sempre enfatizo o fato de que temos vários funcionários e níveis de gestão dentro da empresa”, diz ele, “e os conselhos têm acesso a qualquer um deles.”Seja qual for o tamanho de uma empresa de gestão, o contato direto é muito mais eficaz do que uma reclamação por e-mail, acrescenta Jeff Vinzani, sócio do Escritório de advocacia Duggan Vinzani em Charleston, S. C., que representa associações. “Para mim, escrever e-mails citando falta de desempenho significa que essas placas gostam do que o gerente está fazendo e estão apenas reclamando, ou não querem colocar o Gerente em default porque gostam da maior parte do que o gerente está fazendo”, explica ele.

“portanto, esses conselhos precisam determinar se gostam da empresa e apenas querem ter uma reunião para dizer que estão caindo no trabalho, ou é insatisfação suficiente que o conselho envie o aviso de inadimplência da empresa”, acrescenta Vinzani. “Isso nem sempre significa que o contrato acabou. Mas coloca a empresa de gestão em aviso prévio, e a empresa pode realocar seus recursos para melhor atender às necessidades da HOA.”

você pode aprender que sua empresa de gestão está tão frustrada quanto você, e pode concordar de bom grado em se afastar do seu contrato. “Eu vi coisas vá para o sul, entre uma empresa de gestão e uma HOA e visto a empresa de gestão de retirar e rescindir o seu contrato”, diz Michael Hunter S., advogado e sócio de Horack Talley em Charlotte, N. C. “A gestão da empresa simplesmente não conseguia lidar com a diretoria ou o conselho estava pedindo a eles para fazer algo ilegal ou imoral, ou algo que simplesmente não sentar-se muito bem com a gestão da empresa.”

quando as conversas não funcionarem

quando você tentou falar sobre o problema e não houve resolução, é hora de revisar seu contrato para determinar seus remédios. “Olhe para os recursos e provisões de inadimplência enunciados no contrato”, diz Vinzani. “Eu não reteria o pagamento a menos que o contrato permita que você faça isso. Você pode rescindir o contrato se ele subir para esse nível no contrato, mas você deve determinar os Termos de inadimplência e como fornecer um aviso de inadimplência.”

“se a empresa de gestão não estiver cumprindo os Termos de seu contrato, a maioria dos estados tem leis dizendo que você pode rescindir o contrato”, concorda Hunter. “A maioria dos contratos de gestão diz O que é necessário para a rescisão, incluindo quanto aviso você tem que dar. Alguns dizem que você pode terminar apenas com causa. Alguns dizem que você tem que dar à empresa de gestão 30 dias para curar. Realmente se resume ao que seu contrato diz.”

certifique-se de seguir os Termos do seu contrato ao pé da letra. “A maioria dos contratos exigem que você notificar a empresa de gestão e dar-lhe uma oportunidade para curar o que está fazendo de errado”, explica Jed L. Frankel, um parceiro em Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA em Hollywood, Fla., que aconselha associações comunitárias. “Talvez o gerente deva estar no escritório em um determinado momento e ela não está, e ela está saindo uma hora mais cedo. Isso seria algo que você precisa notificar e permitir que a empresa cure. Mas pode haver algumas coisas-como se o gerente agredisse o proprietário de uma unidade-que é tão flagrante que não pode ser curado. Isso talvez justificasse a rescisão imediata do contrato.”

“se o contrato for claro, ele dirá algo como 30 dias de aviso de rescisão é permitido com ou sem causa, o que temos em nosso Contrato”, diz Goetz. “Se a rescisão for apenas por causa, sugiro que o conselho entre com seu advogado. Você odiaria rescindir o contrato indevidamente, fazer com que sua ex-empresa de gerenciamento O processasse por não desempenho e acabaria sendo forçada a pagar o restante das taxas daquele ano.”

um último ponto: Certifique-se de não ter problemas porque está ansioso para se livrar de um problema rapidamente. “Resolver um problema como esse pode levar um pouco de tempo”, diz McPherson, “e o acordo é a chave.”