Posso annullare la mia offerta di acquisto?
Un lettore Property24 chiede:
Un lettore Property24 chiede se può cambiare idea circa l’acquisto di una proprietà che ha fatto un’offerta su e piuttosto andare per un altro.
L’offerta di acquisto vincola l’acquirente ad acquistare la proprietà? Se sì, per quanto tempo è valido e può essere terminato se decido di cambiare idea e andare per un’altra proprietà?
Jaco Rademeyer, di Jaco Rademeyer Estates, risponde:
Secondo la sezione 2 dell’Alienation of Land Act 68 del 1981, nessuna alienazione di terra avrà alcuna forza o effetto a meno che non sia contenuta in un atto di alienazione firmato dall’acquirente e dal venditore. Un atto di alienazione è anche conosciuto come l’offerta di acquisto. Per essere valida, un’offerta di acquisto deve quindi essere in forma scritta e firmata dalle parti. Queste sono le uniche formalità legali prescritte per un’offerta di acquisto valida.
L’offerta di acquisto contiene tutti i termini e le condizioni relative alle condizioni di vendita e sospensive, se presenti, che devono essere soddisfatte al fine di rendere l’offerta di acquisto vincolante ed esecutiva. Con l’adempimento di tutte le condizioni sospensive contenute nell’offerta di acquisto, l’intero contratto diventa esecutivo. Le condizioni sospensive più comuni che possono verificarsi riguardano il modo in cui il prezzo di acquisto dovrebbe essere offerto, ad esempio, una condizione sospensiva soggetta all’approvazione di un prestito per un determinato importo prima di una data particolare. Un’altra condizione sospensiva che può verificarsi è quella che è soggetta alla vendita della proprietà dell’acquirente entro o prima di una data specificata. Qualora una qualsiasi delle condizioni sospensive sopra menzionate non sia soddisfatta entro i termini specificati, l’intero accordo decade automaticamente e non ha più forza o effetto.
Nella questione in questione, la prima cosa che l’acquirente dovrebbe determinare è se l’offerta di acquisto fosse soggetta a condizioni sospensive. Se il suddetto accordo era soggetto a condizioni sospensive, l’acquirente dovrebbe verificare se le suddette condizioni sospensive erano soddisfatte. Se le condizioni sospensive in un accordo di vendita non sono soddisfatte, l’intero accordo diventa nullo a meno che entrambe le parti (venditore e acquirente) nella vendita non accettino di avere un addendum al loro accordo in cui rinunciano al rispetto delle condizioni sospensive contenute nell’offerta di acquisto. Dopo l’adempimento di tutte le condizioni sospensive nell’offerta di acquisto, l’intero accordo entra in vigore.
Nel corso ordinario della vendita, se non si verifica alcuna violazione, il venditore è tenuto a pagare la commissione dell’agente. Se l’acquirente decide di recedere dal contratto di vendita in cui tutte le condizioni sospensive relative alla vendita (se presenti) sono state soddisfatte, ciò significherebbe che l’acquirente violerebbe l’offerta di acquisto.
In questa materia, se l’acquirente annulla il contratto unilateralmente, lui o lei sarebbe in violazione del contratto e sarebbe responsabile per la commissione dell’agente e non il venditore. Se la violazione si verifica e l’acquirente rimane in mora per un periodo di giorni (normalmente 7 giorni) dopo che gli è stata data comunicazione scritta dal venditore o dal suo agente, la parte lesa, in questo caso il venditore e l’agenzia, hanno il diritto di chiedere prestazioni o danni.
Nel caso in cui l’acquirente raggiunga un accordo con il venditore per annullare la vendita, sia il venditore che l’acquirente potrebbero essere responsabili in solido nei confronti dell’agente per la commissione. L’acquirente deve tenere presente che l’agente ha adempiuto al suo mandato, indipendentemente dal fatto che la vendita proceda o meno, avrebbe diritto alla sua commissione. La parte in violazione del contratto sarebbe il quale l’agente rivendicherà la sua commissione da. Il reclamo non sarà solo una semplice commissione, il venditore potrebbe intentare una richiesta di risarcimento danni o prestazione specifica, in altre parole, un ordine per far continuare l’acquirente con la vendita.
Se vi erano già trasportatori coinvolti nella suddetta vendita e lui o lei aveva svolto le sue funzioni, in particolare, il trasferimento e / o la registrazione di obbligazioni, lui o lei avrà il diritto di reclamare i suoi costi dalla parte in violazione.
Nella maggior parte dei casi, l’offerta di acquisto contiene una “clausola di riflessione” in base alla quale l’acquirente ha il diritto di revocare l’offerta o di terminare l’offerta di acquisto, a seconda dei casi, mediante comunicazione scritta consegnata al venditore, entro 5 (cinque) giorni dalla firma della stessa. Nella fattispecie, l’acquirente avrebbe potuto decidere di annullare l’offerta di acquisto in base alla suddetta clausola, purché agisca secondo le modalità prescritte ed entro il termine prescritto.
In conclusione, l’acquirente in questa materia deve essere consapevole che esiste la possibilità di numerose rivendicazioni nei suoi confronti. La risoluzione di un’offerta di acquisto unilateralmente in cui sono state soddisfatte tutte le condizioni sospensive equivale a violazione del contratto che crea spazio per i reclami intentati contro la parte in violazione.