Co zrobić, gdy kierownik HOA upadnie w pracy
czerwiec 2012
dwa różne HOAleader.com czytelnicy zapytali, czy ich menedżerowie mogą odmówić wykonywania pewnych obowiązków, nawet jeśli umowa o zarządzanie wyraźnie stwierdza, że obowiązki te będą wykonywane przez kierownictwo. Jeden pisarz mówi, że jego HOA napisał e-maile do firmy zarządzającej o braku wydajności, a e-maile poszły bez odpowiedzi.
jaki jest twój środek zaradczy, gdy twój menedżer nie wykonuje? Czy można wstrzymać wypłaty z tytułu zarządzania do czasu wykonania obowiązków? Możesz to zakończyć?
zacznij od bezpośredniej rozmowy
jeśli jesteś sfrustrowany menedżerem HOA, pierwszą rzeczą do zapamiętania jest to, że Twój menedżer musi zrobić to, co obiecano w umowie. „Firma zarządzająca nie może odmówić wykonania tego, co jest wymagane na mocy umowy, chyba że zarząd poprosi menedżera o wykonanie czegoś nieetycznego lub nielegalnego”, mówi Gordon Goetz, prezes i dyrektor generalny Goetz Manderley, firmy zarządzającej Stowarzyszeniem społecznym z siedzibą w Santa Maria w Kalifornii., który zarządza stowarzyszeniami 210 W sumie 17 000 domów w kalifornijskich hrabstwach San Louis Obispo, Santa Barbara i Kern.
|
HOAleader.com Ekskluzywny Raport specjalny firmy zarządzające HOA Członkowie (i członkowie Próbni) mogą pobrać ten raport za darmo. nie jesteś jeszcze członkiem? |
|
pamiętaj też, że w większości przypadków zatrudniłeś firmę zarządzającą, a nie menedżera. „Zarząd musi zrozumieć, że umowa jest zawarta między spółką zarządzającą a Stowarzyszeniem, a nie menedżerem” – dodaje Goetz. „Muszą zgłosić tę odmowę przełożonemu menedżera lub dyrektorowi firmy i omówić, co ten menedżer robi, a czego nie robi dla Stowarzyszenia. Zarząd ma pełne prawo do żądania innego przedstawiciela. Następnie do firmy zarządzającej należy podjęcie działań z indywidualnym menedżerem.”
Duane McPherson, Carrollton, Prezes Oddziału z siedzibą w Teksasie w RealManage, firmie zarządzającej Stowarzyszeniem, która nadzoruje nieruchomości w Arizonie, Kalifornii, Kolorado, Florydzie, Luizjanie, Nevadzie i Teksasie, sugeruje również bezpośrednie rozmowy w górę łańcucha dowodzenia w razie potrzeby. „Zazwyczaj pierwszym krokiem jest bezpośrednia rozmowa z menedżerem i powiedzenie:” Hej, nie robisz tego. Dlaczego nie? Musimy to zrobić ” – wyjaśnia. „Menedżer albo się zgodzi, albo nie zgodzi się na to. Jeśli menedżer nie zgadza się lub nie postępuje zgodnie z tym, następnym krokiem jest rozmowa z przełożonym menedżera, jeśli taki istnieje, chociaż niektóre mniejsze firmy tego nie mają.”
to rzeczywiście dylemat, jeśli firma zarządzająca, którą zatrudniłeś, jest w zasadzie jednoosobowym zespołem. Goetz mówi, że za każdym razem, gdy zatrudniasz firmę zarządzającą, to jest to do myślenia. „Zawsze podkreślam fakt, że mamy wielu pracowników i poziomy zarządzania w firmie”, mówi, ” a zarząd ma dostęp do każdego z nich.”
niezależnie od wielkości firmy zarządzającej, bezpośredni kontakt jest o wiele bardziej skuteczny niż skarga e-mailowa, dodaje Jeff Vinzani, partner w Kancelarii Prawnej Duggan Vinzani w Charleston, S. C., który reprezentuje Stowarzyszenia. „Dla mnie pisanie e-maili z powodu braku wydajności oznacza, że te tablice albo lubią to, co robi menedżer i po prostu narzekają, albo nie chcą wprowadzać menedżera w błąd, ponieważ lubią większość tego, co robi menedżer”, wyjaśnia.
„więc te tablice muszą ustalić, czy lubią firmę i po prostu chcą mieć spotkanie, aby powiedzieć im, że upadają w pracy, czy wystarczy niezadowolenie, że zarząd powinien wysłać firmie zawiadomienie o niewykonaniu zobowiązania”, dodaje Vinzani. „To nie zawsze oznacza koniec kontraktu. Ale to stawia firmę zarządzającą na wypowiedzenie, a firma może przeznaczyć swoje zasoby, aby lepiej zaspokoić potrzeby HOA.”
możesz się dowiedzieć, że Twoja firma zarządzająca jest tak samo sfrustrowana jak ty i może chętnie zgodzić się na odstąpienie od umowy. „Widziałem, jak sprawy idą na południe między firmą zarządzającą a HOA i widziałem, jak firma zarządzająca wycofuje się i rozwiązuje umowę”, mówi Michael S. Hunter, adwokat i partner w Horack Talley w Charlotte, N. C. ” firma zarządzająca po prostu nie mogła poradzić sobie z Zarządem, lub zarząd prosił ich o zrobienie czegoś nielegalnego lub niemoralnego lub czegoś, co po prostu nie pasowało do firmy zarządzającej.”
kiedy rozmowy nie będą działać
kiedy próbowałeś porozmawiać o problemie i nie było rozwiązania, nadszedł czas, aby przejrzeć umowę, aby określić swoje środki zaradcze. „Spójrz na środki zaradcze i przepisy dotyczące niewykonania zobowiązań określone w umowie”, mówi Vinzani. „Nie wstrzymywałbym płatności, chyba że umowa na to pozwala. Możesz rozwiązać Umowę, jeśli została ona podniesiona do tego poziomu w umowie, ale musisz określić warunki niewykonania zobowiązania i sposób powiadomienia o niewykonaniu zobowiązania.”
” jeśli firma zarządzająca nie spełnia warunków umowy, większość stanów ma prawo mówiące, że można rozwiązać Umowę ” – zgadza się Hunter. „Większość umów o zarządzanie mówi, co jest wymagane do rozwiązania umowy, w tym ile wypowiedzenia trzeba dać. Niektórzy mówią, że można zakończyć tylko z powodu. Niektórzy mówią, że trzeba dać firmie zarządzającej 30 dni na wyleczenie. Wszystko sprowadza się do tego, co mówi twój kontrakt.”
pamiętaj, aby przestrzegać warunków umowy na piśmie. „Większość kontraktów wymaga powiadomienia firmy zarządzającej i umożliwienia jej wyleczenia wszystkiego, co robi źle”, wyjaśnia Jed L. Frankel, partner w Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA w Hollywood, Fla., który doradza stowarzyszeniom społecznym. „Może kierownik powinien być w biurze o określonej porze, a ona nie, i wychodzi godzinę wcześniej. To byłoby coś, o czym musisz powiadomić i pozwolić firmie na wyleczenie. Ale mogą być pewne rzeczy-na przykład, jeśli kierownik napada na właściciela jednostki—to jest tak skandaliczne, że nie można go wyleczyć. Być może uzasadniałoby to natychmiastowe rozwiązanie Umowy.”
„jeśli umowa jest jasna, to powie coś w rodzaju 30-dniowego wypowiedzenia jest dozwolone z lub bez przyczyny, co mamy w naszej Umowie” – mówi Goetz. „Jeśli wypowiedzenie jest tylko z powodu, sugerowałbym, aby Zarząd skontaktował się z radcą prawnym. Nie chciałbyś źle rozwiązać umowy, kazać twojej byłej firmie pozwać cię za brak wyników i zostać zmuszonym do zapłacenia reszty rocznych opłat.”
ostatni punkt: Upewnij się, że nie wchodzisz w kłopoty, ponieważ jesteś swędzenie, aby szybko pozbyć się problemu. „Rozwiązanie takiego problemu może zająć trochę czasu”, mówi McPherson, ” a umowa jest kluczem.”