Wat moet u doen als de Manager van uw HOA tijdens het werk valt

Wat moet u doen als de Manager van uw HOA tijdens het werk valt

juni 2012

twee verschillende HOAleader.com lezers hebben gevraagd of hun managers kunnen weigeren bepaalde taken uit te voeren, ook al staat in het beheerscontract uitdrukkelijk dat die taken door het management zullen worden uitgevoerd. Een schrijver zegt dat zijn HOA e-mails heeft geschreven naar het management bedrijf over het gebrek aan prestaties, en de e-mails zijn onbeantwoord gebleven.

Wat is uw remedie als uw manager niet presteert? Kunt u het management betalen totdat de taken zijn uitgevoerd? Kun je het beëindigen?

begin met Direct Talk

Als u gefrustreerd bent met de manager van uw HOA, is het eerste wat u moet onthouden dat uw manager moet doen wat in het contract is beloofd. “De beheermaatschappij kan niet weigeren om uit te voeren wat is verplicht door het contract, tenzij de Raad van bestuur de manager vraagt om iets onethisch of illegaal uit te voeren,” zegt Gordon Goetz, president en CEO van Goetz Manderley, een community association management company gevestigd in Santa Maria, Calif., dat beheert 210 verenigingen in totaal 17.000 huizen in San Louis Obispo, Santa Barbara, en Kern County ‘ s Californië.

onthoud ook dat je in de meeste gevallen een managementbedrijf hebt ingehuurd, geen manager. “Besturen moeten begrijpen dat het contract tussen de beheermaatschappij en de vereniging ligt en niet tussen de manager”, voegt Goetz toe. “Ze moeten die weigering naar de leidinggevende van de manager of de directeur van het bedrijf brengen en bespreken wat die manager wel en niet doet voor de vereniging. Het bestuur heeft het recht om een andere vertegenwoordiger te verzoeken. Dan is het aan de beheermaatschappij om actie te ondernemen met de individuele manager.”

Duane McPherson, Carrollton, Texas-based division president bij RealManage, een vereniging management bedrijf dat toezicht houdt op eigendommen in Arizona, Californië, Colorado, Florida, Louisiana, Nevada, en Texas, suggereert ook directe gesprekken over de commandostructuur als dat nodig is. “Meestal is de eerste stap om rechtstreeks met de manager te praten en te zeggen: ‘Hé, je doet dit niet. Waarom niet? We moeten het gedaan hebben”, legt hij uit. “De manager zal ofwel akkoord gaan of niet akkoord om het te doen. Als de manager niet akkoord gaat of volgen door, de volgende stap is om te praten met de manager ‘ s supervisor als er een is, hoewel sommige kleinere bedrijven hebben dat niet.”

het is inderdaad een dilemma, als de beheermaatschappij die u hebt ingehuurd in wezen een eenmansband is. Goetz zegt dat het stof tot nadenken is als je een managementbedrijf inhuurt. “Ik benadruk altijd het feit dat we meerdere medewerkers en managementniveaus binnen het bedrijf hebben”, zegt hij, “en Raden van bestuur hebben toegang tot een van hen.”

ongeacht de omvang van een beheermaatschappij, is direct contact veel effectiever dan een e-mail klacht, voegt Jeff Vinzani, een partner bij het Duggan Vinzani advocatenkantoor in Charleston, S. C., die verenigingen vertegenwoordigt. “Voor mij betekent het schrijven van e-mails onder vermelding van een gebrek aan prestaties dat deze boards ofwel leuk vinden wat de manager doet en alleen maar klagen, of ze willen de manager niet in gebreke stellen omdat ze het meeste van wat de manager doet leuk vinden,” legt hij uit.

” deze boards moeten dus bepalen of ze het bedrijf leuk vinden en gewoon een vergadering willen hebben om hen te vertellen dat ze op het werk vallen, of is het genoeg ontevredenheid dat de board het bedrijf een ingebrekestelling moet sturen, ” voegt Vinzani toe. “Dat betekent niet altijd dat het contract voorbij is. Maar het zet de beheermaatschappij op de hoogte, en het bedrijf zou zijn middelen opnieuw toewijzen om beter te voldoen aan de behoeften van de HOA ‘ s.”

u leert misschien dat uw beheermaatschappij net zo gefrustreerd is als u, en het zou graag akkoord gaan om van uw contract af te stappen. “Ik heb dingen zien mislukken tussen een beheermaatschappij en een HOA en zag de beheermaatschappij haar contract intrekken en beëindigen, “zegt Michael S. Hunter, een advocaat en partner bij Horack Talley In Charlotte, N. C.” De beheermaatschappij kon gewoon niet omgaan met de Raad van bestuur, of de Raad van bestuur vroeg hen om iets illegaals of immoreel of iets dat gewoon niet goed bij de beheermaatschappij zitten.”

wanneer gesprekken niet werken

wanneer u hebt geprobeerd het probleem uit te praten en er is geen oplossing, is het tijd om uw contract te herzien om uw remedies te bepalen. “Kijk naar de rechtsmiddelen en standaardbepalingen in het contract”, zegt Vinzani. “Ik zou de betaling niet inhouden tenzij het contract je dat toestaat. U kunt het contract beëindigen als het is gestegen tot dat niveau in het contract, maar je moet de voorwaarden van verzuim en hoe u kennisgeving van verzuim te bepalen.”

” als de beheermaatschappij niet voldoet aan de voorwaarden van hun contract, hebben de meeste staten wetten die zeggen dat je het contract kunt beëindigen, ” gaat Hunter akkoord. “De meeste management contracten zeggen wat er nodig is voor beëindiging, met inbegrip van hoeveel kennisgeving je moet geven. Sommigen zeggen dat je alleen met reden kunt beëindigen. Sommigen zeggen dat je het management 30 dagen moet geven om te genezen. Het komt echt neer op wat je contract zegt.”

zorg ervoor dat u de voorwaarden van uw contract nauwgezet volgt. “De meeste contracten vereisen dat u het managementbedrijf informeert en het een kans geeft om te genezen wat het verkeerd doet”, legt Jed L. Frankel, een partner bij Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA in Hollywood, Fla uit., die gemeenschapsverenigingen adviseert. “Misschien moet de manager op een bepaald moment op kantoor zijn en zij niet, en vertrekt ze een uur eerder. Dat is iets wat je moet melden en het bedrijf moet laten genezen. Maar er kunnen sommige dingen zijn-zoals als de manager een eigenaar van een eenheid aanvalt—dat is zo schandelijk dat het niet kan worden genezen. Dat zou misschien de onmiddellijke beëindiging van het contract rechtvaardigen.”

” als het contract is duidelijk, het zal zeggen iets als 30 dagen opzegging is toegestaan met of zonder reden, die we hebben in ons contract,” zegt Goetz. “Als beëindiging alleen met reden is, stel ik voor dat de Raad met zijn juridisch advies komt. Je zou het niet leuk vinden om het contract oneigenlijk te beëindigen, je ex-beheermaatschappij je laten aanklagen voor niet-prestaties, en uiteindelijk gedwongen worden om de rest van dat jaar te betalen.”

een laatste punt: Zorg ervoor dat u niet lopen in de problemen, omdat je jeukt om zich te ontdoen van een probleem snel. “Het oplossen van een probleem als dit kan een beetje tijd in beslag nemen, “zegt McPherson,” en de overeenkomst is de sleutel.”