Puis-je annuler mon offre d’achat?
Un lecteur de Propriété24 demande:
Un lecteur de Property24 me demande s’il peut changer d’avis sur l’achat d’une propriété sur laquelle il a fait une offre et plutôt opter pour une autre.
L’offre d’achat engage-t-elle l’acheteur à acheter le bien? Si oui, combien de temps est-il valable et peut-il être résilié si je décide de changer d’avis et d’opter pour une autre propriété?
Jaco Rademeyer, de Jaco Rademeyer Estates, répond:
Selon l’article 2 de la Loi 68 de 1981 sur l’aliénation de terres, aucune aliénation de terres ne doit avoir de force ou d’effet si elle n’est pas contenue dans un acte d’aliénation signé par l’acheteur et le vendeur. Un acte d’aliénation est également connu sous le nom d’offre d’achat. Pour être valide, une offre d’achat doit donc être faite par écrit et signée par les parties. Ce sont les seules formalités légales qui sont prescrites pour une offre d’achat valide.
L’offre d’achat contient toutes les conditions relatives à la vente et les conditions suspensives, le cas échéant, qui doivent être remplies pour rendre l’offre d’achat contraignante et exécutoire. Dès l’accomplissement de toutes les conditions suspensives contenues dans l’offre d’achat, l’intégralité du contrat devient exécutoire. Les conditions suspensives les plus courantes qui peuvent survenir concernent la manière dont le prix d’achat doit être remis, par exemple, une condition suspensive soumise à l’approbation d’un prêt pour un montant déterminé avant une date donnée. Une autre condition suspensive qui peut survenir est celle qui est soumise à la vente des biens de l’acheteur au plus tard à une date déterminée. Si l’une quelconque des conditions suspensives susmentionnées n’est pas remplie dans les délais impartis, l’intégralité de l’accord devient automatiquement caduque et n’a plus force ni effet.
En l’espèce, la première chose que l’acheteur devrait déterminer est de savoir si l’offre d’achat était soumise à des conditions suspensives. Si ledit contrat était soumis à des conditions suspensives, l’acheteur devrait alors vérifier si lesdites conditions suspensives étaient remplies. Si les conditions suspensives d’un contrat de vente ne sont pas remplies, alors l’intégralité du contrat devient nulle et non avenue à moins que les deux parties (vendeur et acheteur) à la vente n’acceptent d’avoir un avenant à leur contrat par lequel elles renoncent au respect des conditions suspensives contenues dans l’offre d’achat. Dès l’accomplissement de toutes les conditions suspensives de l’offre d’achat, l’intégralité du contrat entre en vigueur.
Dans le cours normal de la vente, en l’absence de violation, le vendeur est redevable de la commission de l’agent. Si l’acheteur décide de se retirer du contrat de vente lorsque toutes les conditions suspensives relatives à la vente (le cas échéant) ont été remplies, cela signifierait que l’acheteur ne respecterait pas l’offre d’achat.
En l’espèce, si l’acheteur annule unilatéralement le contrat, il serait en violation du contrat et serait responsable de la commission de l’agent et non du vendeur. Si la violation se produit et que l’acheteur reste en défaut pendant une période de jours (normalement 7 jours) après que le vendeur ou son mandataire lui a notifié par écrit, la partie lésée, en l’occurrence le vendeur et l’agence, est en droit de réclamer l’exécution ou des dommages et intérêts.
Dans le cas où l’acheteur concluerait un accord avec le vendeur pour annuler la vente, le vendeur et l’acheteur pourraient être solidairement responsables envers le mandataire de la commission. L’acheteur doit garder à l’esprit que l’agent a rempli son mandat, que le produit de la vente soit ou non, il aurait droit à sa commission. La partie en violation du contrat serait à qui l’agent réclamera sa commission. La réclamation ne sera pas simplement une simple commission, le vendeur pourra introduire une demande de dommages et intérêts ou d’exécution spécifique, c’est-à-dire une commande pour que l’acheteur poursuive la vente.
S’il y avait déjà des Convoyeurs impliqués dans ladite vente et qu’il avait exercé ses fonctions, en particulier l’enregistrement du transfert et / ou de la caution, il sera en droit de réclamer ses frais à la partie en infraction.
Dans la plupart des cas, l’offre d’achat contient une » clause de rétractation » en vertu de laquelle l’acheteur a le droit de révoquer l’offre ou de résilier l’offre d’achat, selon le cas, par avis écrit remis au vendeur, dans les 5 (cinq) jours suivant sa signature. En l’espèce, l’acheteur aurait pu choisir d’annuler l’offre d’achat sur la base de ladite clause, à condition d’agir de la manière prescrite et dans le délai prescrit.
En conclusion, l’acheteur doit savoir qu’il existe une possibilité de nombreuses réclamations à son encontre. La résiliation unilatérale d’une offre d’achat dans laquelle toutes les conditions suspensives ont été remplies équivaut à une rupture du contrat, ce qui crée une marge de réclamation à l’encontre de la partie en infraction.