Mitä tehdä, kun hoan manageri kaatuu

Mitä tehdä, kun hoan manageri kaatuu

kesäkuu 2012

kaksi erilaista HOAleader.com lukijat ovat kysyneet, voivatko heidän esimiehensä kieltäytyä tietyistä tehtävistä, vaikka johtajasopimuksessa nimenomaan todetaan, että ne tehtävät hoitaa johto. Eräs kirjoittaja kertoo HOA: n kirjoittaneen rahastoyhtiölle sähköposteja tuloksettomuudesta, ja sähköpostit ovat jääneet vaille vastausta.

mikä on lääkkeesi, kun Managerisi ei suoriudu? Voitko pidättää johdon palkan, kunnes työt on suoritettu? Voitko lopettaa?

Aloita suorilla puheilla

jos TURHAUDUT HOA: n Manageriin, ensimmäinen asia on muistaa, että managerin on tehtävä, mitä sopimuksessa luvataan. ”Rahastoyhtiö ei voi kieltäytyä suorittamasta sitä, mitä sopimus velvoittaa, ellei hallitus pyydä johtajaa tekemään jotain epäeettistä tai laitonta”, sanoo Gordon Goetz, toimitusjohtaja Goetz Manderley, yhteisön Yhdistyksen rahastoyhtiö, joka sijaitsee Santa Maria, Calif., joka hallinnoi 210 yhdistystä yhteensä 17 000 kodista Kalifornian San Louis Obispon, Santa Barbaran ja Kernin piirikunnissa.

muista myös, että useimmissa tapauksissa olet palkannut rahastoyhtiön, et Manageria. ”Lautakuntien pitää ymmärtää, että sopimus on rahastoyhtiön ja yhdistyksen välinen, ei isännöitsijän”, Goetz lisää. ”Kieltäytyminen pitää viedä esimiehen esimiehelle tai yrityksen rehtorille ja keskustella siitä, mitä tämä esimies tekee yhdistyksen hyväksi ja mitä ei. Hallituksella on täysi oikeus pyytää toista edustajaa. Sitten on rahastoyhtiön asia ryhtyä toimiin yksittäisen johtajan kanssa.”

Duane McPherson, Carrollton, teksasilainen jaoston puheenjohtaja realmanagessa, yhdistysten hallinnointifirmassa joka valvoo kiinteistöjä Arizonassa, Kaliforniassa, Coloradossa, Floridassa, Louisianassa, Nevadassa ja Texasissa, ehdottaa myös suoria neuvotteluja komentoketjusta tarpeen mukaan. ”Yleensä ensimmäinen askel on puhua johtaja suoraan ja sanoa,’ Hei, et tee tätä. Miksi ei? Se on tehtävä”, hän selittää. ”Johtaja joko suostuu tai ei suostu siihen. Jos esimies ei ole samaa mieltä tai noudata, seuraava askel on puhua esimiehen esimiehelle, jos sellainen on, vaikka joillakin pienemmillä yrityksillä sitä ei ole.”

On todellakin dilemma, jos palkkaamasi manageriyhtiö on pohjimmiltaan yhden miehen bändi. Goetzin mukaan se on ajattelemisen aihetta aina, kun palkkaa rahastoyhtiön. ”Korostan aina sitä, että meillä on yrityksessä useita työntekijöitä ja johtotasoja, ja hallituksilla on pääsy keneen tahansa heistä”, hän sanoo.”

oli rahastoyhtiön koko mikä tahansa, suora kontakti on paljon tehokkaampi kuin sähköpostivalitus, lisää yhdistyksiä edustava Jeff Vinzani, joka on Duggan Vinzani-asianajotoimiston osakas Charlestonissa. ”Minulle, kirjallisesti sähköposteja vedoten suorituskyvyn puute tarkoittaa nämä levyt joko kuten mitä johtaja tekee ja ovat vain valittavat, tai he eivät halua laittaa johtaja oletuksena, koska he pitävät suurin osa siitä, mitä johtaja tekee,” hän selittää.

”näiden lautakuntien täytyy siis selvittää, pitävätkö he yrityksestä ja haluavat vain pitää kokouksen kertoakseen, että he kaatuvat työpaikalle, vai riittääkö tyytymättömyys siihen, että lautakunta lähettää yhtiölle irtisanomisilmoituksen”, Vinzani lisää. ”Se ei aina tarkoita, että sopimus on ohi. Mutta se laittaa rahastoyhtiön varoitusajalle, ja yhtiö saattaa kohdentaa resurssejaan uudelleen vastaamaan paremmin HOA: n tarpeita.”

saatat oppia, että rahastoyhtiösi on aivan yhtä turhautunut kuin sinäkin, ja se saattaa ilomielin suostua luopumaan sopimuksestasi. ”Olen nähnyt asioiden menevän pieleen rahastoyhtiön ja HOA: n välillä ja nähnyt rahastoyhtiön vetäytyvän ja irtisanovan sopimuksensa”, sanoo Michael S. Hunter, asianajaja ja osakas Horack Talley Charlottessa, N. C. ”rahastoyhtiö ei vain voinut käsitellä hallituksen kanssa, tai hallitus pyysi heitä tekemään jotain laitonta tai moraalitonta tai jotain, joka ei vain istunut aivan hyvin rahastoyhtiön kanssa.”

kun neuvottelut eivät toimi

kun olet yrittänyt puhua ongelmasta eikä ratkaisua ole tullut, on aika tarkistaa sopimuksesi ja määrittää parannuskeinosi. ”Katsokaa sopimukseen kirjattuja korjaustoimenpiteitä ja maksuhäiriömerkintöjä”, Vinzani sanoo. ”En pidättäisi maksua, ellei sopimus salli sitä. Voit irtisanoa sopimuksen, jos se on noussut kyseiselle tasolle sopimuksessa, mutta sinun on määritettävä maksukyvyttömyysehdot ja se, miten annat maksukyvyttömyysilmoituksen.”

”jos rahastoyhtiö ei täytä sopimuksensa ehtoja, useimmissa osavaltioissa on lakeja, joiden mukaan sopimuksen voi purkaa”, Hunter myöntää. ”Useimmat johdon sopimukset sanovat, mitä irtisanominen edellyttää, mukaan lukien kuinka paljon irtisanominen on annettava. Jotkut sanovat, että voit lopettaa vain syystä. Jotkut sanovat, että rahastoyhtiölle pitää antaa 30 päivää aikaa parantaa. Kyse on siitä, mitä sopimuksessanne lukee.”

muista noudattaa sopimuksesi ehtoja kirjaimellisesti. ”Useimmat sopimukset edellyttävät, että ilmoitat rahastoyhtiölle ja annat sille mahdollisuuden parantaa, mitä se tekee väärin”, selittää Jed L. Frankel, osakas Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA Hollywoodissa, Fla., joka neuvoo yhteisöyhdistyksiä. ”Ehkä johtajan pitäisi olla toimistossa tiettyyn aikaan ja hän ei ole, Ja hän lähtee tunnin etuajassa. Siitä pitäisi ilmoittaa ja antaa yhtiön parantaa. Mutta voi olla joitakin asioita—kuten jos johtaja pahoinpitelee yksikön omistajan-se on niin törkeää, että sitä ei voi parantaa. Se ehkä oikeuttaisi sopimuksen välittömän purkamisen.”

”jos sopimus on selväpiirteinen, se kertoo, että noin 30 päivän irtisanomisaika on sallittu syyttä tai ilman, mikä meillä on sopimuksessamme”, Goetz sanoo. ”Jos irtisanominen tapahtuu vain syystä, ehdotan, että lautakunta hankkii lakimiehensä. Et haluaisi irtisanoa sopimusta sopimattomasti,–panna ex-rahastoyhtiösi haastamaan sinut oikeuteen, – ja lopulta joutuisit maksamaan loput vuoden palkkiot.”

yksi viimeinen piste: Varmista, ettet kävele vaikeuksiin, koska olet kutina päästä eroon ongelma nopeasti. ”Tällaisen asian ratkaiseminen voi viedä jonkin verran aikaa”, McPherson sanoo. ” sopimus on avainasemassa.”