Qué hacer Cuando el Gerente de su HOA Se cae en el trabajo
Junio 2012
Dos diferentes HOAleader.com los lectores han preguntado si sus gerentes pueden negarse a realizar ciertas tareas a pesar de que el contrato de gestión establece específicamente que esas tareas serán realizadas por la administración. Un escritor dice que su HOA ha escrito correos electrónicos a la compañía de administración sobre la falta de rendimiento, y los correos electrónicos no han recibido respuesta.
¿Cuál es su remedio cuando su gerente no funciona? ¿Puede retener el pago de la gestión hasta que se realicen las tareas? ¿Puedes terminar?
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Si está frustrado con el gerente de su HOA, lo primero que debe recordar es que su gerente debe hacer lo prometido en el contrato. «La compañía de administración no puede negarse a realizar lo que está obligado por el contrato a menos que la junta le pida al gerente que realice algo poco ético o ilegal», dice Gordon Goetz, presidente y CEO de Goetz Manderley, una compañía de administración de asociaciones comunitarias con sede en Santa María, California., que administra 210 asociaciones con un total de 17,000 hogares en los condados de San Luis Obispo, Santa Bárbara y Kern de California.
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También recuerde que en la mayoría de los casos, ha contratado a una empresa de gestión, no a un gerente. «Los consejos de administración deben entender que el contrato es entre la empresa de gestión y la asociación, no entre el gerente», añade Goetz. «Necesitan llevar esa negativa al supervisor del gerente o al director de la compañía y discutir lo que ese gerente está haciendo y no está haciendo por la asociación. La junta está plenamente facultada para solicitar otro representante. Luego, depende de la empresa de gestión tomar medidas con el gerente individual.»
Duane McPherson, Carrollton, presidente de la división con sede en Texas de RealManage, una firma de administración de asociaciones que supervisa propiedades en Arizona, California, Colorado, Florida, Luisiana, Nevada y Texas, también sugiere conversaciones directas en la cadena de mando según sea necesario. «Por lo general, el primer paso es hablar directamente con el gerente y decirle: ‘Oye, no vas a hacer esto. ¿Por qué no? Necesitamos que se haga», explica. «El gerente estará de acuerdo o no en hacerlo. Si el gerente no está de acuerdo o no cumple, el siguiente paso es hablar con el supervisor del gerente, si hay uno, aunque algunas empresas más pequeñas no lo tienen.»
Es, de hecho, un dilema, si la empresa de gestión que ha contratado es esencialmente una banda de un solo hombre. Goetz dice que es algo para pensar cada vez que contrates una empresa de gestión. «Siempre hago hincapié en el hecho de que tenemos varios empleados y niveles de gestión dentro de la empresa», dice, «y las juntas directivas tienen acceso a cualquiera de ellos.»
Cualquiera que sea el tamaño de una empresa de gestión, el contacto directo es mucho más efectivo que una queja por correo electrónico, agrega Jeff Vinzani, socio del bufete de abogados Duggan Vinzani en Charleston, Carolina del Sur, que representa a asociaciones. «Para mí, escribir correos electrónicos citando una falta de rendimiento significa que a estas juntas les gusta lo que hace el gerente y simplemente se quejan, o no quieren poner al gerente en incumplimiento porque les gusta la mayor parte de lo que hace el gerente», explica.
«Por lo tanto, estas juntas deben determinar si les gusta la empresa y solo quieren tener una reunión para decirles que están cayendo en el trabajo, o es suficiente insatisfacción que la junta deba enviar a la empresa un aviso de incumplimiento», agrega Vinzani. «Eso no siempre significa que el contrato haya terminado. Pero pone a la empresa de gestión en aviso, y la empresa podría reasignar sus recursos para satisfacer mejor las necesidades de la HOA.»
Es posible que sepa que su empresa de gestión está tan frustrada como usted, y que con mucho gusto accederá a abandonar su contrato. «He visto que las cosas van mal entre una compañía de gestión y una HOA y he visto a la compañía de gestión retirarse y rescindir su contrato», dice Michael S. Hunter, abogado y socio de Horack Talley en Charlotte, Carolina del Norte. » La compañía de gestión simplemente no podía lidiar con la junta, o la junta les estaba pidiendo que hicieran algo ilegal o inmoral o algo que simplemente no le gustaba a la compañía de gestión.»
Cuando las conversaciones no Funcionan
Cuando ha intentado hablar sobre el problema y no ha habido una solución, es hora de revisar su contrato para determinar sus remedios. «Mira los remedios y las disposiciones por defecto que se detallan en el contrato», dice Vinzani. «No retendré el pago a menos que el contrato te permita hacerlo. Puede rescindir el contrato si ha aumentado a ese nivel en el contrato, pero debe determinar los términos de incumplimiento y cómo notificar el incumplimiento.»
» Si la compañía de administración no cumple con los términos de su contrato, la mayoría de los estados tienen leyes que dicen que puede rescindir el contrato», concuerda Hunter. «La mayoría de los contratos de gestión dicen lo que se requiere para la terminación, incluida la cantidad de aviso que debe dar. Algunos dicen que puedes terminar solo con causa. Algunos dicen que hay que darle a la empresa de gestión 30 días para que se cure. Todo se reduce a lo que dice tu contrato.»
Asegúrese de seguir los términos de su contrato al pie de la letra. «La mayoría de los contratos requieren que notifiques a la compañía de administración y le des la oportunidad de curar lo que esté haciendo mal», explica Jed L. Frankel, socio de Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA en Hollywood, Florida., que asesora a asociaciones comunitarias. «Tal vez se supone que el gerente debe estar en la oficina a cierta hora y ella no, y se va una hora antes. Eso es algo que debe notificar y permitir que la compañía lo cure. Pero puede haber algunas cosas, como si el gerente ataca al propietario de una unidad, que son tan atroces que no se pueden curar. Eso tal vez justificaría la rescisión inmediata del contrato.»
«Si el contrato es claro, dirá que se permite un aviso de rescisión de 30 días con o sin causa, que tenemos en nuestro contrato», dice Goetz. «Si la terminación es solo con causa, sugeriría que la junta se ponga en contacto con su asesor legal. Odiarías rescindir el contrato incorrectamente, hacer que tu ex–compañía de administración te demande por incumplimiento, y terminar siendo obligado a pagar el resto de los honorarios de ese año.»
Un último punto: Asegúrese de no meterse en problemas porque tiene ganas de deshacerse de un problema rápidamente. «Resolver un problema como este puede llevar un poco de tiempo», dice McPherson, » y el acuerdo es la clave.»