¿Puedo cancelar mi oferta de compra?
Un lector de Property24 pregunta:
Un lector de Property24 me pregunta si puede cambiar de opinión sobre la compra de una propiedad en la que ha hecho una oferta y prefiere optar por otra.
¿La oferta de compra obliga al comprador a comprar la propiedad? Si es así, ¿cuánto tiempo es válido y se puede cancelar si decido cambiar de opinión e ir a otra propiedad?
Jaco Rademeyer, de Jaco Rademeyer Estates, responde:
De acuerdo con la sección 2 de la Ley de Enajenación de Tierras 68 de 1981, ninguna enajenación de tierras tendrá fuerza o efecto a menos que esté contenida en una escritura de enajenación firmada por el comprador y el vendedor. Una escritura de enajenación también se conoce como la oferta de compra. Por lo tanto, para que la oferta de compra sea válida, debe hacerse por escrito y estar firmada por las partes. Esas son las únicas formalidades legales que se prescriben para una oferta válida de compra.
La oferta de compra contiene todos los términos y condiciones relacionados con la venta y las condiciones suspensivas, si las hubiere, que deben cumplirse para que la oferta de compra sea vinculante y ejecutable. Una vez cumplidas todas las condiciones suspensivas contenidas en la oferta de compra, la totalidad del acuerdo pasa a ser ejecutable. Las condiciones suspensivas más comunes que pueden darse se refieren a la forma en que se debe licitar el precio de compra, por ejemplo, una condición suspensiva sujeta a la aprobación de un préstamo por un monto determinado antes de una fecha determinada. Otra condición suspensiva que puede ocurrir es la que está sujeta a la venta de la propiedad del comprador en o antes de una fecha especificada. En caso de que no se cumpla alguna de las condiciones suspensivas antes mencionadas dentro de los plazos especificados, la totalidad del acuerdo caducará automáticamente y dejará de tener fuerza o efecto.
En el asunto en cuestión, lo primero que debe determinar el comprador es si la oferta de compra estaba sujeta a condiciones suspensivas. Si dicho acuerdo estuviera sujeto a condiciones suspensivas, el comprador deberá comprobar si se cumplen dichas condiciones suspensivas. Si no se cumplen las condiciones suspensivas de un acuerdo de venta, todo el acuerdo se considerará nulo a menos que ambas partes (vendedor y comprador) en la venta acuerden tener una adición a su acuerdo por la que renuncien al cumplimiento de las condiciones suspensivas contenidas en la oferta de compra. Tras el cumplimiento de todas las condiciones suspensivas de la oferta de compra, el acuerdo completo entra en vigor.
En el curso normal de la venta, si no se produce un incumplimiento, el vendedor es la parte responsable del pago de la comisión del agente. Si el comprador decide retirarse del acuerdo de venta en el que se cumplieron todas las condiciones suspensivas relativas a la venta (si las hubiera), eso significaría que el comprador estaría incumpliendo la oferta de compra.
En este caso, si el comprador cancela el acuerdo unilateralmente, estaría incumpliendo el acuerdo y sería responsable de la comisión del agente y no del vendedor. Si se produce el incumplimiento y el comprador permanece en incumplimiento durante un período de días (normalmente 7 días) después de que el vendedor o su agente le hayan notificado por escrito, la parte agraviada, en este caso el vendedor y la agencia, tendrán derecho a reclamar el cumplimiento o daños y perjuicios.
En el caso de que el comprador llegue a un acuerdo con el vendedor para cancelar la venta, tanto el vendedor como el comprador podrían ser responsables conjunta y solidariamente ante el agente por una comisión. El comprador debe tener en cuenta que el agente cumplió con su mandato, sea o no el producto de la venta, tendría derecho a su comisión. El agente reclamará su comisión a la parte que incumpla el contrato. La reclamación no será simplemente una comisión, el vendedor podría presentar una reclamación por daños o cumplimiento específico, en otras palabras, una orden para que el comprador continúe con la venta.
Si ya hubiera Transportistas involucrados en dicha venta y hubiera desempeñado sus funciones, en particular, la transferencia y / o el registro de la fianza, tendrá derecho a reclamar sus costos a la parte infractora.
En la mayoría de los casos, la oferta de compra contiene una «cláusula de reflexión» en virtud de la cual el comprador tiene derecho a revocar la oferta o a rescindir la oferta de compra, según sea el caso, mediante notificación por escrito entregada al vendedor, dentro de los 5 (cinco) días siguientes a la firma de la misma. En el caso de que se trate, el comprador podría haber optado por cancelar la oferta de compra sobre la base de dicha cláusula, siempre que actúe de la manera prescrita y dentro del período prescrito.
En conclusión, el comprador en este asunto debe ser consciente de que existe la posibilidad de numerosas reclamaciones contra él o ella. La rescisión de una oferta de compra unilateral en la que se hayan cumplido todas las condiciones suspensivas equivale a un incumplimiento del contrato, lo que da lugar a la presentación de reclamaciones contra la parte incumplidora.