Cosa Fare Quando il Tuo HOA Manager Scende sul Lavoro

Cosa Fare Quando il Tuo HOA Manager Scende sul Lavoro

giugno 2012

Due diversi HOAleader.com i lettori hanno chiesto se il loro manager possono rifiutarsi di eseguire alcuni compiti, anche se la gestione del contratto, dichiara espressamente che tali funzioni saranno svolte dal management. Uno scrittore dice che il suo HOA ha scritto e-mail alla società di gestione per la mancanza di prestazioni, e le e-mail sono rimaste senza risposta.

Qual è il tuo rimedio quando il tuo manager non riesce a eseguire? Si può trattenere la gestione pagare fino a quando le funzioni vengono eseguite? Puoi interrompere?

Inizia con Direct Talk

Se sei frustrato con il manager del tuo HOA, la prima cosa da ricordare è che il tuo manager deve fare ciò che è promesso nel contratto. “La società di gestione non può rifiutarsi di eseguire ciò che è obbligato dal contratto a meno che il consiglio non chieda al manager di eseguire qualcosa di non etico o illegale”, afferma Gordon Goetz, presidente e CEO di Goetz Manderley, una società di gestione di associazioni di comunità con sede a Santa Maria, in California., che gestisce 210 associazioni per un totale di 17.000 case nelle contee di San Louis Obispo, Santa Barbara e Kern della California.

Ricorda anche che nella maggior parte dei casi, hai assunto una società di gestione, non un manager. “I consigli devono capire che il contratto è tra la società di gestione e l’associazione, non il manager”, aggiunge Goetz. “Hanno bisogno di prendere quel rifiuto al supervisore del manager o al preside della società e discutere di ciò che quel manager sta facendo e non sta facendo per l’associazione. Il consiglio è pienamente nel suo diritto di richiedere un altro rappresentante. Quindi spetta alla società di gestione agire con il singolo manager.”

Duane McPherson, Carrollton, presidente della divisione con sede in Texas presso RealManage, una società di gestione dell’associazione che sovrintende alle proprietà in Arizona, California, Colorado, Florida, Louisiana, Nevada e Texas, suggerisce anche colloqui diretti sulla catena di comando, se necessario. “In genere, il primo passo è parlare direttamente con il manager e dire:’ Ehi, non lo stai facendo. Perché no? Abbiamo bisogno di farlo”, spiega. “Il manager sarà d’accordo o non d’accordo a farlo. Se il manager non è d’accordo o seguire attraverso, il passo successivo è quello di parlare con il supervisore del manager se ce n’è uno, anche se alcune aziende più piccole non hanno che.”

È, infatti, un dilemma, se la società di gestione che hai assunto è essenzialmente una one–man band. Goetz dice che è un motivo di riflessione ogni volta che assumi una società di gestione. “Sottolineo sempre il fatto che abbiamo più dipendenti e livelli di gestione all’interno dell’azienda”, afferma, “e le commissioni hanno accesso a uno qualsiasi di essi.”

Qualunque sia la dimensione di una società di gestione, il contatto diretto è molto più efficace di un reclamo via email, aggiunge Jeff Vinzani, partner dello studio legale Duggan Vinzani a Charleston, S. C., che rappresenta le associazioni. “Per me, scrivere e-mail citando una mancanza di prestazioni significa che queste schede piacciono a ciò che il manager sta facendo e si lamentano, o non vogliono mettere il manager in default perché a loro piace la maggior parte di ciò che il manager sta facendo”, spiega.

“Quindi queste schede devono determinare se a loro piace l’azienda e vogliono solo avere una riunione per dire loro che stanno cadendo sul posto di lavoro, o è abbastanza insoddisfazione che il consiglio dovrebbe inviare l’avviso di default dell’azienda”, aggiunge Vinzani. “Ciò non significa sempre che il contratto sia finito. Ma mette la società di gestione in preavviso, e la società potrebbe riallocare le sue risorse per soddisfare meglio le esigenze del HOA.”

Potresti imparare che la tua società di gestione è frustrata quanto te e potrebbe accettare volentieri di abbandonare il tuo contratto. “Ho visto le cose andare a sud tra una società di gestione e un HOA e visto che la società di gestione recedere e risolvere il suo contratto”, dice Michael S. Hunter, avvocato e partner Horack Talley a Charlotte, N. C. “La società di gestione non riuscivo a fare con il forum, oppure li chiedendo di fare qualcosa di illegale o immorale, o qualcosa che proprio non sta molto bene con la società di gestione.”

Quando i colloqui non funzionano

Quando hai tentato di parlare del problema e non c’è stata alcuna risoluzione, è il momento di rivedere il contratto per determinare i rimedi. “Guarda i rimedi e le disposizioni di default enunciate nel contratto”, afferma Vinzani. “Non tratterrei il pagamento a meno che il contratto non ti consenta di farlo. È possibile risolvere il contratto se è salito a quel livello nel contratto, ma è necessario determinare i termini di default e come fornire avviso di default.”

” Se la società di gestione non soddisfa i termini del loro contratto, la maggior parte degli stati ha leggi che dicono che è possibile risolvere il contratto”, concorda Hunter. “La maggior parte dei contratti di gestione dice cosa è necessario per la risoluzione, incluso quanto preavviso devi dare. Alcuni dicono che puoi terminare solo con causa. Alcuni dicono che devi dare alla società di gestione 30 giorni per curare. Si tratta davvero di ciò che dice il tuo contratto.”

Assicurati di seguire i termini del tuo contratto alla lettera. “La maggior parte dei contratti richiede di notificare la società di gestione e dargli l’opportunità di curare tutto ciò che sta facendo male”, spiega Jed L. Frankel, partner di Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA a Hollywood, Fla., che consiglia associazioni di comunità. “Forse il manager dovrebbe essere in ufficio ad una certa ora e lei no, e se ne va un’ora prima. Che sarebbe qualcosa che è necessario dare avviso di e consentire alla società di curare. Ma ci possono essere alcune cose-come se il manager assalti un proprietario di unità – che è così eclatante che non può essere curata. Questo forse giustificherebbe la risoluzione immediata del contratto.”

” Se il contratto è chiaro, dirà qualcosa come 30 giorni di preavviso di risoluzione è consentito con o senza causa, che abbiamo nel nostro contratto”, dice Goetz. “Se la risoluzione è solo per causa, suggerirei al consiglio di contattare il suo consulente legale. Ti dispiacerebbe risolvere il contratto in modo improprio, avere la tua ex società di gestione si citare in giudizio per inadempienza, e finiscono per essere costretti a pagare il resto delle tasse di quell’anno.”

Un ultimo punto: Essere sicuri di non camminare nei guai perché sei prurito per sbarazzarsi di un problema in fretta. “Risolvere un problema come questo può richiedere un po ‘di tempo”, afferma McPherson, ” e l’accordo è la chiave.”