Vad du ska göra när din HOA chef faller ner på jobbet

Vad du ska göra när din HOA chef faller ner på jobbet

juni 2012

två olika HOAleader.com läsarna har frågat om deras chefer kan vägra att utföra vissa uppgifter trots att förvaltningsavtalet specifikt anger att dessa uppgifter kommer att utföras av ledningen. En författare säger att hans HOA har skrivit e-post till förvaltningsbolaget om bristen på prestanda, och e-postmeddelandena har blivit obesvarade.

Vad är din lösning när din chef misslyckas med att utföra? Kan du hålla inne ledningslön tills arbetsuppgifterna utförs? Kan du avsluta?

börja med Direktprat

om du är frustrerad över din HOA: s chef är det första att komma ihåg att din chef måste göra vad som utlovats i kontraktet. ”Förvaltningsbolaget kan inte vägra att utföra vad som är skyldigt enligt kontraktet om inte styrelsen ber chefen att utföra något oetiskt eller olagligt”, säger Gordon Goetz, VD och koncernchef för Goetz Manderley, ett förvaltningsbolag för samhällsförening baserat i Santa Maria, Kalifornien., som hanterar 210 föreningar totalt 17 000 hem i Kaliforniens San Louis Obispo, Santa Barbara och Kern län.

kom också ihåg att du i de flesta fall har anställt ett förvaltningsbolag, inte en chef. ”Styrelser måste förstå att kontraktet är mellan förvaltningsbolaget och föreningen, inte chefen,” tillägger Goetz. ”De måste ta det vägran till chefens handledare eller företagets rektor och diskutera vad den chefen gör och inte gör för föreningen. Styrelsen är helt inom sin rätt att begära en annan representant. Då är det upp till förvaltningsbolaget att vidta åtgärder med den enskilda chefen.”

Duane McPherson, Carrollton, Texas–baserad divisionspresident på RealManage, ett föreningshanteringsföretag som övervakar fastigheter i Arizona, Kalifornien, Colorado, Florida, Louisiana, Nevada och Texas, föreslår också direkta samtal upp kommandokedjan vid behov. ”Vanligtvis är det första steget att prata direkt med chefen och säga,” hej, du gör inte det här. Varför inte? Vi behöver det gjort, ” förklarar han. ”Chefen kommer antingen överens eller inte överens om att göra det. Om chefen inte håller med eller följer igenom är nästa steg att prata med chefens handledare om det finns en, även om vissa mindre företag inte har det.”

det är verkligen ett dilemma, om förvaltningsbolaget du har anställt i huvudsak är ett enmansband. Goetz säger att det är en tankeställare när du anställer ett förvaltningsbolag. ”Jag betonar alltid det faktum att vi har flera anställda och ledningsnivåer inom företaget,” säger han, ”och styrelser har tillgång till någon av dem.”

oavsett storleken på ett förvaltningsbolag är direktkontakt mycket effektivare än ett e-postklagomål, tillägger Jeff Vinzani, en partner på advokatbyrån Duggan Vinzani i Charleston, SC, som representerar föreningar. ”För mig betyder att skriva e-postmeddelanden som citerar brist på prestanda att dessa brädor antingen gillar vad chefen gör och bara klagar, eller de vill inte sätta chefen i standard eftersom de gillar det mesta av vad chefen gör”, förklarar han.

”så dessa styrelser måste avgöra om de gillar företaget och bara vill ha ett möte för att berätta för dem att de faller ner på jobbet, eller är det tillräckligt missnöje att styrelsen ska skicka företagets meddelande om standard”, tillägger Vinzani. ”Det betyder inte alltid att kontraktet är över. Men det sätter förvaltningsbolaget på varsel, och företaget kan omfördela sina resurser för att bättre möta HOA: s behov.”

du kan lära dig att ditt förvaltningsbolag är lika frustrerat som du, och det kan gärna gå med på att gå bort från ditt kontrakt. ”Jag har sett saker gå söderut mellan ett förvaltningsbolag och en HOA och sett förvaltningsbolaget dra tillbaka och säga upp sitt kontrakt”, säger Michael S. Hunter, en advokat och partner på Horack Talley i Charlotte, NC ” förvaltningsbolaget kunde bara inte hantera styrelsen, eller styrelsen bad dem att göra något olagligt eller omoraliskt eller något som bara inte satt ganska bra med förvaltningsbolaget.”

när samtal inte fungerar

när du har försökt prata om problemet och det inte har funnits någon lösning är det dags att granska ditt kontrakt för att bestämma dina åtgärder. ”Titta på de rättsmedel och standardbestämmelser som anges i kontraktet”, säger Vinzani. ”Jag skulle inte hålla inne betalning om inte kontraktet tillåter dig att göra det. Du kan säga upp kontraktet om det har stigit till den nivån i kontraktet, men du måste bestämma villkoren för standard och hur du meddelar om standard.”

” om förvaltningsbolaget inte uppfyller villkoren i deras kontrakt, har de flesta stater lagar som säger att du kan säga upp kontraktet,” instämmer Hunter. ”De flesta managementkontrakt säger vad som krävs för uppsägning, inklusive hur mycket varsel du måste ge. Vissa säger att du bara kan avsluta med orsak. Vissa säger att du måste ge förvaltningsbolaget 30 dagar att bota. Det handlar verkligen om vad ditt kontrakt säger.”

var noga med att följa villkoren i ditt kontrakt till punkt och pricka. ”De flesta kontrakt kräver att du meddelar förvaltningsbolaget och ger det en möjlighet att bota vad det gör fel”, förklarar Jed L. Frankel, en partner på Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA i Hollywood, Fla., who råder samhällsföreningar. ”Kanske ska chefen vara på kontoret vid en viss tidpunkt och hon är inte, och hon lämnar en timme tidigt. Det skulle vara något du behöver meddela och tillåta företaget att bota. Men det kan finnas vissa saker-som om chefen angriper en enhetsägare-det är så otroligt att det inte kan botas. Det skulle kanske motivera omedelbar uppsägning av kontraktet.”

” om kontraktet är klart, kommer det att säga något som 30 dagars uppsägning är tillåtet med eller utan orsak, vilket vi har i vårt kontrakt, säger Goetz. ”Om uppsägning endast är orsak, föreslår jag att styrelsen får med sin juridiska rådgivare. Du skulle hata att säga upp kontraktet felaktigt, få ditt ex–förvaltningsbolag att stämma dig för bristande prestanda och sluta bli tvungen att betala resten av årets avgifter.”

en sista punkt: Se till att du inte går i trubbel eftersom du kliar för att bli av med ett problem snabbt. ”Att lösa ett problem som detta kan ta lite tid”, säger McPherson, ” och avtalet är nyckeln.”