kan jag avbryta mitt erbjudande att köpa?
en Property24 läsare frågar:
en Property24 läsare frågar om han kan ändra mig om att köpa en fastighet han har gjort ett erbjudande på och snarare gå för en annan.
har erbjudandet att köpa binda köparen att köpa fastigheten? Om så är fallet hur länge är det giltigt och kan det avslutas om jag bestämmer mig för att ändra mig och gå till en annan fastighet?
Jaco Rademeyer, från Jaco Rademeyer Estates, svarar:
enligt avsnitt 2 i Alienation of Land Act 68 från 1981 får ingen alienation av mark ha någon kraft eller effekt om den inte ingår i en handling av alienation undertecknad av köparen och säljaren. En handling av alienation är också känd som erbjudandet att köpa. För att vara giltigt måste ett köperbjudande därför vara skriftligt och undertecknat av parterna. Det är de enda juridiska formaliteterna som föreskrivs för ett giltigt erbjudande att köpa.
erbjudandet att köpa innehåller alla villkor för försäljning och eventuella suspensiva villkor som måste uppfyllas för att göra erbjudandet att köpa bindande och verkställbara. Vid uppfyllandet av alla suspensiva villkor i erbjudandet att köpa, blir hela avtalet verkställbart. De vanligaste suspensiva villkoren som kan uppstå avser det sätt på vilket köpeskillingen ska upphandlas, till exempel ett suspensivt villkor som är föremål för godkännande av ett lån för ett visst belopp före ett visst datum. Ett annat suspensivt villkor som kan uppstå är ett som är föremål för försäljning av köparens egendom på eller före ett visst datum. Om något av ovannämnda suspensiva villkor inte uppfylls inom de angivna perioderna, ska hela avtalet automatiskt upphöra att gälla och inte ha någon ytterligare kraft eller verkan.
i frågan i fråga är det första som köparen bör avgöra om erbjudandet att köpa var föremål för några suspensiva villkor. Om nämnda avtal var föremål för suspensiva villkor, bör köparen kontrollera om nämnda suspensiva villkor var uppfyllda. Om de suspensiva villkoren i ett försäljningsavtal inte är uppfyllda, blir hela avtalet ogiltigt om inte båda parter (säljare och köpare) i försäljningen samtycker till att ha ett tillägg till sitt avtal genom vilket de avstår från att uppfylla de suspensiva villkoren i erbjudandet att köpa. Vid uppfyllandet av alla suspensiva villkor i erbjudandet att köpa, kommer hela avtalet i drift.
vid normal försäljning, om inget brott inträffar, är säljaren den part som är skyldig att betala agentens provision. Om köparen beslutar att frånträda försäljningsavtalet där alla suspensiva villkor som hänför sig till försäljningen (om någon) uppfylldes, skulle det innebära att köparen skulle bryta mot erbjudandet att köpa.
i denna fråga, om köparen säger upp avtalet ensidigt, skulle han eller hon bryta mot avtalet och skulle vara ansvarig för agentens provision och inte säljaren. Om överträdelsen inträffar och köparen förblir i fallissemang under en period av dagar (normalt 7 dagar) efter skriftligt meddelande har lämnats till honom eller henne av säljaren eller hans agent, då den angripna parten, i detta fall säljaren och byrån, skall ha rätt att kräva prestanda eller skadestånd.
om köparen når en överenskommelse med säljaren om att avbryta försäljningen, kan både säljaren och köparen vara solidariskt ansvariga för agenten för provision. Köparen måste komma ihåg att agenten uppfyllde sitt mandat, oavsett om försäljningen fortsätter eller inte, han eller hon skulle ha rätt till sin provision. Den part som bryter mot avtalet skulle vara vem agenten kommer att kräva sin provision från. Kravet kommer inte bara att vara bara provision, säljaren kan väcka skadeståndskrav eller specifik prestanda, med andra ord en order att få köparen att fortsätta med försäljningen.
om det redan fanns transportörer som var involverade i nämnda försäljning och han eller hon hade utfört sina uppgifter, särskilt överföring och/eller obligationsregistrering, har han eller hon rätt att kräva sina kostnader från den part som bryter mot.
i de flesta fall innehåller erbjudandet att köpa en ”avkylningsklausul” enligt vilken köparen har rätt att återkalla erbjudandet eller att säga upp erbjudandet att köpa, i förekommande fall, genom skriftligt meddelande till säljaren inom 5 (fem) dagar efter undertecknandet av detta. I det aktuella ärendet kunde köparen ha valt att upphäva erbjudandet om köp baserat på nämnda klausul, förutsatt att han eller hon agerar på föreskrivet sätt och inom föreskriven tid.
Sammanfattningsvis bör köparen i denna fråga vara medveten om att det finns möjlighet till många fordringar mot honom eller henne. Uppsägning av ett erbjudande att köpa ensidigt där alla suspensiva villkor har uppfyllts uppgår till avtalsbrott som skapar utrymme för fordringar som väckts mot parten i strid.