hur man tjänar pengar att dela upp egendom
hur man tjänar pengar att dela upp egendom i västra Australien
fem tips för att maximera dina vinster genom att utveckla och dela upp mark.
som underavdelning och fastighetsutvecklingskonsulter har vi många människor som frågar oss hur man tjänar pengar på att dela upp fastigheter i västra Australien. Hur maximerar vi vår avkastning? Vad gör en bra affär? Det här är allas favoritfrågor. Det finns dock en konst att tjäna pengar som utvecklare. Oavsett om du delar upp, renoverar, bygger eller gör en kombination av alla tre, finns det några underliggande principer och strategiska processer som du behöver veta. Denna artikel kommer att förklara de fem principer som hjälper dig att tjäna pengar dela upp och utveckla egendom. Det är mycket viktigt att förstå dessa processer och pekare, och hålla dem framför sinnet i din fastighetsutveckling strävanden. Om du gör det kommer du att kunna maximera dina vinster på varje utveckling du åtar dig.
innan du tänker på hur man tjänar pengar att dela upp egendom måste du tänka på dina mål. Målinställningen är viktig, Den styr underavdelnings-och utvecklingsstrategin. Som ordspråket säger – ”misslyckas med att planera planerar att misslyckas”. Jag säger ofta till mina kunder att börja med slutmålet i åtanke. Oftare än sällan, detta är att göra en vinst. För att hjälpa till med detta ändamål måste du tänka på förberedelse, förberedelse, förberedelse. De tips som delas i den här artikeln kommer att visa dig att lära sig att tjäna pengar dela egendom handlar om planering på framsidan av ett projekt – leverans är lätt bit. Vad du gör innan du börjar är det som gör att du återvänder, inte under projektet. Dina fem tips för att genomföra framgångsrik utveckling:
lär dig planeringsreglerna och förordningarna
innan du börjar leta efter utvecklingsplatser måste du utbilda dig själv om de statliga planeringsregler och regler som påverkar underavdelning och utveckling, liksom de specifika lokala planeringsregler och föreskrifter som kompletterar dessa, relevanta för förorterna och områden som du letar efter en utvecklingsplats i. Detta är steg ett av hur man tjänar pengar att dela upp egendom. Du måste förstå reglerna eftersom detta sätt kan du bestämma platserna korrekt utvecklingspotential allt själv(dvs. hur många partier du kan göra, storlek och typer av bostäder etc), utan att förlita sig på de potentiellt felaktiga åsikter och råd från byggare, fastighetsmäklare eller rådets tjänstemän. Mer till den punkten kan detta faktiskt låta dig se utvecklingsmöjligheter på webbplatser som andra köpare (och säljaren) till och med kan ha missat, så att du kan betala under marknadsränta annons få ett fynd. Att känna till reglerna gör att du kan undvika kostsamma misstag och hitta dolda guldgruvor. Ett exempel ges nedan:
Detta är en 1042 kvadratmeter R30 hörn plats i Como, South Perth, annonseras av agenten som en triplex plats, ”med förbehåll för rådets godkännande”. Områdeskraven är partier med minst 260m2 och i genomsnitt 300m2 vid R30-kodningen, mot vilka båda normalt skulle kräva efterlevnad. Så det finns tillräckligt här för att bara göra 3 partier, eftersom 1200m2 skulle krävas för att få 4 x genomsnittet (det finns bara 1042m2) . På nominellt värde finns det inte tillräckligt här för 4 partier, men under hörnbestämmelserna i Statsplaneringspolitiken DC2.2, hörnpartier mellan R10-R35 med fasad till två separat namngivna gator som inte är större eller regionala transportvägar behöver endast uppfylla minimikraven för platsområdet. Så, 4 x 260 =1040m2, som vi kan följa med tanke på den totala ytan på moderpartiet. Tillämpa denna kunskap, vi kunde hjälpa en kund att förvärva en 4 enhet plats, annonseras som en 3, för en stjäla.
du måste konstruera en lönsam designlösning innan du begår
Vad är den mest lönsamma designlösningen för din utveckling? Du måste gå igenom en process för att avgöra vilka (om några) lönsamma designlösningar finns, och du vill bestämma det innan du förbinder dig till köpet. Detta innebär genomförbarhetsstudier och due diligence. Detta innebär att undersöka den lokala marknaden, utbud och efterfrågan, och planeringsregs i det lokala området. Detta innebär vanligtvis att spendera lite pengar och tid på konceptdesignlösningar, kostar dem och får dem värderade. Och det kan innebära att det inte finns någon lönsam designlösning för den webbplatsen till det aktuella priset och går bort från affären. Bättre att arbeta ut detta tidigt och spara dig besväret med ett olönsamt och eventuellt till och med förlustprojekt tidigt, snarare än att begå baserat på gissningar, hopp och illusion. Varje webbplats är unik, och cookie cutter-metoder för att hitta en lönsam designlösning är inte tillräckligt bra om du vill bli framgångsrik. Acceptera att en del av att tjäna pengar är att spendera tid, ansträngning och pengar på att konstruera den bästa designlösningen för varje webbplats du vill stänga på, och att du kan titta på flera webbplatser innan du sätter dig på den som är rätt för dig.
använd marknadsundersökningar för att bestämma vad du ska utveckla
du måste bestämma vilka typer av produkter (t.ex. 2×2, 3×2, 4×2, en eller två våningar) och produktegenskaper säljer bra i det område du tittar på webbplatser i. Du måste studera mikro-och makroekonomiska försörjningsfaktorer för den marknaden och använda den för att styra din designlösning angående vilken produkt du ska erbjuda till marknaden ( dvs. bostadstyper, designfunktioner och partistorlekar). Detta utvecklas och förändras alltid, men viktigt för dig att studera om du vill veta hur man tjänar pengar som delar upp egendom. Om du presenterar rätt Produkttyp till en marknad i rätt tid, så ett segment som är underutbud och har köpare som är villiga och kapabla att köpa produkten, du kommer att sälja produkten snabbt och för en premie. Så, för att maximera vinsten, göra marknadsundersökningar, tala med lokala agenter, få professionell rådgivning och design input – marknaden dikterar vad man ska leverera till det, inte du.
att betala resterande markvärde är hur man tjänar pengar att dela upp egendom
det enklaste och mest logiska stället att kompensera den önskade vinstmarginalen på en utveckling är i anskaffningspriset på utvecklingsplatsen. Du behöver inköpspriset på utvecklingsplatsen för att tillgodose önskad avkastning på investeringen. Nyckeln till att förstå hur man tjänar pengar att dela upp egendom är därför att lära sig att minska ett erbjudande för att återspegla ett nödvändigt restvärde för att möta ditt ROI-mål.
till exempel, om prognosen indikerar att en extra $50,000 vinst behövs för att göra affären stack upp, så helt enkelt erbjuda $50,000 mindre för fastigheten du försöker köpa för utveckling.
Bygg-och utvecklingskostnader är oftast fasta; din marknadsundersökning och webbplatsbegränsningar bestämmer vilken typ och kvalitet på bostaden du måste bygga. Att erbjuda billigare, sämre produkt till marknaden för att spara på kostnader och öka marginalen kan fungera på papper, men du lurar bara dig själv – detta kommer bara att påverka försäljningen negativt i andra änden av projektet.
på samma sätt är det felaktigt och farligt att vara överoptimistisk och blåsa upp försäljningspriserna i ditt kalkylblad utan bevis för att öka marginalen. Du lurar bara dig själv igen. Att betona igen; din utvecklarmarginal kommer från att betala rätt pris för Webbplatsen i början. Om din genomförbarhetsforskningsdata säger att du måste betala mindre för en webbplats måste du återspegla dessa resultat på ditt erbjudande till säljaren. Det är en verklighet att många av de webbplatser där du kommer att utföra due diligence kommer att vara övervärderade ur ett utvecklingsperspektiv. Detta är ofta fallet i nyligen rezoned områden där ägare-ockupanterna är säljaren och de försöker ’kontanter i’ på möjligheten. Om de inte kommer att lösa sig på ett lägre pris för att täcka din risk och marginal, gå bort.
Välj rätt byggare
när du lyckas bosätta dig på en webbplats eftersom du har designat och konstruerat en lönsam designlösning är det viktigt att arbeta med den bästa byggaren som möjligt för att leverera designresultatet. De bästa byggare re de som förstår ekonomi, process och effektivitetskrav utveckling. Att bygga för en utvecklare är väldigt annorlunda än att bygga för en husägare-leveranserna är helt olika. Du vill ha en byggare med en historia av att uppnå leveranskompetens för utvecklare. Detta innebär en byggare som kommer att arbeta med dig för att hitta kostnadsbesparingar som inte äventyrar kvalitet, erbjuder ett fast pris byggkontrakt utan variationer, en byggare som är organiserad och förstår att tid är pengar, en byggare som är lösningsmedel, försäkrade och har kapacitet att ge ditt jobb prioritet, uppmärksamhet och tillsyn. För att maximera dina vinster och säkra avkastningen på investeringen baserat på den design du har konstruerat är det av största vikt att du utser rätt byggare för att leverera på överenskommen tid, kostnad och kvalitetsparametrar. Om du får fel byggare kommer jobbet att vara sent, över budget och kommer inte att uppnå de önskade försäljningsprisförväntningarna.
att dra nytta av underavdelning och utveckling är enkelt om du förstår processer och principer bakom inköp, planering och leverans av dina projekt. Det tar engagemang, tid och ansträngning men från din sida att lära sig att göra detta. Om du inte, konsekvenserna talar för sig själva – Du kommer inte att kunna utnyttja de bästa möjligheterna, Du kommer inte att kunna maximera avkastningen, och kommer sannolikt att spendera din tid att begå fel projekt, arbetar med fel byggare, som inte gör dig mycket pengar alls.
om du menar allvar med att bli en expert på hur man tjänar pengar dela upp egendom och utveckla i västra Australien, måste du lära dig om planeringsregler och förordningar. Du måste lära dig om genomförbarhetsstudier och hur man tjänar ingenjör, du måste lära dig om att studera marknaden och välja din byggare. Allt detta omfattas av vår 225 sida Infill Property Developer Guide-bok och korrelera online kurs. Kom igång idag!