3 Tips för att välja rätt entreprenör för att bygga ditt hem

3 Tips för att välja rätt entreprenör för att bygga ditt hem

en anteckning från Heinrich-teamet:

vi vill presentera Jay Gentry, en av våra mycket goda vänner som har en passion för hållbart hembyggande. Jay har erbjudit sig att dela sin expertis på vår hemsida så att våra tittare kan få den senaste informationen från en lokal expert. Jay har angett att han gärna svarar på kommentarer eller frågor du lämnar i kommentarfältet under artikeln.

välja rätt entreprenör för att bygga ditt hem | tips #1 – Välj din entreprenör så tidigt som möjligt

vi har alla hört ”yikes” berättelser om att ta reda på att din konstruktion eller ombyggnad projekt kommer att kosta dubbelt så mycket och ta dubbelt så lång tid som du trodde… eller fördelningen i kommunikation och förtroende bland husägare, designer, och/eller byggare – i mitten av projektet.

båda kan undvikas genom att välja din entreprenör i början.

• det gamla paradigmet med ”design först och sedan få bud från entreprenörer” ger plats för den mycket effektivare ”lagmetoden” från början av hela processen.
  • i slutändan kräver visionen samarbete mellan tre viktiga intressenter
    • du, husägaren, ger tydlig riktning baserat på dina behov, önskemål, prioriteringar och preferenser… tillsammans med realiteterna i tid och budget
    • arkitekten eller designern utvecklar en ”informerad design” baserad på funktion, estetik och önskad prestanda
    • byggaren ger expertis om byggprocessen (alternativ, budget och schema) och engagemang för uppnå visionen
  • detta samarbete är bäst när laget bildas från början
    • arkitekter / designers är väl kvalificerade att tolka din vision och behov i en design som är både funktionell och estetiskt på målet … men i allmänhet inte övervaka förväntade byggkostnader för att säkerställa att den utvecklande designen håller sig på rätt spår med verkligheten i din budget och tidskrav
    • en erfaren byggare kan ge löpande kostnadsanalys, föreslå möjliga alternativ och hjälpa till att hålla den utvecklande designen inom investeringsparametrarna… och parametrar, eller till dina prioriteringar
    • en byggmästares erfarenhet av att arbeta med lokala planerings-och byggnadsavdelningar kan också spara tid, pengar och huvudvärk från planering av inlämning genom slutliga inspektioner och logga ut
    • men viktigast, det finns ingen ”handoff” när själva konstruktionen börjar. Istället kommer teamet att ha samarbetat i månader och byggaren kommer att vara välinformerad och arbeta utifrån en förståelse för projektet snarare än bara en uppsättning planer
    • denna förståelse av prioriteringar och intelligensen bakom olika designbeslut kan dramatiskt förbättra kommunikationen, minska missförstånd och i slutändan resultera i en bättre färdig produkt

notera: Om din arkitekt/designer inte planerar att involvera en entreprenör från tidigt i processen rekommenderar jag att du ber honom/henne att överväga de tidigare fem kulorna och eventuellt ompröva för ditt projekt

välja rätt entreprenör för att bygga ditt hem | Tips #2 – Ställ rätt frågor

om du ska välja rätt entreprenör tidigt behöver du en uppsättning frågor för att styra din urvalsprocess. De flesta av följande frågor är avsedda att öppna områden för övervägande och diskussion. Förvänta dig att svaren utlöser ytterligare uppföljningsfrågor och exempel.

• frågor om dig själv – innan du intervjuar entreprenörer, ha en klar uppfattning om dina egna förväntningar och bekymmer
  • Hur planerar du att bo i hemmet?
    • Heltid / Deltid
    • förväntade aktiviteter vardagar / helger / speciella evenemang
    • planerade besökare frekvens/åldrar / aktiviteter
    • hur kommer dina svar på ovanstående förändring att utvecklas under de kommande 10/20/30 åren
    • kommer du att behålla hemmet i familjen eller sälja någon gång
  • vad förväntar du dig under byggprocessen?
    • hur ofta kommer du (eller andra intressenter) att vara i stan under byggprocessen
    • Vad hoppas du på, ser fram emot, glada över
    • Vad är du orolig för eller hoppas undvika
  • när ditt hem är färdigt, vad är perfektion? Fyll i följande meningar.
    • funktionellt kommer det att vara perfekt om …
    • estetiskt kommer det att vara perfekt om …
    • känslomässigt kommer jag att vara glad om…

i följande avsnitt kommer vi att täcka frågor som du kan överväga att ställa din blivande entreprenör. Frågorna under grunderna är ganska enkla och besvaras enkelt. Frågor i de återstående kategorierna kräver mer genomtänkta svar och diskussionerna som följer ger dig insikter i en entreprenörs organisation, prioriteringar och engagemang. Ännu viktigare, erfarenheten kommer att ge dig en indikation på hur det kommer att vara att arbeta nära dem medan de bygger ditt hem. (Djup diskussioner kommer att variera beroende på dina prioriteringar och nivå av intresse för de olika ämnena.)

• frågor till din blivande entreprenör
  • grunderna. har de följande… och med vem?
    • en ”klassificering B entreprenör licens” som är ”aktiv” med staten Licensing Board
    • arbetstagarens ersättning försäkring
    • adekvat ansvarsförsäkring
    • poster för att säkerställa att alla underleverantörer är licensierade och har nuvarande arbetstagarens ersättning och ansvarsförsäkring
    • en uppfyller jobb säkerhetsprogram, regelbunden säkerhetsutbildning och inspektioner jobb-site
    • certifiering som en grön byggnad professionell (Detta krävs inte, men jag ser det som en viktig prioritet för att uppfylla allt strängare byggnormer… och för hållbarhet)
  • Vad tror de skiljer dem från andra kvalificerade entreprenörer i området, och hur gäller den differentieringen för ditt specifika projekt?
  • hur fungerar deras specifika affärsmodell med avseende på följande:
    • tillsynspositioner från jobbplats till ledande befattningshavare (erfarenhet, ansvar, fakturering)
    • urval och hantering av underleverantörer (när använder de vanligtvis subs, vad är urvalsprocessen, hur hanteras de)
    • Jobbplatsspårningsprocess (anställdas timmar efter uppgift, material, produkter och system)
    • Jobbplatsspårning
  • Hur gör de för att skapa och spåra följande” redovisningsrelaterade ” processer och verktyg? (Observera: Du kommer att vilja gå in i detalj med entreprenören du så småningom väljer, men under urvalsprocessen kanske du vill begränsa diskussionerna baserat på din egen nivå av intresse.)
    • budgetar – Vad ger de när det gäller preliminär budget, iterationer av planerings – och byggnadsbudgetar och budgetjämförelser när siffrorna blir mer specifika (från uppskattningar och ersättningar till bud, citat och faktiska)
    • scheman – när och i vilka format tillhandahåller de byggscheman och vad är frekvensen av uppdateringar
    • val-vad är deras process för att identifiera och hantera de otaliga val du behöver göra (fönster, dörrar, mekaniska system, kakel, armaturer, ytbehandlingar etc.), så att projektet stannar på schema
    • vilka typer av kontrakt erbjuder de / föredrar,och vad är processen för ändringsorder, om det behövs (vid denna tidpunkt är du intresserad av att lära dig om tillgängliga alternativ och preferenser för utvärderingsändamål)
  • vilka standardmetoder och verktyg använder de för att hantera den pågående kommunikationen mellan intressenter under hela byggprocessen?
    • upprätta förväntningar och protokoll för kommunikationsprocessen i början av projektet
    • regelbundna möten (på plats, andra ansikte mot ansikte, GoToMeeting, telefon) för intressentgruppen, och tillhandahåller de dagordningar och rapporterar om beslut och/eller resultat från mötena
    • pågående elektronisk kommunikation… Vad använder de för att uppnå 24/7 kommunikation mellan intressenter för frågor, frågor, beslut, bilder etc.
  • Vad är deras syn på ”prestanda” som ett element i kvalitetskonstruktion?

om du ställer ovanstående fråga ordagrant bli inte förvånad om du får ett tomt utseende. Trots utvecklingen av byggnadsvetenskap och överväldigande bevis på de positiva effekterna du kan njuta av, för en liten extra investering… prestanda, utöver vad som krävs enligt kod, är fortfarande inte ett prioriterat övervägande för många byggare.

ur mitt perspektiv är det en grundläggande fråga, men kräver för mycket förklaring till detta specifika inlägg, så jag föreslår bara en fråga för nu, bara så att du kan läsa på entreprenörens medvetenhet och förståelse för vad som kommer när byggkoder utvecklas.

jag planerar på ett efterföljande inlägg på” prestanda som en del av kvalitet”, men under tiden har jag lämnat en kort förklaring nedan, och skulle gärna svara på alla frågor som du har. Min kontaktinformation är tillgänglig via Heinrich-teamet eller i slutet av detta inlägg.

om tanken på hemprestanda är meningsfull för dig … här är en kort förklaring:

• Vad är deras syn på ”prestanda” som ett element i kvalitetskonstruktion?
  • tack vare byggnadsvetenskap vet vi redan hur man bygger ett hem som är 70% till 90% mer energieffektivt än ett hem som helt enkelt är kodkompatibelt
  • om du redan planerar att bygga ett högkvalitativt hem är den extra investeringen för att uppnå en extremt hög prestanda i allmänhet mellan 5% och 9%
  • Extrem energieffektivitet kommer till stor del från att bygga ett lufttätt byggnadshölje och sedan tillhandahålla kontinuerlig frisk (och filtrerad) luft i 8749>
  • att eliminera läckor och hantera luftutbytet kan minska luftburna föroreningar med så mycket som 95% och resulterar i dramatiskt förbättrad inomhusluftkvalitet och därmed passagerarnas hälsa och komfort (länken nedan är en 2016-studie av dessa hälsofördelar)
    http://e4thefuture.org/wp-content/uploads/2016/11/Occupant-Health-Benefits-Residential-EE.pdf
  • en ytterligare fördel, lufttäthet och kontinuerlig filtrerad frisk luft eliminerar ganska mycket behovet av att damma-tänk på att dammet på dina möbler kommer från luften du andas

• en sista punkt om frågor … Var uppmärksam på de frågor som potentiella entreprenörer frågar dig

tillsammans med din fråga rätt frågor och lyssna på svaren kan du lära dig mycket av de frågor som en potentiell entreprenör ställer dig under din konversation/diskussion.

denna intervjuprocess är deras chans att lära dig om dig, dina prioriteringar och hur du ser projektet. Hur de visar sitt intresse för dig kan vara en indikator på hur det skulle vara att arbeta med dem och hur bra du kommer att samarbeta i en framtida relation.

svaren på dina frågor är viktiga, men det är också din övergripande känsla för interaktionen.

välja rätt entreprenör för att bygga ditt hem | Tips #3 – bekräfta dina preliminära slutsatser med bevis

det är lättare för en entreprenör att göra ett positivt intryck när du svarar på dina frågor än att ge faktiska exempel som illustrerar sanningen i deras svar. Du kommer att vilja se det färdiga arbetet och en del pågående arbete från någon entreprenör som du på allvar överväger för ditt team.

• preliminära slutsatser är viktiga –
  • om du har reservationer om att arbeta med någon efter intervjun eller intervjuerna, kanske det inte är värt din tid att besöka deras slutförda jobb eller pågående jobb
  • det finns ett antal entreprenörer i vårt område som kan bygga fina hem och du borde kunna identifiera en eller flera som du är bekväm med
• besök på webbplatsen har flera mål –
  • när du besöker slutförda projekt vill du bekräfta dina förväntningar om uppmärksamhet på detaljer, hantverk och övergripande kvalitet på arbetet
  • på pågående jobb kommer du också att vilja träffa arbetsledare, observera arbetet som görs, bekräfta journalföring och notera jobbplatsens organisation och renlighet
  • entreprenören värd Du bör påpeka detaljer, väl lösta element och ansluta vad du ser till tidigare konversationer om dina prioriteringar, problem eller ditt projekt
  • du kan göra observationer och ställa frågor som ger dig en bättre position att fatta beslut om ditt eget projekt
  • du är letar också efter ideer och/eller element som du inte hade övervägt men kan passa in i dina planer
  • om du ännu inte har varit på entreprenörens kontor kanske du också vill inkludera ett stopp där för att träffa insidan och bekräfta dina intryck om företagets kultur
• Detta är ett viktigt beslut för dig, gör dina läxor
  • spendera tid på entreprenörens hemsida … få ett intryck av deras arbete, kultur, prioriteringar och professionalism
  • be om och ta kontakt med referenser
  • be om kontaktinformation och kontakta oss prata med underleverantörer