Cum să evacuați un chiriaș: un proces în 8 pași de urmat 2022

Cum să evacuați un chiriaș: un proces în 8 pași de urmat 2022

din când în când, vine momentul în care poate fi necesar să evacuați un chiriaș.

poate că chiria nu este plătită sau poate că are loc o activitate ilegală pe proprietatea dvs. Proprietarii care nu acționează rapid pentru a evacua un chiriaș riscă să vadă scăderea valorii proprietății din cauza veniturilor pierdute din chirii și a distrugerii cauzate de chiriaș.

în acest articol, vom analiza în profunzime modul în care funcționează o evacuare rezidențială și vom oferi sfaturi utile despre cum să evacuați un chiriaș.

de ce proprietarii trebuie să evacueze?

niciun proprietar nu vrea să evacueze un chiriaș, dar uneori nu există altă opțiune. Proprietarii care așteaptă prea mult pentru a evacua un chiriaș pot vedea fluxul de numerar declin rapid și potențial mii de dolari în daune materiale cauzate de un chiriaș rău.

unele dintre cele mai frecvente motive pentru care un proprietar trebuie să evacueze un chiriaș includ:

neplata chiriei

unul dintre cele mai frecvente motive pentru care trebuie să evacueze un chiriaș este neplata chiriei. Din păcate, chiar și cei mai buni chiriași pot întâmpina dificultăți neașteptate care le împiedică capacitatea de a-și onora obligațiile de închiriere.O reducere a programului de lucru, pierderea locului de muncă sau închiderea afacerii, o afecțiune medicală majoră sau o schimbare a statutului familiei sunt doar câteva dintre situațiile care pot împiedica un chiriaș să plătească chiria, chiar dacă doresc.

cu toate acestea, deținerea unei proprietăți de închiriere este o afacere ca oricare alta. În timp ce unii proprietari pot opta pentru a pune un chiriaș în spatele chiriei pe un plan de plată scris, în cele din urmă este posibil să nu aveți altă opțiune decât să evacuați.

chiriaș”profesionist”

un chiriaș „profesionist” este cineva care închiriază proprietatea dvs. cu intenția de a nu plăti chiria în fiecare lună. În timp ce chiriașul ar fi putut plăti bani în avans, cum ar fi chiria și depozitul de garanție din prima lună, este posibil să nu plătească niciodată un alt ban.

chiriașul profesionist știe cum funcționează procesul de evacuare și este expert în exploatarea lacunelor din legile proprietarului-chiriaș de stat pentru a trăi fără chirie lună după lună până când veți putea în cele din urmă să evacuați.

un steag roșu s-ar putea să aveți de-a face cu un chiriaș profesionist este atunci când solicitantul se grăbește să se mute. Ei știu că există adesea un decalaj de timp între o evacuare recentă care apare pe un raport de istorie de închiriere și sunt într-o cursă contra cronometru pentru a închiria o casă nouă înainte ca evacuarea lor veche să devină publică.

activități ilegale

vânzarea de droguri, folosirea locuinței pentru prostituție sau jocuri de noroc sau chiar conducerea unei afaceri legitime din casă sunt toate exemple de activități ilegale ale chiriașului care pot fi motive pentru o evacuare.

permițând continuarea activității ilegale în proprietatea dvs. de închiriere, încălcați, de asemenea, garanția implicită de locuire acordată altor chiriași într-o proprietate multifamilială și creând probleme pentru cartier în general.

în multe cazuri, un proprietar poate evacua un chiriaș angajat în activități infracționale în regim de urgență. Poate doriți să consultați un avocat local despre legile din jurisdicția dvs. pentru a vă afla drepturile.

încălcarea altor prevederi de închiriere

un alt motiv comun pentru evacuarea unui chiriaș este încălcarea uneia sau mai multor prevederi de închiriere. De exemplu, puteți descoperi că chiriașul are un animal de companie sau un coleg de cameră care nu este permis sau că sunteți amendat în mod repetat de asociația proprietarilor de case (HOA) pentru infracțiunile cauzate de chiriaș.

încălcări ca acestea sunt în mod normal curabile, ceea ce înseamnă că chiriașul promite să rezolve problema imediat. Dar merge mai departe, tu sau managerul de proprietate va trebui să monitorizeze îndeaproape chiriaș pentru a verifica dacă acestea nu încalcă contractul de închiriere încă o dată.

uneori chiriașii fac ceea ce promit, alteori nu. Chiriașii care încalcă în mod repetat termenii și condițiile contractului de închiriere pot fi evacuați, dar asigurați-vă că păstrați înregistrări exacte în cazul în care ajungeți în instanță.

distrugerea proprietății

chiriașii care provoacă daune proprietății dincolo de uzura normală pot fi, de asemenea, evacuați dintr-o proprietate de închiriere. Daune excesive, cum ar fi găuri perforate în perete sau ferestre sparte, pot fi descoperite în timpul unei inspecții periodice de rutină a proprietății.

în timp ce unele state permit unui proprietar să utilizeze depozitul de securitate al chiriașului pentru a plăti daunele, de multe ori suma depozitului nu este suficientă. Acest lucru se datorează faptului că statele limitează, de asemenea, suma depozitului de garanție pe care un proprietar îl poate solicita unui chiriaș să o plătească, de obicei o sumă egală cu una sau două ori chiria lunară.

când daunele cauzate de chiriaș ajung la punctul în care valoarea proprietății dvs. începe să scadă și problemele de sănătate și siguranță devin o preocupare, poate fi timpul să evacuați chiriașul.

sfat: Folosind sistemul gratuit de stocare online securizat al Stessa, este ușor să păstrați înregistrări exacte ale stării înainte și după a proprietății dvs. pentru a dovedi că daunele chiriașului depășesc uzura normală.

cum să evacuați un chiriaș

în timp ce procesul exact pentru evacuarea unui chiriaș variază în funcție de jurisdicție, există de obicei opt pași de urmat pentru a evacua un chiriaș:

examinați legile aplicabile ale proprietarului-chiriaș

înainte de a începe o evacuare, asigurați-vă că partea ta:

• vorbiți cu un avocat imobiliar;
• consultați-vă cu managerul local de proprietăți;
• vizitați site-ul web al resurselor juridice Nolo.com pentru a afla mai multe despre legile proprietar-chiriaș din statul dvs.; și
• verificați legile municipalității locale.

aveți un motiv valid pentru evacuarea

după examinarea legilor, determinați dacă aveți un motiv valid pentru evacuarea unui chiriaș. În general, un proprietar poate evacua un chiriaș pentru încălcări ale Contractului de închiriere, cum ar fi neplata chiriei, desfășurarea de activități ilegale, având un coleg de cameră sau un animal de companie neautorizat și refuzul de a vindeca situația sau încălcarea în mod repetat a termenilor și Condițiilor Contractului de închiriere.

motiv cu chiriașul

în unele situații, poate avea sens bun de afaceri pentru a vorbi cu chiriașul pentru a vedea dacă sunt dispuși să plece fără a fi evacuați. Asta pentru că evacuarea unui chiriaș poate fi consumatoare de timp și costisitoare, iar majoritatea chiriașilor buni nu doresc o notă negativă pe raportul lor de credit.

potrivit unei postări recente de pe blogul BiggerPockets, o evacuare rezidențială poate costa între 4.000 și 7.000 de dolari, inclusiv costurile de judecată, cheltuielile de reparații și veniturile pierdute din chirii.

oferirea chiriașului în numerar pentru chei poate fi o modalitate eficientă de a obține cooperarea de la chiriașul dvs. și de a evita o evacuare costisitoare.

trimiteți o notificare scrisă de evacuare

următorul pas este de a servi chiriașului o notificare scrisă de evacuare corespunzătoare care, în funcție de jurisdicția aplicabilă, poate include:

• o notificare de plată sau de renunțare care să ateste că chiria este scadentă și să ofere chiriașului o anumită perioadă de timp pentru a plăti integral chiria scadentă, inclusiv orice taxe de întârziere, sau să elibereze imediat sediul;
• o notificare de vindecare sau de renunțare atunci când un chiriaș încalcă o prevedere a contractului de închiriere, alta decât plata chiriei, cum ar fi să aibă un animal de companie, un coleg de cameră sau petreceri frecvente. Chiriașul are posibilitatea de a remedia problema (în mod normal în câteva zile de la primirea notificării scrise) sau de a elibera proprietatea;
• o notificare de renunțare necondiționată impune chiriașului să elibereze proprietatea imediat, fără opțiunea de a vindeca încălcarea. Activitatea ilegală, crearea unei neplăceri publice sau distrugerea proprietății sunt exemple de când să serviți chiriașul cu o notificare necondiționată de renunțare.

da în judecată pentru o evacuare

mulți proprietari aleg să angajeze un avocat imobiliar informat care este specializat în evacuări rezidențiale pentru a se ocupa de procedurile lor de evacuare. Acest lucru poate fi rentabil, deoarece, dacă fiecare pas în procesul de evacuare nu este urmat cu precizie, un proprietar poate fi nevoit să înceapă din nou. Mai rău, un proprietar care evacuează ilegal un chiriaș poate fi supus costurilor, daunelor sau ambelor.

un proprietar care alege să nu angajeze un avocat va trebui să pregătească și să depună pledoariile necesare în instanța corespunzătoare, să plătească taxa de depunere a instanței și să efectueze un serviciu adecvat.

pregătiți-vă pentru ședința de judecată

dvs. sau avocatul dvs. va trebui să aduceți următoarele documente în instanță:

• contract de închiriere semnat inițial;
• înregistrări de plată, cum ar fi o rolă de chirie și extrase de cont;
• copii ale corespondenței dintre dvs. și chiriaș;
• dovezi că ați făcut un efort de bună credință pentru a permite chiriașului să vindece încălcarea (dacă este cazul);
• dovezi ale încălcării contractului de închiriere de către chiriaș, cum ar fi fotografii daune excesive sau mărturie a martorilor că chiriașul încalcă dreptul altor ocupanți de a se bucura în liniște;
• o copie a avizului de evacuare și dovada livrării.

evacuați chiriașul

cu condiția să fi urmat procesul de evacuare a proprietății din jurisdicția dvs., instanța va decide probabil în favoarea dvs. Veți primi un ordin judecătoresc, numit adesea un act de restituire, care vă permite să eliminați legal chiriașul din proprietatea dvs.

actul este trimis autorităților locale de aplicare a legii care vor vizita proprietatea, vor oferi chiriașilor câteva minute pentru a împacheta unele lucruri, apoi vor elimina fizic chiriașul evacuat și bunurile chiriașului, dacă este necesar.

colectarea chiriei restante

când câștigați un caz de evacuare, instanța vă va acorda adesea o hotărâre pentru chiria scadentă și costurile oricăror daune cauzate de chiriaș. Mulți proprietari angajează o agenție de colecții pentru a colecta banii datorați de la chiriaș.

o agenție va depune Hotărârea la birourile de credit, va sări peste chiriaș dacă au dispărut fără urmă și va garnisi salariile și alte active ale chiriașului până când veți colecta banii pe care chiriașul îi datorează.

Important: Legile de evacuare variază în funcție de Stat

procesul exact pentru evacuarea unui chiriaș variază în funcție de fiecare stat și variază adesea între orașele individuale din stat. Există mai multe modalități de a afla mai multe despre legile specifice ale proprietarului-chiriaș de stat și despre procesul dvs. local de evacuare.

site-ul de Resurse Juridice Nolo.com are numeroase articole de revizuit înainte de a începe o evacuare, inclusiv legile proprietarului-chiriaș de stat, legile statului privind rezilierea pentru neplata chiriei și legile statului privind rezilierea necondiționată a renunțării.

în funcție de mărimea pieței în care se află proprietatea dvs. de închiriere, pot exista și avocați specializați în evacuări rezidențiale pentru o taxă fixă. Managerul dvs. de proprietate sau grupul local de investiții imobiliare sunt două surse bune pentru găsirea unui avocat imobiliar. De asemenea, puteți căuta online folosind site-uri web precum LawInfo.com și Avvo.

cum să eliminați un chiriaș fără a evacua

costul mediu al unei evacuări rezidențiale poate rula cu ușurință câteva mii de dolari sau mai mult de la început până la sfârșit, potrivit cercetărilor de la SmartMove și BiggerPockets.

în loc să aveți un chiriaș neplătitor în proprietatea dvs. timp de luni de zile, în timp ce evacuarea își face drum prin sistemul juridic, poate avea un sens bun de afaceri pentru a convinge chiriașul să plece fără a fi nevoie să evacueze:

1. întâlniți chiriașul față în față într-o locație neutră (cum ar fi cafeneaua publică locală). Discutați cu chiriașul despre ramificațiile evacuării, cum ar fi un raport de credit negativ și un raport de istorie a închirierii proaste. Dacă chiriașul este de acord să plece mai devreme, întocmește un acord pe care chiriașul să îl semneze în cazul în care încearcă să se răzgândească.
2. oferiți chiriașului numerar pentru chei plătind chiriașului să plece mai devreme. Unii proprietari consideră că plata pentru prima lună de chirie a chiriașului într-un loc nou sau acoperirea cheltuielilor de mutare este un preț mic de plătit pentru a evita o evacuare scumpă.

Sfaturi pentru scăderea ratei de evacuare

prevenirea unei evacuări începe adesea cu o examinare bună a chiriașului.

cele mai multe servicii de screening chiriaș on-line sunt gratuite pentru proprietarii de a utiliza, și percepe chiriaș o mică taxă de cerere pentru rularea de rapoarte, cum ar fi:

• istoricul creditului;
• Verificarea antecedentelor;
• raportul istoricului închirierii;
• numărul de securitate socială (SSN) și verificarea identității; și
• rapoarte penale și infractoare sexuale cu mai multe state.

rapoartele sunt de obicei disponibile pentru a fi revizuite în câteva ore de la finalizarea unei cereri de închiriere online de către chiriaș. Asigurați-vă că examinați materialul primit, contactați angajatorul actual al solicitantului pentru a verifica veniturile și apelați proprietarii anteriori ai chiriașului pentru a afla dacă chiriașul a plătit chiria la timp și a avut grijă de proprietate.

Gânduri finale despre evacuări

evacuarea unui chiriaș este ceva ce majoritatea proprietarilor trebuie să facă la un moment dat sau altul. Pentru a evacua cu succes un chiriaș, asigurați-vă că înțelegeți legile locale și urmați procesul de evacuare corect pentru jurisdicția dvs. Evacuările pot dura mult timp și pot costa mulți bani, motiv pentru care mulți proprietari explorează alternative precum oferirea de numerar pentru chei.