4 moduri Simple de a Reduce impozitele ca proprietar
majoritatea oamenilor așteaptă cu nerăbdare să obțină o reducere fiscală mare atunci când își cumpără casa. Ceea ce nu își dau seama este că deducerile fiscale sunt și mai favorabile atunci când cumpără proprietăți de investiții.
iată 4 moduri în care vă puteți reduce factura fiscală atunci când cumpărați proprietăți imobiliare care sunt tratate ca proprietăți de închiriere:
deducerea costurilor directe
investitorii care dețin proprietăți de închiriere pot deduce costurile de întreținere și comercializare a proprietății. Acestea includ: dobânzi ipotecare, asigurări, impozite, utilități, reparații de întreținere, costuri de publicitate și taxe profesionale. Puteți deduce doar dobânzile ipotecare și impozitele pe reședința principală.
depreciere
amortizarea este calculată în conformitate cu teoria că activele își pierd valoarea în timp pe măsură ce se uzează. Potrivit IRS, mobilierul, aparatele și alte articole de uz casnic „pierd toată valoarea și devin practic lipsite de valoare” după 5 ani. Evident, aceste elemente pot dura mai mult decât atât, dar IRS spune că putem trata „pe hârtie”, ca și în cazul în care nu.
să presupunem că ați cumpărat un frigider pentru 1000 USD. Ai putea împărți costul de 5 ani, și apoi scrie off $200 pe an ca depreciere pe acel element. De asemenea, puteți utiliza amortizarea accelerată pentru proprietatea personală, care va genera deduceri mai mari în anii anteriori ai vieții amortizabile a activelor.
deprecierea imobilului este similară. Deoarece terenul nu se „uzează”, valoarea terenului este apoi dedusă din prețul pe care l-ați plătit pentru imobil. Structura rămasă poate fi apoi depreciată pe parcursul a 27 de ani de la untoc. De exemplu, dacă ați cumpărat o casă de 100.000 USD, ați scădea aproximativ 20.000 USD pentru teren și apoi ați deprecia structura rămasă de 80.000 USD. Apoi ați împărți 80.000 USD / 27,5 = 2909 USD. Acest lucru înseamnă că veți obține pentru a scrie off $2909 în fiecare an pentru 27.5 ani.
Trade in, trade up
Codul Fiscal permite proprietarilor de case să schimbe o proprietate pentru alta fără a fi nevoie să plătească impozitul pe câștigurile de capital. S-ar putea să nu credeți că un investitor cu o perspectivă pe termen lung ar avea vreodată nevoie de acest lucru, dar iată un exemplu despre ce s-ar putea întâmpla.
spuneți că ați cumpărat un lot vacant acum 40 de ani pentru 10.000 de dolari și acum valorează 500.000 de dolari, vânzarea acestuia v-ar putea costa mai mult de 100.000 de dolari în impozitul pe venit federal și de stat. Cu toate acestea, dacă schimbați lotul pentru o altă bucată de bunuri imobiliare de valoare egală – să spunem o proprietate producătoare de venit — atunci veți putea continua să amânați impozitul pe câștigurile de capital.
mulți investitori spun: „amânați până mori.”Când moștenitorii dvs. moștenesc proprietatea, baza fiscală este de obicei intensificată până la valoarea de piață, astfel încât, dacă vând, nici nu ar plăti impozitul pe câștigurile de capital.
investitorii activi câștigă mai mult
investitorii pasivi pot deduce doar pierderile pasive din veniturile din chirii sau din alte venituri pasive pe care le câștigă. Chiar dacă lista pierderilor ar putea fi mai mare decât venitul din chirii, mai ales dacă este inclusă amortizarea, aceasta nu poate fi dedusă din alte surse de venit dacă sunteți un investitor pasiv.
cu toate acestea, în cazul în care un investitor este implicat activ în gestionarea proprietății, el sau ea ar putea avea deduceri nelimitate din bunurile lor Imobiliare și să utilizeze aceste deduceri pentru oricare dintre veniturile obținute.
pentru a vă califica pentru deduceri nelimitate, trebuie să dovediți IRS că sunteți un profesionist imobiliar. Acest lucru nu înseamnă că trebuie să fii evaluator, inspector sau agent imobiliar care vinde case.
pentru IRS, un profesionist imobiliar înseamnă că petreceți mai mult de 750 de ore pe an cumpărând, vânzând, închiriind și gestionând proprietățile dvs. sau efectuând servicii similare pentru clienții dvs. Pentru a vă califica, nu puteți avea un alt loc de muncă care să dureze mai mult de 750 de ore din timpul dvs. anual.
dacă investitorul nu se califică drept profesionist imobiliar în conformitate cu IRS, dar este încă implicat activ, el sau ea poate deduce în continuare până la 25.000 USD din orice venit câștigat pentru a compensa pierderile pasive suferite – atâta timp cât investitorul are mai puțin de 100.000 USD pe an venitul brut ajustat. Persoanele care au mai mult de 150.000 USD pe an în venit brut ajustat nu se pot califica pentru acest beneficiu – cu toate acestea, pierderile pot fi utilizate în viitor pe parcursul unui an în care investitorul câștigă mai puțin de 150.000 USD. În plus, orice venit pasiv primit poate fi protejat de reportările dvs. pasive de pierderi.