posso cancelar minha oferta de compra?
um leitor Property24 pergunta:
um leitor Property24 pergunta se ele pode mudar de ideia sobre a compra de uma propriedade que ele fez uma oferta e, em vez disso, ir para outro.
a oferta de compra obriga o comprador a comprar o imóvel? Se sim, quanto tempo é válido e pode ser encerrado se eu decidir mudar de ideia e ir para outra propriedade?
Jaco Rademeyer, da Jaco Rademeyer Estates, responde:De acordo com a Seção 2 da Lei de alienação de terras 68 de 1981, nenhuma alienação de terra será de qualquer força ou efeito, a menos que esteja contida em uma escritura de alienação assinada pelo comprador e pelo vendedor. Uma escritura de alienação também é conhecida como oferta de compra. Para ser válido, uma oferta de compra deve, portanto, ser por escrito e assinada pelas partes. Essas são as únicas formalidades legais prescritas para uma Oferta Válida de compra.
a oferta de compra contém todos os Termos e condições relativos à venda e Condições suspensivas, se houver, que devem ser atendidas para tornar a oferta de compra vinculativa e aplicável. Após o cumprimento de todas as condições suspensivas contidas na oferta de compra, todo o contrato torna-se aplicável. As condições suspensivas mais comuns que podem ocorrer referem-se à maneira como o preço de compra deve ser oferecido, por exemplo, uma condição suspensiva sujeita à aprovação de um empréstimo para um valor especificado antes de uma data específica. Outra condição suspensiva que pode ocorrer é aquela que está sujeita à venda da propriedade do comprador em ou antes de uma data especificada. Se qualquer uma das condições suspensivas acima mencionadas não for cumprida dentro dos períodos especificados, o Acordo completo caducará automaticamente e não terá mais força ou efeito.
no assunto em questão, a primeira coisa que o comprador deve determinar é se a oferta de compra estava sujeita a quaisquer condições suspensivas. Se o referido acordo estiver sujeito a condições suspensivas, o comprador deve verificar se as referidas condições suspensivas foram cumpridas. Se as condições suspensivas em um contrato de venda não forem cumpridas, todo o contrato se tornará nulo, a menos que ambas as partes (vendedor e comprador) na venda concordem em ter um adendo ao seu contrato, pelo qual renunciam ao cumprimento das condições suspensivas contidas na oferta de compra. Após o cumprimento de todas as condições suspensivas na oferta de compra, todo o contrato entra em operação.
no curso normal da venda, se não ocorrer violação, o vendedor é a parte responsável pelo pagamento da Comissão do agente. Se o comprador decidir retirar-se do Acordo de venda onde todas as condições suspensivas relativas à venda (se houver) foram cumpridas, isso significaria que o comprador violaria a oferta de compra.
nesta matéria, se o comprador cancelar o contrato unilateralmente, ele ou ela violaria o contrato e seria responsável pela Comissão do agente e não pelo vendedor. Se a violação ocorrer e o comprador permanecer inadimplente por um período de dias (normalmente 7 dias) após a notificação por escrito ter sido dada a ele pelo vendedor ou seu agente, a parte lesada, neste caso, o vendedor e a agência, terá o direito de reivindicar desempenho ou danos.
caso o comprador chegue a um acordo com o vendedor para cancelar a venda, tanto o vendedor quanto o comprador podem ser responsáveis conjunta e solidariamente ao agente pela Comissão. O comprador deve ter em mente que o agente cumpriu seu mandato, independentemente de a venda prosseguir ou não, ele ou ela teria direito à sua comissão. A parte em violação do contrato seria de quem o agente reivindicará sua comissão. A reivindicação não será apenas Comissão, o vendedor poderia instituir uma reivindicação por danos ou desempenho específico, em outras palavras, uma ordem para fazer o comprador continuar com a venda.
se já houvesse transportadores envolvidos na referida venda e ele ou ela tivesse desempenhado suas funções, em particular, transferência e/ou registro de títulos, ele ou ela terá o direito de reivindicar seus custos da parte em violação.
Na maioria dos casos, a oferta de compra contém um “arrefecimento” da cláusula” em termos de que o comprador tem o direito de revogar a oferta ou encerrar a oferta de compra, conforme o caso, mediante notificação por escrito entregue ao vendedor, no prazo de 5 (cinco) dias a contar da assinatura do mesmo. Na questão em questão, o comprador poderia ter optado por cancelar a oferta de compra com base na referida cláusula, desde que atue da maneira prescrita e dentro do prazo prescrito.
em conclusão, o comprador nesta matéria deve estar ciente de que existe a possibilidade de inúmeras reivindicações contra ele ou ela. A rescisão de uma oferta de compra unilateralmente, em que todas as condições suspensivas foram cumpridas, equivale a quebra de contrato, o que cria espaço para a instauração de reclamações contra a parte em violação.