como um HOA pode reduzir as inadimplências?
uma das partes mais difíceis sobre a execução de uma associação de proprietários está coletando dívidas, especialmente quando se tornam delinquentes. Como sua HOA pode reduzir as delinquências? Vamos contar os caminhos.
ajudando seu HOA a reduzir as delinquências usando esses métodos
as associações de proprietários enfrentam dívidas não pagas e saldos vencidos o tempo todo. Mas, quando as taxas de Hoa inadimplentes começarem a se acumular, sua Associação começará a ter problemas para pagar as despesas necessárias.
o que acontece se você parar de pagar sua HOA? Em primeiro lugar, uma alta taxa de inadimplência pode levar a um déficit orçamentário. Quando isso acontece, o HOA não pode pagar pela manutenção e manutenção da comunidade. Isso acabará levando a proprietários insatisfeitos, uma estética mais pobre e valores de propriedade mais baixos.
em segundo lugar, o HOA terá que procurar outras maneiras de compensar a perda. Isso significa solicitar um empréstimo ou cobrar avaliações especiais aos proprietários, nenhum dos quais são escolhas populares.
do ponto de vista do proprietário delinquente, deixar de pagar as taxas de HOA pode resultar em uma série de consequências. Isso pode até incluir ação legal e encerramento.
mas, como uma HOA pode reduzir as taxas de inadimplência na comunidade?
tem uma política de coleções estrita
como sua HOA pode reduzir as delinquências? Uma política de cobrança rigorosa poderá diminuir a taxa de inadimplência da sua Associação. Você precisa conscientizar os proprietários sobre as consequências de não pagar suas dívidas.
você geralmente encontrará sua política de coleções delineada em seus documentos de governo. Esses documentos também devem informar quando você deve considerar as dívidas de um proprietário inadimplente. Para alguns HOAs, vale a pena 3 meses de taxas não pagas, enquanto outros estipulam que seja 6 meses.
quando sua comunidade tem menos proprietários inadimplentes, há também uma menor chance de ter dívidas HOA. Em caso de dificuldades financeiras futuras, também será mais fácil obter um empréstimo. A Federal Housing Administration (FHA), assim como muitos bancos e credores, não emprestam mais dinheiro a associações com taxa de inadimplência de 15% ou mais.
monitorar delinquências constantemente
as dívidas da Delinquent homeowners association podem aumentar rapidamente até que você não possa mais lidar com elas. Não deixe a situação sair do controle ignorando seu relatório de delinquência. É infinitamente melhor pegar delinquências e acabar com elas antes que a dívida do proprietário se torne muito incontrolável.
certifique-se de discutir delinquências em todas as reuniões do Conselho. Você também deve criar um relatório de inadimplência junto com suas outras demonstrações financeiras. Este relatório deve indicar os nomes dos proprietários inadimplentes, quanto cada um deve, Quanto tempo a dívida está atrasada e o valor total inadimplente.
envie um aviso de avaliação inadimplente
é importante iniciar todos os esforços de coleta enviando um aviso. Às vezes, os proprietários simplesmente não sabem que têm saldos vencidos. Com 9 a 5 empregos, deveres parentais em tempo integral e vidas pessoais, é fácil para os proprietários se esquecerem de pagar suas dívidas.
sua carta de quotas delinquentes deve consistir em todas as informações de que precisam. Isso inclui o quanto eles devem e quando devem liquidar o valor. Também deve incluir quaisquer taxas atrasadas que você pretende cobrar.
impor uma taxa de atraso
Como faço para coletar taxas de HOA inadimplentes? Uma maneira é impor uma taxa atrasada. Os proprietários são mais propensos a pagar suas dívidas a tempo e liquidar seu saldo vencido quando você coloca uma penalidade.
na verdade, muitas associações viram uma redução nas inadimplências uma vez que impuseram uma taxa de US $50 que aumenta. Claro, apenas certifique-se de que suas leis estaduais e documentos governamentais permitem que você cobra uma taxa atrasada.
relate a inadimplência ao Credit Bureau
outra maneira de incentivar os pagamentos pontuais e reduzir as inadimplências é denunciá-la a uma agência de relatórios de crédito como conseqüência. Quando sua pontuação de crédito está em jogo, os proprietários são mais propensos a pagar suas dívidas prontamente. Deixe claro para os proprietários que o pagamento de dívidas atrasadas pode afetar sua classificação de crédito. Também vale a pena incluir este aviso em seu aviso de carta de delinquência.
ofereça um plano de pagamento
você pode negociar taxas de HOA vencidas? Os proprietários certamente podem tentar negociar suas dívidas tardias com o Conselho da HOA. Supondo que seus documentos governamentais o permitam, você pode oferecer aos proprietários inadimplentes um plano de pagamento para dar-lhes algum espaço para respirar. Alguns estados, como o Colorado, até exigem HOAs para oferecer planos de pagamento.
suspender privilégios
uma das melhores coisas sobre viver em um HOA é o acesso a comodidades comunitárias, como piscinas e academias. Quando você tira esses privilégios como consequência de contas vencidas, os proprietários estão mais inclinados a pagar a tempo. Novamente, você deve primeiro verificar se está dentro do poder de sua Associação suspender privilégios. Caso contrário, você pode se encontrar em potencial responsabilidade.
Contrate uma agência de coleta HOA
se o seu conselho não tiver tempo para coleções de avaliação delinquente HOA, é uma boa ideia terceirizar a tarefa para terceiros. Uma agência de coleta saberá como coletar taxas de Hoa delinquentes usando as melhores estratégias. Essas agências geralmente cobram uma taxa fixa ou uma porcentagem do valor arrecadado como compensação. Também é importante ter em mente que, ao contrário do HOA, as agências de cobrança são governadas pelo FDCPA.
leve-o ao Tribunal de Pequenas Causas
HOA pode forçá-lo a pagar? Embora seja obrigação do proprietário pagar taxas mensais, existem maneiras pelas quais o HOA pode usar para forçar os proprietários a liquidar suas contas vencidas. Uma delas é levar os proprietários inadimplentes ao Tribunal de pequenas causas.
vale a pena notar que os tribunais de pequenas causas têm um limite de dólar, que varia dependendo do seu estado. Na maioria das vezes, porém, o limite do dólar é suficiente para cobrir as dívidas do proprietário delinquente.
anexar uma garantia
você pode vender sua casa se você deve taxas HOA? Em alguns casos, os HOAs podem anexar uma garantia à propriedade de um proprietário quando não pagam suas dívidas.
Liens tornam mais difícil para um proprietário vender sua casa, mas não é impossível. Quando o proprietário vende a propriedade, a garantia precisará ser paga.
Associações, no entanto, geralmente não recebem prioridade de garantia. Quando uma casa é vendida, os credores hipotecários são normalmente os primeiros a receber uma compensação. No entanto, em alguns estados, HOAs pode arquivar um super lien, o que os catapulta para a primeira prioridade.
Foreclose
você pode perder sua casa por não pagar taxas HOA? A resposta curta é sim. As associações podem iniciar o processo de encerramento na tentativa de cobrar taxas vencidas. Este processo é geralmente muito demorado e caro, por isso deve ser o seu último recurso absoluto.
após a execução hipotecária, quem é responsável pelas taxas de HOA vencidas? As leis podem variar de Estado para estado, embora a obrigação de pagar as dívidas geralmente recaia sobre o proprietário do imóvel. Portanto, se um banco se tornar o proprietário do imóvel (com o nome na escritura), o banco se tornará responsável pelo pagamento de dívidas em diante.
sua HOA pode reduzir as delinquências por meio de Factoring?
Factoring é simplesmente a prática de vender contas a receber da sua Associação (na forma de dívidas não pagas) por uma taxa. Se você receber esta taxa imediatamente após a venda ou após a cobrança da dívida depende do seu acordo com o comprador.
embora continue sendo uma das opções disponíveis para HOAs, fatorar não é algo que você deve considerar como sua primeira escolha. Alguns estados colocam limitações em sua capacidade de utilizar factoring para reduzir as delinquências. Outros estados que permitem raramente vê-lo acontecer.
existem algumas razões pelas quais o factoring não é tão popular hoje em dia. Factoring essencialmente passa a conta para um terceiro, e esse tipo de ação pode criar atrito dentro da comunidade.
muitas empresas de factoring também cobram taxas atrasadas caras, prejudicando ainda mais a capacidade do proprietário de pagar. Além disso, as empresas de factoring normalmente têm o luxo de comprar apenas suas contas mais colecionáveis, deixando sua HOA com contas ruins.Dívidas HOA: todas as estradas levam a avaliações especiais?
uma recessão econômica torna mais difícil para os proprietários cumprirem suas obrigações financeiras, como o pagamento de hipotecas e quotas HOA. Embora seja fácil ter empatia com o que os membros da sua comunidade estão passando, um aumento nas avaliações não coletadas pode ser muito problemático para o HOA.
a menos que uma associação tenha fontes externas de receita, depende muito das avaliações mensais dos membros para operar. As taxas HOA são usadas para pagar despesas operacionais, como serviços públicos, Serviços de manutenção, taxas de gerenciamento, seguros e impostos. Então, quanto mais sua taxa de delinquência Hoa aumenta, mais difícil é para sua comunidade operar.
diante das dívidas da HOA, as associações tentam encontrar maneiras de arrecadar dinheiro para suas operações. A cobrança de avaliações especiais é o último recurso porque coloca um enorme ônus financeiro sobre os obedientes membros do HOA. No entanto, no final, todas as estradas aparentemente levam a avaliações especiais.
por exemplo, alguns HOAs extraem de suas reservas para pagar suas despesas operacionais. Embora isso resolva seus problemas financeiros atuais, também cria um problema maior a longo prazo. O que acontece quando você precisa financiar projetos de manutenção e substituição em grande escala? Se você esgotou suas reservas, eventualmente terá que cobrar uma avaliação especial sobre os proprietários.
alguns estados, como Washington, também impõem um prazo quando você precisa reabastecer uma conta de reserva esgotada. Mais uma vez, se você está lidando com dívidas incobráveis HOA, você terá dificuldade em chegar com o dinheiro. O HOA pode obter um empréstimo, mas isso também leva à cobrança de avaliações especiais sobre seus proprietários.
como um HOA pode reduzir as delinquências? Outras maneiras exploradas
embora o orçamento adequado ajude a proteger a comunidade, o conselho HOA deve entender o estresse adicional colocado nos proprietários responsáveis.
aqueles que obedientemente pagam suas dívidas a cada mês terão que pegar o déficit criado pelos proprietários delinquentes.
como tal, a associação deve apresentar outras maneiras de diminuir a taxa de inadimplência HOA ou condomínio. Embora algumas despesas, como Seguro e impostos, não sejam negociáveis, algumas HOAs podem reduzir suas despesas. Aqui estão alguns exemplos:
- fechar Comodidades para reduzir os custos operacionais
- adiar projetos de melhoria de capital
- reduzir razoavelmente o paisagismo, serviços de manutenção, etc.
- ter proprietários voluntários realizando serviços
embora esses exemplos possam ajudar a diminuir as despesas operacionais, eles podem não ser suficientes para cobrir o déficit criado pelos proprietários inadimplentes durante uma recessão. Uma das melhores maneiras de proteger sua comunidade durante uma economia em baixa é estabelecer uma política estrita de coleções desde o início.
as empresas de gestão HOA também podem ajudar
como sua HOA pode reduzir as delinquências? Como você pode ver, existem muitas maneiras de adotar para ajudar a reduzir suas taxas de inadimplência. Alguns deles são mais eficazes do que outros, e alguns deles exigem que você gaste mais recursos. Uma empresa de gestão HOA, no entanto, também pode ajudar a coletar dívidas não pagas.
se você precisar de uma empresa de gerenciamento HOA que ofereça serviços de coleta de dívidas, comece a procurar uma usando nosso diretório online.