prawo stowarzyszeniowe Wspólnoty Wirginii
w świecie egzekwowania przymierzy, czynów i ograniczeń, nakazy sądowe są jednym z najpotężniejszych narzędzi menedżerów stowarzyszeń w swoim arsenale. Nakaz jest nakazem sądu, wymagającym od właściciela domu przestrzegania określonych zasad lub ograniczeń lub nakazującym właścicielowi domu zaprzestanie naruszania ograniczeń. Stowarzyszenia mogą wystąpić o nakaz sądowy, niezależnie od tego, czy stowarzyszenie chce domagać się odszkodowania pieniężnego przeciwko właścicielowi domu.
sądy często są skłonne do wydawania nakazów sądowych z kilku powodów. Po pierwsze, w większości przypadków, w których nakazy są właściwe, Stowarzyszenie podjęło wiele kroków przed złożeniem pozwu w celu wyegzekwowania przymierzy, w tym komunikacji z właścicielem domu, wzywając właściciela do należytego przesłuchania procesowego zarządu, oceniając opłaty za niezgodność, a często żąda zgodności od adwokata Stowarzyszenia. Stowarzyszenie może następnie zwrócić się do sądu, argumentując, że nie ma nic innego, co Stowarzyszenie może zrobić, aby wyegzekwować ograniczenia. Sędziowie często sympatyzują z tymi argumentami, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że ograniczenia są prawnie uważane za umowę z właścicielem domu, a jeśli właściciel domu odmawia przestrzegania umowy, jedyną drogą do zadośćuczynienia są sądy. Dodatkowo większość naruszeń wpływa na sąsiednie nieruchomości i często zmniejsza wartości domu i / lub utrudnia sąsiadom sprzedaż ich nieruchomości.
dodatkowo, w Wirginii, jeśli stowarzyszenie nie wyegzekwuje swoich przymierzy i ograniczeń, istnieje możliwość, że można uznać, że zrzekło się prawa do egzekwowania tych ograniczeń w późniejszym terminie. Pomyśl o tym jak o mieście, które odmawia egzekwowania rozporządzeń o zagospodarowaniu przestrzennym. Kiedy deweloperzy budują budynki z naruszeniem ograniczeń zagospodarowania przestrzennego, a miasto odmawia egzekwowania tych rozporządzeń, byłoby niesprawiedliwe dla miasta lat w dół drogi, aby o-twarz i zdecydować, że te same budynki są obecnie niezgodne z przepisami. Miasto utknie z ich wcześniejszych działań, ponieważ deweloperzy oparli się na braku egzekwowania na ich niekorzyść. Podobnie, jeśli stowarzyszenie nie wyegzekwuje ograniczeń, a właściciel domu podejmuje działania w okresie Czasu z naruszeniem ograniczeń, właściciel domu może twierdzić, że Stowarzyszenie zrzekło się prawa do egzekwowania przymierzy. Tak więc, gdy Stowarzyszenie idzie do sądu w celu uzyskania nakazu, należy argumentować, że, chyba że wykorzystuje wszelkie dostępne środki zaradcze (w tym nakaz ulgi), może to mieć trwałe konsekwencje w tym, że stowarzyszenie może stracić zdolność do egzekwowania tego przymierza w przyszłości.
nakaz jest tak potężny, ponieważ może być natychmiast egzekwowany w przypadku naruszenia nakazu. Nie ma potrzeby czasochłonnych zawiadomień, posiedzeń zarządu ani innych mechanizmów proceduralnych. Stowarzyszenie po prostu składa wniosek o nakaz wykazania przyczyny do sądu i prosi, aby sąd uznał właściciela domu za obrazę nakazu. Sąd ma kilka opcji, aby wyegzekwować nakaz, w tym oceny grzywien i opłat adwokackich i, jeśli właściciel domu stale odmawia wykonania nakazu i / lub pokazać się na rozprawach w sprawie naruszenia, wydając capias do aresztowania właściciela domu. Po wykonaniu capias właściciel domu musi stawić się na rozprawie lub stawić się w faktycznym więzieniu. Jest mało prawdopodobne, że Sąd faktycznie wyda czas więzienia do właściciela domu, ale w skrajnych przypadkach, capias może wstrząsnąć właściciela domu do uświadomienia sobie, jak poważne stowarzyszenie jest o egzekwowaniu. Dodatkowo sąd może z dużym prawdopodobieństwem wydać wyrok na rzecz Stowarzyszenia za opłaty adwokackie pobierane w takim działaniu, dodatkowo zachęcając właściciela domu do przestrzegania.
stowarzyszenie powinno starać się być jak najszersze. Podczas gdy niektórzy sędziowie przyznają nakaz tylko w celu rozwiązania konkretnego naruszenia spornego, w zależności od rodzaju naruszenia, inni mogą być skłonni do podpisania nakazów uniemożliwiających właścicielowi domu naruszenie przymierzy i ograniczeń w jakikolwiek sposób. Ten rodzaj inkluzywnego nakazu daje stowarzyszeniu wielką moc doprowadzenia właściciela domu do sądu, gdy wystąpi naruszenie. Stowarzyszenia powinny dbać o to, aby nie nadużywać władzy sądów, wnosząc wniosek o nakaz wykazania przyczyny każdego naruszenia, ale w przypadku powtarzających się naruszeń może to pomóc stowarzyszeniom w uzyskaniu prawa do sądu w celu egzekwowania nakazu bez konieczności składania dodatkowych pism procesowych.
nakazy pomagają stowarzyszeniom ograniczyć biurokrację i skutecznie egzekwować swoje przymierza i ograniczenia. Składając pozew o naruszenie przymierzy lub zasad i przepisów, stowarzyszenia powinny zdecydowanie rozważyć szukanie szerokiego nakazu sądowego przeciwko właścicielowi domu.
ten artykuł został pierwotnie opublikowany w Southeastern Virginia Chapter of Community Associations Institute ’ s Currents publication, the regional chapter of the Community Associations Institute.
aby zobaczyć, Kliknij tutaj.