kupno domu na schodach sądu może być tańsze, ale także bardziej ryzykowne
na fali korków sprzedawano domy, a duże pieniądze zmieniały ręce.
Jon Rosen nie mógł uwierzyć własnym oczom.
27-letni mieszkaniec Belltown po raz pierwszy oglądał cotygodniową aukcję domu King County w nadziei, że pewnego dnia zdobędzie dobrą ofertę na przejęty Dom. Był zszokowany nieformalnym, staromodnym postępowaniem.
trzy krzyki Aukcyjne brzęczały na listach dostępnych domów, ledwo słyszalne nad ulicznym hałasem. Oferty były odręcznie pisane na kartce papieru, ponieważ oferenci-z których wielu to stali bywalcy-nazywali swoją cenę.
„To dziwny proces w dzisiejszych czasach.”
to również zyskuje więcej uwagi lokalnie i na szczeblu krajowym, jak liczba przejętych nieruchomości puchnąć.
aukcje przyciągają nowicjuszy takich jak Rosen, którzy chcą dowiedzieć się więcej na ten temat, a także doświadczonych inwestorów nieruchomości, którzy szukają dodatkowych możliwości.
Domy sprzedawane na aukcjach w King County (w centrum Seattle i na miejscu w Bellevue) wzrosły o 29 procent w tym roku w porównaniu z 2006, (z 529 do 680), według Dean Street & Associates, firma nieruchomości w Bellevue specjalizuje się w foreclosures.
Foreclosed-sprzedaż nieruchomości wzrosła o 90 procent w ciągu ostatniego miesiąca w hrabstwie Pierce (z 396 do 753).
podobne dane nie były dostępne w Snohomish County, ale liczba domów wchodzących do procesu wykluczenia wzrosła o 17 procent (z 1316 do 1534), według danych Dean Street.
liczby te obejmują również nieruchomości, które zwracają się do pożyczkodawcy, jeśli nikt ich nie kupi na aukcji.
rzeczywista liczba przejętych nieruchomości w każdym powiecie jest znacznie wyższa niż liczba, która idzie na aukcję. Około jedna trzecia z nich nigdy nie trafia do bloku Aukcyjnego, ponieważ są zatrzymywane w postępowaniu upadłościowym lub wcześniej sprzedawane, zgodnie z Dean Street & Associates.
lepsze oferty
ponieważ więcej domów jest sprzedawanych na aukcjach, inwestorzy mają szerszy wybór, a ostatnio oferty są często lepsze, ponieważ banki i firmy hipoteczne są skłonne ponieść stratę, aby odciążyć nieruchomości.
średnio kupujący Przejęte domy widzą oszczędności w wysokości około 18,5 procent w obszarze Puget Sound, zgodnie z ForeclosurePoint.com, strona internetowa uruchomiona na początku tego roku przez DepotPoint w Bellevue.
licytowane domy prowadzą gamę, od nowych małych mieszkań w hrabstwie South King do dużych starych domów na Kapitolu.
„możesz znaleźć kilka bardzo interesujących nieruchomości na aukcji” – powiedział Chris Matty, dyrektor marketingu DepotPoint.
Aukcje domowe mogą być jednak polem minowym, zwłaszcza dla początkujących.
po pierwsze, potencjalny nabywca nie zawsze może zobaczyć wnętrze przejętego domu przed aukcją, ponieważ jest on uważany za własność prywatną; możliwe, że utknie z czymś, co wymaga kosztownych napraw.
kupujący, którzy nie odrabiają lekcji, mogą też dostać zastaw, o którym nie wiedzą, niszcząc swoją dobrą ofertę.
scena
cotygodniowa Aukcja domu w centrum Seattle pokazuje, jak proces może być szczególnie onieśmielający dla nowicjuszy.
poza nieformalnym procesem aukcją rządzi Klub old boys, Grupa konkurencyjnych agentów nieruchomości, którzy pojawiają się co tydzień.
chcą zawrzeć umowę z inwestorami i znają wszystkie tajniki.
Jest w swoim żywiole na wyprzedaży, żartuje ze swoimi konkurentami-wśród nich Grupa Foreclosure z Seattle — i zadziera z the auction criers.
„Pospiesz się, tu jest zimno” – powiedział do cier Tary Turpen, która była zajęta przeglądaniem listy nieruchomości. Tylko się uśmiechnęła — po 7,5 roku pracy przyzwyczaiła się do dokuczania.
„Ale pogoda może być czynnikiem i mamy ludzi, którzy nie rozumieją.”
nowicjusz Adam Wilkes, 32 lata, z Seattle, licytował Dom z czterema sypialniami w Seattle, ale przegrał z jednym ze stałych klientów.
dom o powierzchni 1730 stóp kwadratowych w północnej części jeziora Union miał szacunkową wartość rynkową 621 500 USD i poszedł za 412 500 USD, co stanowi 34 procent oszczędności.
nie przeszkadzało to Wilkesowi, bo nie spodziewał się kupić domu za pierwszym razem.
„Ale mam wiele innych w mniej wspaniałych dzielnicach, na które patrzę.”
jeszcze większym wyzwaniem jest finansowanie: kupujący muszą pokazać się z pełną kwotą swojej zwycięskiej oferty, aby móc kupić dom na aukcji. (Większość korzysta z czeków kasjerskich.) Chociaż istnieją pożyczki dostępne na to, często pochodzą one z wysokim oprocentowaniem.
Ale musisz być bardzo cierpliwy i bardzo logiczny ” – powiedział Matt Steel, Agent nieruchomości, który specjalizuje się w sprzedaży wykluczenia dla firmy inwestycyjnej w nieruchomości, firmy z Seattle, której jest właścicielem.
Making bank
Ostatnio oferty są coraz lepsze. Firmy hipoteczne, chętni do sprzedaży rosnącej liczby przejętych nieruchomości, są gotowi podjąć uderzenie, aby zapisać swoje bilanse.
upuszczają swoje oferty otwarcia na około 25 procent wszystkich nieruchomości przeznaczonych na aukcję, zmniejszając je z 19 do 47 procent w jednym skrajnym przypadku, zgodnie z ForeclosurePoint.
około 9,5 procent nieruchomości w bloku aukcyjnym w King, Pierce i Snohomish hrabstw powrócić do pożyczkodawcy i stać się, co są znane jako Reo (nieruchomości własnością) właściwości.
to znacznie niższa stawka niż na takich rynkach jak Kalifornia, Nevada i Arizona, gdzie liczba foreclosures wzrosły, a czasami 75 procent lub więcej domów kończy się z powrotem z pożyczkodawcą.
„na normalnym rynku mieliby na bilansie kilka tysięcy domów” „Teraz jest wieloraki wzrost w całym kraju. To miliardy dolarów.”
ryzyko
zbieranie transakcji na wykluczonym domu może wydawać się atrakcyjne — zwłaszcza na obecnym rynku — ale system jest pełen ryzyka dla przeciętnego homebuyer.
Weźmy, na przykład, Brian Truman, 31, który niedawno kupił dom z trzema sypialniami w Kent za $262,776, 26 procent poniżej szacowanej wartości rynkowej.
Truman już wcześniej kupił kilka domów na aukcji u partnerów, jest to jego pierwsza samodzielna inwestycja.
z badań dowiedział się, że dom został zastawiony w wysokości 63 390 dolarów, co obniżyło wartość jego inwestycji.
denerwował go nieznany stan domu.
„z 10 nieruchomości, które kupujesz, jest jedna, która jest home runem, kilka, które są Break-even i kilka, które są straszne”
powiedział, że czeka, aby zobaczyć wnętrze, zanim zdecyduje, czy trzymać go jako wypożyczenie, czy sprzedać po jakimś remoncie. Na tym rynku, więcej kupujących aukcji są patrząc na Gospodarstwa na ich domy na chwilę.
wynajęcie domu to coś, co Dean Street, którego firma zajmująca się nieruchomościami nosi jego imię, poleca inwestorom.
czynsze rosną o 15 proc. „To niezły zwrot z inwestycji.”
kolejna wskazówka dla kupujących dom, którzy po raz pierwszy myślą o zakupie nieruchomości na aukcji: nie idź sam i nie bądź impulsywny.
eksperci wykluczenia zalecają udział w aukcji co najmniej kilka razy i przynieść Kompetentny agent nieruchomości.
jest to szczególnie ważne, ponieważ na linii jest dużo pieniędzy: koszt domu.