Blog
najlepszy przewodnik po renowacji hotelu (koszty, firmy, porady)
Kwiecień 18, 2020
właściciele hoteli muszą utrzymywać swoje właściwości w dobrym lub doskonałym stanie, aby pozostać konkurencyjnymi. Dla wielu wymaga to ciągłego procesu konserwacji, modernizacji i renowacji. Niektóre remonty mają niewielki wpływ na koszty, podczas gdy inne wymagają znacznych nakładów inwestycyjnych. Dlatego właściciele powinni być dokładnie zaznajomieni z:
- koszty renowacji hoteli
- firmy zajmujące się renowacją hoteli
- wykonawcy renowacji hoteli
- planowanie renowacji hoteli
w tym artykule omówimy te i więcej tematów, aby pomóc właścicielom hoteli utrzymać wartość ich inwestycji.
Video: Tie Lapse-przebudowa hotelu w jeden tydzień
koszty remontu hotelu
możemy wygodnie podzielić koszty remontu na Softgoods obejmują dywany, tapicerki, materace, poduszki, ręczniki, zasłony i inne podobne przedmioty. Koszty renowacji obejmują farby, tapety, powierzchnie, dzieła sztuki, nowe meble i osprzęt oraz inne elementy wystroju.
czasami hotele muszą przejść budowę, aby odnowić, zmienić konfigurację lub rozbudować nieruchomość. Projekty mogą obejmować nową fasadę zewnętrzną, nowe konstrukcje, nowe łazienki, przerobione przestrzenie wewnętrzne, rozbudowany parking i wiele innych. Działania budowlane mogą również obejmować ulepszenia technologii w celu poprawy łączności, bezpieczeństwa, kontroli i rozrywki. Drobne remonty mogą być stosunkowo niedrogie, podczas gdy duże Budownictwo może łatwo ponosić koszty sześciocyfrowe i siedmiocyfrowe.
hotelarze muszą być w stanie wykonywać czynności remontowe, jednocześnie minimalnie zakłócając działalność hotelu i przychody. Wymaga to starannego planowania, budżetowania i finansowania. Jeśli nie masz zintegrowanego planu, możesz marnować czas i pieniądze.
poniższa tabela przedstawia reprezentatywne koszty remontu w przypadku hoteli typu economy, extended stay i midscale. Oczywiście koszty renowacji są większe dla wyższych klas hotelowych.
Ile Trwa Remont Hotelu?
możesz być w stanie zastąpić miękkie drewno w ciągu zaledwie kilku tygodni. Bardziej rozległe remonty mogą trwać miesiące, a całkowita renowacja może wymagać większej części roku lub więcej. Powinieneś zostawić dużo czasu na opracowanie szczegółowych planów i przedsprzedaż materiałów / towarów. Dostępność siły roboczej lub jej brak może mieć wpływ na harmonogram renowacji. Oczywiście chcesz, aby remonty przebiegały szybko, aby zminimalizować przestoje, a tym samym zminimalizować straty przychodów.
jak zaplanować remont hotelu
nie wszystkie remonty są takie same. Wiele wysokiej jakości hoteli utrzymuje różne harmonogramy renowacji, takie jak następujące:
- Renowacja: renowacja miękkiego drewna, sprzętu, osprzętu i mebli może nastąpić w cyklu trzyletnim do sześciu lat. W przypadku pięciogwiazdkowego hotelu każdy remont będzie prawdopodobnie kosztował od 8000 do 12000 dolarów za pokój.
- remont podstawowy: remont podstawowy jest bardziej rozległy niż remont. Może to oznaczać modernizację funkcji i systemów, kosztującą średnio około 20 000 USD za pokój w pięciogwiazdkowym hotelu.
- całkowita renowacja: może odbywać się co 25-50 lat i obejmuje gruntowną przebudowę. Pięciogwiazdkowy hotel może wydać około 100 000 dolarów za pokój na całkowity remont.
niektóre inne kwestie związane z planowaniem remontów mogą obejmować:
- sezonowość: mniej stracisz, jeśli zaplanujesz remont poza sezonem. Należy jednak upewnić się, że kontrakt na materiały i robociznę z dużym wyprzedzeniem. To dlatego, że twoi konkurenci również zaplanują swoje remonty poza sezonem.
- wydarzenia specjalne: być może duże coroczne lub dwuletnie wydarzenie odbędzie się w ciągu najbliższego roku do dwóch lat. Możesz zaplanować remont, który zostanie ukończony na długo przed imprezą, abyś mógł wziąć udział w rezerwacjach.
- Konkurs: możesz przyspieszyć harmonogram remontów, jeśli nowy konkurent otworzy hotel w pobliżu Ciebie. W przeciwnym razie może wystąpić wzrost wskaźnika pustostanów. Alternatywnie, być może będziesz musiał obniżyć stawki za pokój, aby konkurować z nową nieruchomością.
- niski wskaźnik pustostanów: jeśli sprzedajesz co noc, możesz chcieć rozszerzyć swoją nieruchomość, aby pomieścić więcej gości. Może to spowodować zwiększenie podstawowego lub całkowitego cyklu renowacji, dzięki czemu można skorzystać z dużego popytu.
- czynniki środowiskowe/zrównoważone: obejmują one wysokie koszty użytkowania, nieefektywny projekt i inne czynniki, które można skorygować przy podstawowym remoncie.
przydatne studia przypadków
dwa przydatne studia przypadków renowacji to:
- Pacific Beach Hotel Renovation
- Nickelodeon Hotel Renovation
te renos ilustrują, że niektóre remonty wymagają kosztownej przebudowy, aby zapewnić zupełnie nowe wrażenia gości.
renowacja hotelu Pacific Beach
renowacja hotelu Pacific Beach została zakończona w 2018 roku na plaży Waikiki na Hawajach. Oryginalna nieruchomość została zbudowana pod koniec lat 60. i ponownie otwarta jako Alohilani Resort Waikiki Beach. Stary hotel był klaustrofobiczny i tandetny. Cena pełnego Reno wynosiła 115 milionów dolarów. W nowym holu znajdują się duże drewniane filary, rzeźby, blaty z białego marmuru oraz eleganckie kanapy i krzesła. W holu znajduje się przytulny bar O, który serwuje napoje i przekąski. Przechowywany z oryginalnego hotelu jest zbiornik rybny o pojemności 280 000 litrów. Hotel wzbogacił dwupiętrowe Akwarium Oceanarium, które pomieści ponad 1000 ryb.
odnowiony hotel oferuje 839 pokoi w dwóch wieżach. Nowe udogodnienia obejmują korty tenisowe na dachu, spa i siłownię. Regularny basen łączy się z basenem bez krawędzi, oba sąsiadujące z barem. Goście mogą wynająć prywatną kabinę naprzeciwko tarasu przy basenie. Oczywiście, Hotel otworzył premier restauracja, Morimoto Asia Waikiki, ze światowej klasy kuchni. Hotel dodał również nową restaurację śniadaniową. Renowacje pokoi utrzymane są w minimalistycznym stylu z drewnianymi meblami i białymi miękkimi drewnem.
Nickelodeon Hotel Renovation
Nickelodeon Hotel renovation w Orlando przekształcił Nickelodeon Suites Resort w Holiday Inn Resort Orlando. Koszt renowacji i rebrandingu wyniósł 27,5 miliona dolarów, tworząc największy na świecie ośrodek Holiday Inn. Był to gruntowny remont, który obejmował Park Wodny, bary i pomieszczenia gastronomiczne. Obiekt jest hotelem typu all-suite, którego celem jest przyciągnięcie rodzin odwiedzających Orlando. Hotelarz zmodernizowane wszystkie pokoje i dodał lokali gastronomicznych do rozruchu. Renowacje rozszerzono o nowe toalety, sale konferencyjne, hol, salon i kawiarnię. Ponadto hotel przyniósł nowe meble, wyposażenie i wyposażenie wnętrza.
basen ma nowe nawierzchnie, meble ogrodowe, kabiny, nawet obszar jogi. Dzieci będą cieszyć się cukierkami klubowymi, nawet jeśli ich dentyści nie zaakceptują, a także lodziarnią Hershey. 24-hektarowy ośrodek oferuje 777 apartamentów na sześciu piętrach. Pokoje wyposażone są w aneksy kuchenne lub w pełni wyposażone kuchnie, wspólne pomieszczenia mieszkalne, telewizor HD i bezpłatne WiFi. Park wodny ma siedem zjeżdżalni, czteropiętrową wieżę ciśnień, strefę rozprysku, zbiornik na wodę i wiele innych udogodnień. Inne funkcje obejmują miniaturowe złoto, boisko do koszykówki, sieci wspinaczkowe, jacuzzi i strumienie wody. Jest też teatr 4D, labirynt laserowy i pasaż o powierzchni 3000 metrów kwadratowych.
wideo: Pacific Beach Hotel poddać $115 mln przebudowa
pomocne porady i wskazówki
przebudowa / remont powinien zwrócić uwagę na więcej niż tylko estetykę hotelu. Wymaga to również starannej oceny ogólnego doświadczenia gości. Może to odkryć problemy funkcjonalne związane z funkcjonowaniem i projektowaniem hotelu, które należy rozwiązać. Wstępne badanie powinno ocenić wszystkie aspekty funkcjonowania hotelu, w tym personel i łatwość obsługi.
kiedy zrozumiesz swoją obecną sytuację, nadszedł czas, aby określić koncepcję renowacji. Możesz użyć renowacji, aby odróżnić swoją nieruchomość od konkurencji. Powinno to obejmować wymagania dotyczące nowych obiektów i możliwości zwiększenia przychodów. Architekt projektu może pomóc w przekonfigurowaniu hotelu tak, aby pasował do określonego rynku. Na przykład możesz wprowadzić restaurację specjalizującą się w lokalnych potrawach i winach.
Najlepsze firmy remontowe hoteli
Oto pięć najlepszych firm remontowych hoteli w Stanach Zjednoczonych.
- Ma ponad 20-letnie doświadczenie, które opiera się na innowacyjnej metodologii. LaMarca specjalizuje się w planach minimalizujących przemieszczenia pomieszczeń, które zawierają szczegółowe podziały ofert i analizę kosztów. Ostatni projekt: Residence Inn w Louisville, KY.
- CSP Inc: jest to dział renowacji Complete Structure Painting Inc. (założona w 1979 roku) i jest jedną z największych firm remontowych w kraju. Pomaga hotelom spełniać plany poprawy właściwości (PIP) i zmodernizowane FF&E (meble, wyposażenie i wyposażenie). Ostatni projekt: Hotel Hilton w Rockville, MD.
- sprawa & Wspólnicy: firma ta od 32 lat specjalizuje się w budowie i remontach hoteli. Koncentruje się na dostarczaniu właścicielowi satysfakcji poprzez jakość wyników. Case współpracuje zarówno z hotelami butikowymi, jak i głównymi sieciami w całym kraju. Ostatni projekt: Stella Hotel w Bryan, TX.
- IDC Construction: założona w 1999 roku, IDC działa wyłącznie w branży hotelarskiej. Rozwinął i wyremontował nieruchomości w projektach wartych ponad 900 milionów dolarów. Partnerzy to Hilton, Marriott, Hyatt i InterContinental Hotels (IHC). Ostatni Projekt: Hotel Marriott w Winston Salem, NC.
- Poziom 3 Budownictwo: ta firma wykorzystuje nowe technologie do realizacji projektów najwyższej jakości. Obsługuje projekty o różnej wielkości, od drobnych ulepszeń najemców po wielomilionowe budowy i remonty. Firma rozpoczęła działalność w 2006 roku. Ostatni projekt: Wyndham Hotel, Garden Grove CA.
jak Assets America® może pomóc
Assets America® może pomóc w finansowaniu projektu renowacji hotelu bez kłopotów, z którymi borykają się banki. Nasza sieć prywatnych kredytodawców i lokalnych / regionalnych banków może finansować większość projektów od 10 milionów USD w górę. Nie trać miesięcy na negocjacje z bankami – skontaktuj się z nami już dziś, aby uzyskać prywatną konsultację.
Często zadawane pytania
dlaczego po remoncie obniża się współczynnik kapitalizacji hotelowej?
stopa ograniczenia jest przychodem operacyjnym netto podzielonym przez aktualną wartość rynkową. Remont hotelu natychmiast zwiększa wartość nieruchomości, nawet jeśli Noi również wzrasta ze względu na podwyżki stawek. Rezultatem jest niższy wskaźnik cap.
ile kosztował remont hotelu od 2013 roku?
średnie roczne wydatki inwestycyjne hoteli na remonty wzrosły od 2013 roku o 7%. W 2020 r.nastąpi poważny spadek aktywności remontowej spowodowany pandemią Covid-19. W zależności od odbudowy, remonty mogą również zostać wstrzymane do 2021 roku.
jak można wyróżnić Przeciętny hotel bez drogiego remontu?
możesz ulepszyć softgoods i signage w skromnej cenie. Obejmuje to nowe dywany, zasłony, zasłony i elementy tapicerowane. Pokoje mogą uzyskać nowe ręczniki, narzuty, prześcieradła, poduszki i dzieła sztuki.