kan ik mijn aankoopaanbieding annuleren?
een Property24-lezer vraagt:
een Property24 lezer vraagt of hij mijn gedachten kan veranderen over het kopen van een woning waarop hij een bod heeft gedaan en liever gaan voor een andere.
bindt het aanbod tot aankoop de koper om het onroerend goed te kopen? Zo ja, hoe lang is het geldig en kan het worden beëindigd als ik besluit om van gedachten te veranderen en ga voor een andere eigenschap?
Jaco Rademeyer, van Jaco Rademeyer Estates, reageert:
volgens Artikel 2 van de Wet op de vervreemding van grond 68 van 1981 is vervreemding van grond niet van enige kracht of werking tenzij deze is vervat in een akte van vervreemding, ondertekend door de koper en de verkoper. Een akte van vervreemding is ook bekend als het aanbod tot aankoop. Om geldig te zijn, moet een koopaanbod daarom schriftelijk en door de partijen ondertekend zijn. Dat zijn de enige wettelijke formaliteiten die worden voorgeschreven voor een geldig aanbod om te kopen.
het aanbod tot aankoop bevat alle voorwaarden met betrekking tot de verkoop-en opschortingsvoorwaarden, indien van toepassing, waaraan moet worden voldaan om het aanbod tot aankoop bindend en afdwingbaar te maken. Wanneer aan alle opschortende voorwaarden in het aanbod tot aankoop is voldaan, wordt de gehele overeenkomst uitvoerbaar. De meest voorkomende opschortende voorwaarden die zich kunnen voordoen, hebben betrekking op de wijze waarop de aankoopprijs moet worden aanbesteed, bijvoorbeeld een opschortende voorwaarde die afhankelijk is van de goedkeuring van een lening voor een bepaald bedrag vóór een bepaalde datum. Een andere opschortende voorwaarde die kan optreden is een voorwaarde die onderworpen is aan de verkoop van het eigendom van de koper op of vóór een bepaalde datum. Indien niet binnen de gestelde termijnen aan een van de bovengenoemde opschortende voorwaarden is voldaan, vervalt de gehele overeenkomst automatisch en is zij niet meer van kracht.
in de onderhavige zaak dient de koper in de eerste plaats te bepalen of het aanbod tot aankoop aan opschortende voorwaarden was onderworpen. Indien de overeenkomst aan opschortende voorwaarden was onderworpen, dient de koper na te gaan of aan deze opschortende voorwaarden is voldaan. Indien niet aan de opschortende voorwaarden in een koopovereenkomst is voldaan, vervalt de gehele overeenkomst, tenzij beide partijen (verkoper en koper) bij de verkoop overeenkomen een addendum bij hun overeenkomst te hebben waarbij zij afzien van naleving van de opschortende voorwaarden in het aanbod tot aankoop. Wanneer aan alle opschortende voorwaarden in het aanbod tot aankoop is voldaan, komt de gehele overeenkomst in werking.
in het normale verloop van de verkoop is, indien er geen inbreuk wordt gepleegd, de verkoper de partij die de Commissie van de agent moet betalen. Indien de koper besluit de koopovereenkomst te herroepen wanneer aan alle opschortende voorwaarde met betrekking tot de verkoop (indien van toepassing) is voldaan, dan zou dat betekenen dat de koper in strijd is met het aanbod tot aankoop.
indien de koper de overeenkomst eenzijdig opzegt, is hij in strijd met de overeenkomst en is hij aansprakelijk voor de Commissie van de agent en niet voor de verkoper. Indien de tekortkoming optreedt en de koper gedurende een periode van dagen (normaliter 7 dagen) in verzuim blijft nadat de verkoper of zijn gemachtigde hem daarvan schriftelijk in kennis heeft gesteld, dan is de benadeelde partij, in dit geval de verkoper en het agentschap, gerechtigd prestaties of schadevergoeding te vorderen.
indien de koper met de verkoper een overeenkomst bereikt om de verkoop te annuleren, kunnen zowel de verkoper als de koper hoofdelijk aansprakelijk zijn tegenover de agent voor provisie. De koper moet er rekening mee houden dat de agent zijn of haar mandaat heeft vervuld, ongeacht of de verkoop al dan niet plaatsvindt, hij of zij recht zou hebben op zijn of haar provisie. De partij die het contract schendt, is degene van wie de agent zijn of haar Commissie zal eisen. De vordering zal niet alleen maar provisie zijn, de verkoper zou een vordering tot schadevergoeding of specifieke prestatie kunnen instellen, met andere woorden, een order om de koper door te laten gaan met de verkoop.
indien er reeds transporteurs bij de verkoop betrokken waren en hij of zij zijn of haar taken, met name overdracht en/of obligatieregistratie, had vervuld, heeft hij of zij het recht om zijn of haar kosten van de overtredende partij te vorderen.
in de meeste gevallen bevat het aanbod tot aankoop een “beding tot afkoeling”, waarbij de koper het recht heeft het aanbod te herroepen of het aanbod tot aankoop te beëindigen, naar gelang van het geval, door middel van een schriftelijke kennisgeving aan de verkoper, binnen 5 (vijf) dagen na ondertekening ervan. In de onderhavige zaak had de koper op grond van genoemd beding kunnen kiezen het aanbod tot aankoop te annuleren, mits hij op de voorgeschreven wijze en binnen de gestelde termijn handelt.
concluderend dient de koper in deze zaak zich ervan bewust te zijn dat er een groot aantal vorderingen tegen hem of haar kan bestaan. De beëindiging van een aanbod tot eenzijdige aankoop waarbij aan alle opschortende voorwaarden is voldaan, komt neer op contractbreuk die ruimte schept voor vorderingen tegen de overtreder.