Kjøpe et hus på tinghuset trinnene kan være billigere, men også mer risikofylt
over rush av trafikk, boliger ble solgt og store penger var skiftende hender.
Jon Rosen kunne ikke tro sine egne øyne.
den 27 år gamle Belltown-beboeren så På King Countys ukentlige hjemmeauksjon for første gang i håp om en dag å nabbing en god avtale på et utelukket hjem. Han ble sjokkert av den uformelle, gammeldags fortsetter.
Tre auksjon criers rattled av lister over boliger tilgjengelig, knapt hørbar over gaten støy. Budene ble håndskrevet på et ark som budgivere-mange av dem er faste-kalt ut sin pris.
«jeg tror det er gal,» Sa Rosen. «Det er en merkelig prosess for denne dagen og alder.»
Det er også å få mer oppmerksomhet lokalt og nasjonalt som antall utelukket egenskaper svelle.
auksjonene tiltrekker nybegynnere Som Rosen som ønsker å lære mer om det, samt erfarne eiendomsinvestorer som leter etter flere muligheter.
Hus solgt på auksjoner I King County (i Sentrum Av Seattle og på et sted I Bellevue) har økt om lag 29 prosent i år sammenlignet med 2006, (fra 529 til 680), ifølge Dean Street & Associates, et eiendomsfirma i Bellevue som spesialiserer seg på foreclosures.
Utelukket-eiendomssalg hoppet 90 prosent gjennom forrige måned I Pierce County (fra 396 til 753).
Lignende tall var ikke tilgjengelig I Snohomish County, men antall boliger inn i foreclosure prosessen steg 17 prosent (fra 1,316 til 1,534), Ifølge Dean Street tall.
disse tallene inkluderer også egenskaper som går tilbake til utlåner hvis ingen kjøper dem på auksjon.
det faktiske antallet utelukket eiendommer i hvert fylke er mye høyere enn tallet som går til auksjon. Omtrent en tredjedel av dem gjør det aldri til auksjonsblokken fordi de holdes opp i konkursbehandling eller selges på forhånd, ifølge Dean Street & Associates.
Bedre avtaler
ettersom flere hus selges på auksjon, har investorene et bredere utvalg, og i det siste er avtalene ofte bedre fordi banker og kredittforetak er villige til å ta et tap for å avlaste eiendommene.
i gjennomsnitt ser kjøpere av utelukket boliger en besparelse på rundt 18,5 prosent i Puget Sound-området, ifølge ForeclosurePoint.com, Et Nettsted lansert tidligere i år Av DepotPoint I Bellevue.
Auksjonerte hus kjøre gamut, fra nye små hytter I South King County til store gamle boliger På Capitol Hill.
» du kan finne noen veldig interessante egenskaper på auksjon, » Sa Chris Matty, chief marketing officer For DepotPoint.
hjem auksjoner kan være et minefelt, skjønt, spesielt for nybegynnere.
for en ting kan en potensiell kjøper ikke alltid se innsiden av et utelukket hus før auksjonen, fordi det regnes som privat eiendom; det er mulig at han sitter fast med noe som trenger kostbare reparasjoner.
Kjøpere som ikke gjør leksene sine, kan også bli festet med en lien de ikke er klar over, og utrydde deres gode avtale.
scenen
den ukentlige hjemmeauksjonen i Sentrum Av Seattle viser hvordan prosessen kan være spesielt skremmende for nybegynnere.
i tillegg til den uformelle prosessen, er auksjonen styrt av noe av en gammel gutteklubb, en gruppe konkurrerende eiendomsmeglere som dukker opp hver uke.
De er i det å gjøre sine investor kunder en avtale, og de vet alle moduler og outs.
Dean Street, 67, har deltatt på de ukentlige auksjonene i mer enn 30 år. Han er i sitt rette element på salg, fleiper med sine konkurrenter-blant Dem Foreclosure Gruppe Seattle-og heckling auksjonen criers.
«Skynd deg, det er kaldt her ute,» sa Han for å auksjonere crier Tara Turpen, som var opptatt med å rifle gjennom en liste over eiendommer. Hun bare smilte – etter 7 ½ år på jobben, hun er vant til erting.
«jeg liker det,» sa hun. «Men vær kan være en faktor, og vi får folk som ikke forstår.»
Nykommeren Adam Wilkes, 32, Fra Seattle, byr på Et Fire-roms Seattle-hus, men tapte for en av de faste.
det 1.730 kvadratmeter store huset på nordsiden av Lake Union hadde en estimert markedsverdi på $ 621.500 og gikk for $412.500, en besparelse på 34 prosent.
Det forstyrret Ikke Wilkes, fordi Han ikke forventet å kjøpe et hus på første forsøk.
«Dette var det fineste huset i det fineste nabolaget,» sa han. «Men jeg har mange andre i mindre flotte nabolag som jeg ser på.»
enda mer utfordrende er finansieringen: Kjøpere må dukke opp med hele beløpet av deres vinnende bud for å kunne kjøpe et hus på auksjon. (De fleste bruker kassererens sjekker.) Mens det er lån tilgjengelig for det, kommer de ofte med høy rente.
» Det jeg sier er, » Ja, du kan finne en god avtale på en auksjon. Men du må være veldig tålmodig og veldig logisk, » Sa Matt Steel, en eiendomsmegler som spesialiserer seg på foreclosure salg For Eiendomsinvesteringsfirma, Et Seattle-selskap han eier.
Å gjøre bank
i Det Siste har avtalene blitt bedre. Kredittforetak, ivrige etter å selge et økende antall utelukket egenskaper, er villige til å ta en hit for å lagre sine balanser.
de slipper sine åpningsbud på om lag 25 prosent av alle eiendommer som skal auksjoneres, og reduserer dem fra 19 til 47 prosent i ett ekstremt tilfelle, ifølge ForeclosurePoint.
Om lag 9,5 prosent av eiendommene på auksjonsblokken I King, Pierce og Snohomish fylker går tilbake til utlåner og blir det SOM kalles REO (eiendomseide) egenskaper.
Det er en mye lavere rente enn I slike markeder Som California, Nevada og Arizona, hvor antall foreclosures har steget, og noen ganger 75 prosent eller mer av boliger ender opp med en utlåner.
» i et normalt marked, ville ha et par tusen boliger på sine balanser, » Matty sa. «Nå er det en multifold økning landsomfattende . Det er milliarder av dollar.»
risikoen
Øste opp en avtale på en utelukket hjem kan virke attraktivt-spesielt i dagens marked – men systemet er florerer med risiko for den gjennomsnittlige homebuyer.
Ta For Eksempel Brian Truman, 31, som nylig kjøpte et tre-roms hus I Kent for $ 262 776, 26 prosent under den estimerte markedsverdien.
Mens Truman har kjøpt flere hus på auksjon før med partnere, er dette hans første soloinvestering.
han visste fra forskning at hjemmet kom med en $ 63 390 lien, noe som reduserte verdien av investeringen.
det som gjorde ham nervøs var den ukjente tilstanden til huset.
«Av 10 eiendommer du kjøper, er det en som er en home run, flere som er break-even og et par som er fryktelig,» Sa Truman.
Han sa at han ventet på å se innsiden før han bestemmer seg for å holde fast på den som en utleie eller selge den etter noen renovering. I dette markedet ser flere auksjonskjøpere på å holde på sine hjem for en stund.
Leie ut hjemmet er Noe Som Dean Street, hvis eiendomsselskap bærer hans navn, anbefaler til investorer.
» våre leier går opp om 15 prosent, » Sa Street. «Det er en pokker for avkastning på en investering.»
Et annet tips for boligkjøpere som tenker på å kjøpe en eiendom gjennom auksjon for første gang: ikke gå alene og ikke vær impulsiv.
Foreclosure eksperter anbefaler å delta på en auksjon minst flere ganger og bringe en kunnskapsrik eiendomsmegler.
dette er spesielt viktig fordi det er mye penger på linjen: kostnaden for huset.
«Du trenger virkelig et nøyaktig bilde av hva som skjer, og du må undersøke,» Sa Steel, eiendomsmegler.