Hvordan Tjene Penger Subdividing Property
Hvordan Tjene Penger Subdividing Property In Western Australia
Fem tips for å maksimere fortjenesten ved å utvikle og subdividing land.
som underavdeling-og eiendomsutviklingskonsulenter har vi mange mennesker som spør oss hvordan vi kan tjene penger på å dele opp eiendom I Vest-Australia. Hvordan maksimerer vi avkastningen? Hva gjør en god avtale? Dette er alles favoritt spørsmål. Det er imidlertid en kunst å tjene penger som utvikler. Enten du deler, renoverer, bygger eller gjør en kombinasjon av alle tre, er det noen underliggende prinsipper og strategiske prosesser som du trenger å vite. Denne artikkelen vil forklare de fem beste prinsippene som vil hjelpe deg med å tjene penger på å dele og utvikle eiendom. Det er svært viktig å forstå disse prosessene og pekere, og holde dem foran tankene i din eiendom utvikling bestrebelser. Hvis du gjør det, vil du kunne maksimere fortjenesten på hver utvikling du foretar.
Før du tenker på hvordan å tjene penger subdividing eiendom du trenger å tenke på dine mål. Målsetting er viktig, den styrer underavdelingen og utviklingsstrategien. Som det sies – «unnlater å planlegge planlegger å mislykkes». Jeg sier ofte til mine klienter å begynne med det endelige målet i tankene. Oftere enn ikke, dette er å gjøre en fortjeneste. For å hjelpe med den enden må du tenke på forberedelse, forberedelse, forberedelse. Tipsene som deles i denne artikkelen, vil vise deg at det å lære å tjene penger på å dele opp eiendom handler om planlegging i forkant av et prosjekt – levering er den enkle biten. Det du gjør før du begynner, er det som gjør at du kommer tilbake, ikke under prosjektet. Dine fem tips for å utføre vellykkede utviklinger:
Lær planleggingsregler og forskrifter
Før du begynner å lete etter utviklingssteder, må du utdanne deg selv på statens planleggingsforskrifter og regel som påvirker underavdeling og utvikling, samt de spesifikke lokale myndighetsplanleggingsregler og forskrifter som supplerer disse, relevante for forstedene og områdene du er på jakt etter et utviklingssted i. Dette er trinn en av hvordan å tjene penger subdividing eiendom. Du må forstå reglene fordi denne måten du kan bestemme nettstedene riktig utviklingspotensial alt selv (dvs. hvor mange du kan lage, størrelse og typer boliger etc), uten å stole på potensielt feilaktige meninger og råd fra byggherrer, eiendomsmeglere eller rådsoffiserer. Mer til poenget kan dette faktisk tillate deg å se utviklingsmulighet på nettsteder som andre kjøpere (og selgeren) kanskje har savnet, slik at du kan betale under markedsrente og få et røverkjøp. Å vite reglene lar deg unngå kostbare feil, og finne skjulte gullgruver. Et eksempel er gitt nedenfor:
Dette er et 1042 kvadratmeter r30 hjørnested I Como, South Perth, annonsert av agenten som et triplex-nettsted, «underlagt rådets godkjenning». Områdekravene er mange med minimum 260m2 og et gjennomsnitt på 300m2 ved R30-kodingen, som begge normalt vil kreve samsvar. Så det er nok her å gjøre bare 3 mye, da 1200m2 ville være nødvendig for å få 4 x gjennomsnittet (det er bare 1042m2) . På pålydende er det ikke nok her for 4 mye, men under hjørnet mye bestemmelsene I Statlig planlegging politikk DC2.2, hjørne masse Mellom R10-R35 med forside til to separat navngitte gater som ikke er store eller regionale carrier veier må overholde minimum området krav bare. Så, 4 x 260 =1040m2, som vi kan overholde gitt det totale arealet av foreldreparet. Ved å bruke denne kunnskapen kunne vi hjelpe en klient til å skaffe seg en 4-enhetsside, annonsert som en 3, for å stjele.
du må konstruere en lønnsom designløsning før du begår
Hva er den mest lønnsomme designløsningen for utviklingen din? Du må gå gjennom en prosess for å avgjøre hvilke (hvis noen) lønnsomme designløsninger som finnes, og du vil bestemme det før du forplikter deg til kjøpet. Dette betyr mulighetsstudier og due diligence. Dette betyr å forske på det lokale markedet, tilbud og etterspørsel, og planlegging regs i lokalområdet. Dette betyr vanligvis å bruke litt penger og tid på konseptdesignløsninger, koste dem og få dem verdsatt. Og det kan bety arbeider der ute er ingen lønnsom designløsning for dette området på dagens prisantydning, og gå bort fra avtalen. Bedre å jobbe dette ut tidlig ands spare deg bryet med en ulønnsom og mulig selv tap gjør prosjektet tidlig, snarere enn å begå basert på gjetninger, håp og villfarelse. Hvert nettsted er unikt, og cookie cutter tilnærminger til å finne en lønnsom designløsning er ikke god nok hvis du ønsker å være vellykket. Godta at en del av å tjene penger er å bruke tid, krefter og penger på å konstruere den beste designløsningen for hvert nettsted du vil lukke på, og at du kan se på flere nettsteder før du avgjør den som passer for deg.
bruk markedsundersøkelser for å finne ut hva du skal utvikle
du må finne ut hvilke typer produkter (f.eks. 2×2, 3×2, 4×2, enkelt eller to etasjer) og produktfunksjoner selger godt i området du ser på nettsteder i. Du må studere mikro-og makroøkonomiske forsyningsfaktorer for det markedet, og bruke det til å veilede designløsningen din om hvilket produkt du skal tilby til markedet ( dvs. boligtyper, designfunksjoner og masse størrelser). Dette utvikler seg og endrer seg alltid, men viktig for deg å studere om du vil vite hvordan du kan tjene penger på å dele opp eiendom. Hvis du presenterer riktig produkttype til et marked a til rett tid, så et segment som er undersupplied og har kjøpere som er villige og i stand til å kjøpe produktet, vil du selge produktet raskt og for en premie. Så, for å maksimere fortjenesten, gjøre markedsundersøkelser, snakke med lokale agenter, få faglige råd og design innspill-markedet dikterer hva du skal levere til det, ikke du.
Å Betale restverdien er hvordan man tjener penger på å dele eiendom
det enkleste og mest logiske stedet å gjøre opp ønsket fortjenestemargin på en utvikling er i oppkjøpsprisen på utviklingsstedet. Du trenger kjøpesummen på utviklingsstedet for å imøtekomme ønsket avkastning på investeringen. Nøkkelen til å forstå hvordan du kan tjene penger på å dele opp eiendom, er derfor å lære å redusere et tilbud for å gjenspeile en Nødvendig Restverdi for å møte ROI-målet.
for eksempel, hvis prognosen indikerer at en ekstra $ 50.000 overskudd er nødvendig for å gjøre avtalen stable opp, så bare tilby $50.000 mindre for eiendommen du prøver å kjøpe for utvikling.
Bygg-og utviklingskostnader er for det meste faste; markedsundersøkelsene og områdebegrensningene bestemmer hvilken type og kvalitet bolig du må konstruere. Å tilby billigere, dårligere produkt til markedet for å spare på kostnader og øke marginen kan fungere på papir, men du lurer bare deg selv – dette vil bare påvirke salget negativt i den andre enden av prosjektet.
på Samme måte er det feilaktig og farlig å være overoptimistisk og oppblåsende salgspriser i regnearket uten bevis for å øke marginen. Du lurer bare deg selv igjen. Å re-understreke; din utvikler margin kommer fra å betale riktig pris for området i starten. Hvis gjennomførbarhet forskningsdata forteller deg at du må betale mindre for et nettsted må du reflektere disse funnene på tilbudet til leverandøren. Det er en realitet at mange av nettstedene som du skal utføre due diligence vil bli overpriced fra et utviklingsperspektiv. Dette er ofte tilfelle i nylig rezoned områder der eier-okkupantene er leverandøren og de søker å ‘kontanter i’ på muligheten. Hvis de ikke vil bosette seg på en lavere pris for å dekke din risiko og margin, gå bort.
Velg riktig byggmester
Etter at du klarer å bosette seg på et nettsted fordi du har designet og utviklet en lønnsom designløsning, er det viktig å jobbe med den beste byggeren som er mulig for å levere designresultatet. De beste byggerne er de som forstar okonomi, prosess og effektivitetskrav til utvikling. Bygge for en utbygger er svært forskjellig fra å bygge for et hus-leveransene er helt annerledes. Du vil ha en byggmester med en track record for å oppnå levering fortreffelighet for utviklere. Dette betyr en byggmester som vil jobbe med deg for å finne kostnadsbesparelser som ikke går på kompromiss med kvaliteten, tilbyr en fastpriskontrakt uten variasjoner, en byggmester som er organisert og forstår at tid er penger, en byggmester som er løsemiddel, forsikret og har kapasitet til å gi jobben din prioritet, oppmerksomhet og tilsyn. For å maksimere fortjenesten og sikre avkastningen på investeringen basert på designet du har utviklet, er det viktig at du utnevner riktig byggherre for å levere på avtalt tid, kostnad og kvalitetsparametere. Hvis du får feil byggmester jobben vil bli sent, over budsjett og wont oppnå salgspris forventninger ønsket.
Det Er enkelt Å Tjene på inndeling og utvikling hvis du forstår prosesser og prinsipper bak innkjøp, planlegging og levering av prosjektene dine. Det tar engasjement, tid og krefter om på din del å lære hvordan du gjør dette. Hvis du ikke gjør det, snakker konsekvensene for seg selv-du vil ikke kunne kapitalisere på de beste mulighetene, du vil ikke kunne maksimere avkastningen, og vil sannsynligvis bruke tiden din på å forplikte seg til feil prosjekter, jobbe med feil byggherrer, som ikke gir deg mye penger i det hele tatt.
Hvis du er seriøs om å bli en ekspert på hvordan å tjene penger subdividing eiendom og utvikling I Western Australia, må du lære om planlegging regler og forskrifter. Du trenger å lære om mulighetsstudier og hvordan å tjene ingeniør, du trenger å lære om å studere markedet, og velge din byggmester. Alt dette er dekket i vår 225 side Infill Property Developer Guide-bok Og samkjøre Online Kurs. Kom i gang i dag!