Hva Skal Du Gjøre når HOAS Leder Faller ned på Jobben

Hva Skal Du Gjøre når HOAS Leder Faller ned på Jobben

juni 2012

To forskjellige HOAleader.com leserne har spurt om deres ledere kan nekte å utføre visse oppgaver, selv om ledelseskontrakten spesifikt sier at disse oppgavene vil bli utført av ledelsen. En forfatter sier AT HANS HOA har skrevet e-post til forvaltningsselskapet om mangel på ytelse, og e-postene har gått ubesvart.

Hva er ditt middel når lederen din ikke klarer å utføre? Kan du holde tilbake lederlønn til pliktene er utført? Kan du avslutte?

Start Med Direkte Snakk

hvis DU er frustrert over HOAS leder, er det første du må huske at lederen din må gjøre det som er lovet i kontrakten. «Forvaltningsselskapet kan ikke nekte å utføre det som er forpliktet av kontrakten, med mindre styret ber lederen om å utføre noe uetisk eller ulovlig,» sier Gordon Goetz, president Og ADMINISTRERENDE DIREKTØR I Goetz Manderley, et fellesskapsforeningsforvaltningsselskap basert I Santa Maria, Calif., som forvalter 210 foreninger totalt 17.000 boliger I Californias San Louis Obispo, Santa Barbara og Kern fylker.

husk også at i de fleste tilfeller har du ansatt et forvaltningsselskap, ikke en leder. «Styrene må forstå at kontrakten er mellom forvaltningsselskapet og foreningen, ikke lederen,» legger Goetz. «De må ta det nektet til lederens veileder eller selskapets rektor og diskutere hva den lederen gjør og ikke gjør for foreningen. Styret har fullt ut rett til å be om en annen representant. Da er det opp til forvaltningsselskapet å ta affære med den enkelte leder.»

Duane McPherson, Carrollton, Texas–basert divisjonspresident Ved RealManage, et foreningsforvaltningsfirma som overvåker eiendommer I Arizona, California, Colorado, Florida, Louisiana, Nevada og Texas, foreslår også direkte samtaler opp kommandokjeden etter behov. «Vanligvis er det første trinnet å snakke med lederen direkte og si,» Hei, du gjør ikke dette. Hvorfor ikke? Vi trenger det gjort, » forklarer han. «Lederen vil enten være enig eller ikke enig i å gjøre det . Hvis lederen ikke er enig eller følger gjennom, er neste trinn å snakke med lederens veileder hvis det er en, selv om noen mindre selskaper ikke har det.»

Det er faktisk et dilemma, hvis forvaltningsselskapet du har ansatt, egentlig er et enmannsband. Goetz sier det er mat for tanken når du ansetter et forvaltningsselskap. «Jeg understreker alltid det faktum at vi har flere ansatte og ledelsesnivåer i selskapet, «sier han,» og styrene har tilgang til noen av dem.»

uansett størrelsen på et forvaltningsselskap, er direkte kontakt mye mer effektiv enn en e-postklage, legger Jeff Vinzani, partner På Duggan Vinzani law firm I Charleston, Sc, som representerer foreninger. «For meg, skrive e-poster som siterer en mangel på ytelse betyr disse styrene enten liker hva manageren gjør og er bare klager, eller de ønsker ikke å sette lederen i standard fordi de liker det meste av hva manageren gjør,» forklarer han.

» så disse styrene må avgjøre om de liker selskapet og bare vil ha et møte for å fortelle dem at de faller ned på jobben, eller er det nok misnøye at styret skal sende selskapets varsel om mislighold,» legger Vinzani til. «Det betyr ikke alltid at kontrakten er over. Men det setter forvaltningsselskapet på varsel, og selskapet kan omfordele sine ressurser for bedre å møte HOAS behov.»

du kan lære forvaltningsselskapet er like frustrert som deg, og det kan gjerne enige om å gå bort fra kontrakten. «Jeg har sett ting gå sør mellom et forvaltningsselskap og EN HOA og sett forvaltningsselskapet trekke seg og si opp kontrakten,» sier Michael S. Hunter, en advokat og partner På Horack Talley I Charlotte, Nc «forvaltningsselskapet kunne bare ikke håndtere styret, eller styret ba dem om å gjøre noe ulovlig eller umoralsk eller noe som bare ikke satt ganske bra med forvaltningsselskapet.»

Når Samtaler Ikke Vil Fungere

Når du har forsøkt å snakke om problemet og det ikke har vært noen løsning, er det på tide å gjennomgå kontrakten din for å bestemme dine rettsmidler. «Se på rettsmidler og standardbestemmelser stavet ut i kontrakten,» sier Vinzani. «Jeg ville ikke holde tilbake betaling med mindre kontrakten lar deg gjøre det. Du kan si opp kontrakten hvis den er steget til det nivået i kontrakten, men du må bestemme vilkårene for standard og hvordan du gir varsel om standard.»

«hvis forvaltningsselskapet ikke oppfyller vilkårene i kontrakten, har de fleste stater lover som sier at du kan si opp kontrakten,» er Enig Hunter. «De fleste ledelseskontrakter sier hva som kreves for oppsigelse, inkludert hvor mye varsel du må gi. Noen sier at du kan avslutte bare med årsak. Noen sier at du må gi forvaltningsselskapet 30 dager å kurere. Det kommer virkelig ned til hva kontrakten sier.»

pass på å følge vilkårene i kontrakten til brevet. «De fleste kontrakter krever at du varsle forvaltningsselskapet og gi det en mulighet til å kurere hva det gjør galt,» forklarer Jed L. Frankel, en partner På Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA I Hollywood, Fla., som rådgiver samfunnsforeninger. «Kanskje lederen skal være på kontoret til en viss tid, og hun er ikke, og hun går en time tidlig. Det ville være noe du trenger å gi beskjed om og tillate selskapet å kurere. Men det kan være noen ting-som om lederen angriper en enhetseier-det er så egregious at det ikke kan helbredes. Det kan rettferdiggjøre umiddelbar oppsigelse av kontrakten.»

» hvis kontrakten er klar, vil det si noe som 30 dagers varsel om oppsigelse er tillatt med eller uten grunn, som Vi har i kontrakten vår,» sier Goetz. «Hvis oppsigelsen bare er med årsak, vil jeg foreslå at styret får med sin juridiske rådgiver . Du vil hate å si opp kontrakten feil, ha ditt ex-forvaltningsselskap saksøke deg for manglende ytelse, og ende opp med å bli tvunget til å betale resten av årets avgifter.»

Et siste punkt: Pass på at du ikke går i trøbbel fordi du er spent på å bli kvitt et problem raskt. «Å løse et problem som dette kan ta litt tid,» sier McPherson, » og avtalen er nøkkelen.»