裁判所の階段で家を買うことは安くてもリスクが高いことができます
交通の突進に、家は販売されていて、大きいお金は手を変えていた。
ジョン-ローゼンは彼の目を信じることができなかった。
27歳のベルタウン居住者は、いつか差し押さえられた家で良い取引をすることを期待して、キング郡の毎週の家のオークションを初めて見ていました。 彼は非公式の、昔ながらの進行にショックを受けました。
三つのオークションクライヤーは、通りの騒音の上にかろうじて聞こえる、利用可能な家のリストをオフにガタガタ。 入札者—常連である人の多くは—彼らの価格を呼び出したように入札は、紙のシートに手書きされました。
“私はそれが狂っていると思う”とローゼンは言った。 “それはこの日と年齢のための奇妙なプロセスです。”
また、抵当流れ物件の数が増えるにつれて、地元および全国的にも注目を集めています。
オークションは、ローゼンのようなそれについてもっと学びたい初心者や、追加の機会を探している経験豊富な不動産投資家を集めています。
キング郡（シアトルのダウンタウンとベルビューのサイト）のオークションで販売された住宅は、差し押さえに特化したベルビューの不動産会社Dean Street&Associatesによると、今年は29％（529から680）と比較して2006年と比較して増加している。
抵当流れ-ピアース郡の不動産販売は先月を通じて90％上昇した（396から753）。
同様の数字はSnohomish Countyでは入手できなかったが、Dean Street figuresによると、差し押さえプロセスに入る住宅の数は17％（1,316から1,534に）増加した。
これらの数字には、誰もオークションで購入しなかった場合に貸し手に戻る物件も含まれています。
各郡の抵当流れのプロパティの実際の数は、オークションに行く数よりもはるかに高いです。 Dean Street&Associatesによると、彼らは破産手続で開催されたり、事前に販売されたりしているため、それらの約三分の一はオークションブロックにそれを作ることはありません。
より良いお得な情報
より多くの家がオークションで販売されているように、投資家はより広い選択を持っており、最近、銀行や住宅ローン会社が特性をオフロードするために損失を取ることをいとわないので、お得な情報はしばしばより良いです。
によると、差し押さえられた住宅の購入者は、ピュージェットサウンド地域で平均して約18.5％の節約を見ていますForeclosurePoint.com、BellevueのDepotPointによって今年初めに立ち上げられたWebサイト。
競売物件は、サウスキング郡の新しい小さなコンドミニアムからキャピトルヒルの大きな古い家まで、色域を運営しています。
“オークションで非常に興味深い物件を見つけることができます”とDepotPointのチーフマーケティングオフィサーであるChris Matty氏は述べています。
ホームオークションは地雷原になる可能性がありますが、特に初めての方には特に適しています。
一つには、将来の買い手は、それが私有財産と考えられているので、オークションの前に抵当流れの家の内部を常に見ることができません。
宿題をしないバイヤーは、彼らが気づいていない先取特権に縛られ、彼らの良い取引を抹消することもできます。
シーン
シアトルのダウンタウンで毎週のホームオークションは、プロセスが初心者に特に威圧することができますどのように示しています。
非公式のプロセスに加えて、オークションは、毎週現れる競合する不動産業者のグループであるオールド-ボーイズ-クラブの何かによって支配されている。
彼らは投資家の顧客を取引させるためにそれに入っており、彼らはすべてのインとアウトを知っています。
ディーン-ストリート、67歳は、30年以上にわたって毎週のオークションに出席してきました。 彼は販売で彼の要素にあり、彼の競争相手と冗談を言っている—それらの間でシアトルの抵当流れのグループ—およびオークションのcriersをheckling。
“急いで、ここは寒い”と彼はオークションに言った。 彼女はただ微笑んだ—仕事で7年半後、彼女はからかいに慣れています。
“私はそれが好きです”と彼女は言いました。 “しかし、天気は要因になる可能性があり、私たちは理解していない人々を得る。”
新人のアダム-ウィルクスさん（32）は、シアトルの四つのベッドルームのシアトルの家に入札したが、常連の一人に敗れた。
レイクユニオンの北側にある1,730平方フィートの家の推定市場価値は$621,500であり、3 412,500であり、34％の節約となった。
しかし、ウィルクスは最初の試みで家を買うことを期待していなかったので、それは気にしませんでした。
「ここは素敵な近所で一番素敵な家だった」と彼は言った。 “しかし、私は私が見ているあまり偉大な地域で他の多くを持っています。”
さらに挑戦的な資金調達です：買い手はオークションで家を買うことができるようにするために彼らの落札額の全額を表示する必要があります。 （ほとんどはレジ係の小切手を使用しています。）そのために利用可能な融資がありますが、彼らはしばしば高い金利が付属しています。
“私が言うことは、”はい、あなたはオークションで良い取引を見つけることができます。 しかし、あなたは非常に患者と非常に論理的でなければならない、”マット鋼、不動産投資会社、彼が所有しているシアトルの会社のための差し押さえの販売を専門とする不動産業者は述べています。
メイキングバンク
最近、取引は良くなってきています。 抵当流れの特性の増加を販売すること熱望している抵当会社は彼らの貸借対照表を救うために衝突を取って喜んでである。
彼らは競売に行くすべてのプロパティの約25％に彼らのオープニング入札を落としています,一つの極端なケースでは、それらを減らします19から47％に,Exclosurepointに
キング、ピアース、スノホミッシュ郡のオークションブロックの不動産の約9.5％が貸し手に戻り、REO（不動産所有）不動産として知られているものになります。
これは、差し押さえの数が急増しており、時には75％以上の家が貸し手に戻ってしまうカリフォルニア、ネバダ、アリゾナなどの市場よりもはるかに低
「通常の市場では、バランスシートに数千の家があるだろう」とMatty氏は述べた。 “今、全国的に多倍の増加があります。 それは数十億ドルです。”
リスク
抵当流れの家で取引をすくうことは魅力的に見えるかもしれません—特に現在の市場で—しかし、システムは平均的な住宅購入者のためのリ
たとえば、最近ケントで3ベッドルームの家を262,776ドルで購入したブライアン-トルーマン（31）は、推定市場価値を26％下回っている。
トルーマンは以前にパートナーとのオークションでいくつかの家を購入しているが、これは彼の最初の単独投資である。
彼は調査から、家には63,390ドルの先取特権があり、彼の投資の価値が低下していることを知っていた。
彼を緊張させたのは、家の未知の状態だった。
“あなたが購入した10の物件のうち、ホームランであるもの、損益分岐点であるもの、恐ろしいカップルがあります”とトルーマンは言いました。
彼は、彼がレンタルとしてそれを保持するか、いくつかの改修後にそれを販売するかを決定する前に、内部を見るのを待っていたと述べた。 この市場では、より多くのオークションのバイヤーは彼らの家にしばらくの間保持を見ている。
家を借りることは、不動産会社が彼の名前を冠するDean Streetが投資家に推薦しているものです。
「家賃は約15％上昇している」とStreet氏は述べた。 “それは投資のリターンの一体である。”
初めてオークションで物件を購入しようと考えている住宅購入者のためのもう一つのヒント: 一人で行ってはいけないし、衝動的であってはいけない。
差し押さえの専門家は、少なくとも数回オークションに出席し、知識のある不動産業者を持参することをお勧めします。
これは特に重要なのは、ライン上にたくさんのお金があるからです：家のコスト。
「あなたは本当に何が起こっているのかを正確に把握する必要があり、研究する必要があります」と、不動産業者のSteel氏は述べています。