Mi a teendő, ha a HOA vezetője esik le a munkát

Mi a teendő, ha a HOA vezetője esik le a munkát

június 2012

két különböző HOAleader.com az olvasók megkérdezték, hogy vezetőik megtagadhatják-e bizonyos feladatok elvégzését, annak ellenére, hogy az irányítási szerződés kifejezetten kimondja, hogy ezeket a feladatokat a vezetés látja el. Az egyik író azt mondja, hogy HOA e-maileket írt az alapkezelő társaságnak a teljesítmény hiányáról, és az e-mailek megválaszolatlanok maradtak.

mi a jogorvoslat, ha a menedzser nem teljesít? Visszatarthatja-e a vezetői fizetést a feladatok elvégzéséig? Meg tudja szüntetni?

Kezdje a közvetlen beszélgetéssel

ha csalódott a HOA menedzserével, az első dolog, amire emlékezni kell, hogy a menedzsernek meg kell tennie, amit a szerződésben megígértek. “Az alapkezelő társaság nem tagadhatja meg a szerződés által kötelezett teljesítést, kivéve, ha az Igazgatóság arra kéri a menedzsert, hogy végezzen valami etikátlan vagy illegális dolgot” – mondja Gordon Goetz, a Goetz Manderley elnök-vezérigazgatója, egy közösségi Egyesület alapkezelő társaság, amelynek székhelye Santa Maria, Kalifornia., amely 210 egyesületet kezel, összesen 17 000 otthont Kaliforniában San Louis Obispo, Santa Barbara és Kern megyékben.

ne feledje, hogy a legtöbb esetben alapkezelő társaságot vett fel, nem pedig menedzsert. “A testületeknek meg kell érteniük, hogy a szerződés az alapkezelő társaság és az egyesület között van, nem pedig a menedzser” – tette hozzá Goetz. “Ezt az elutasítást el kell vinniük a menedzser felügyelőjéhez vagy a vállalat igazgatójához, és meg kell vitatniuk, hogy az igazgató mit tesz és nem tesz az egyesületért. Az igazgatótanácsnak jogában áll új képviselőt kérni. Ezután az alapkezelő társaság feladata, hogy lépéseket tegyen az egyes vezetőkkel.”

Duane McPherson, Carrollton, Texas–alapú divízió elnöke RealManage, egy egyesület menedzsment cég, amely felügyeli ingatlanok Arizona, Kalifornia, Colorado, Florida, Louisiana, Nevada, és Texas, azt is javasolja, közvetlen tárgyalásokat fel a parancsnoki lánc szükség. “Általában az első lépés az, hogy közvetlenül beszéljen a menedzserrel, és azt mondja:” Hé, ezt nem csinálod. Miért ne? Meg kell tennünk” – magyarázza. “A menedzser vagy beleegyezik, vagy nem vállalja, hogy megteszi. Ha a menedzser nem ért egyet vagy nem követi végig, a következő lépés az, hogy beszéljen a menedzser felügyelőjével, ha van ilyen, bár néhány kisebb vállalatnak nincs ilyen.”

ez valóban dilemma, ha az alapkezelő társaság, amit bérelt lényegében egy egyszemélyes zenekar. Goetz szerint ez mindig elgondolkodtató, ha alapkezelő társaságot vesz fel. “Mindig hangsúlyozom azt a tényt, hogy több alkalmazottunk és vezetői szintünk van a vállalaton belül” – mondja -, és az igazgatótanácsok bármelyikhez hozzáférhetnek.”

az alapkezelő társaság méretétől függetlenül a közvetlen kapcsolat sokkal hatékonyabb, mint egy e-mail panasz ” – tette hozzá Jeff Vinzani, a Duggan Vinzani ügyvédi iroda partnere Charlestonban, S. C., aki egyesületeket képvisel. “Számomra az e-mailek írása a teljesítmény hiányára hivatkozva azt jelenti, hogy ezek a táblák vagy olyanok, mint amit a menedzser csinál, és csak panaszkodnak, vagy nem akarják alapértelmezetté tenni a menedzsert, mert szeretik a legtöbbet, amit a menedzser csinál” – magyarázza.

” tehát ezeknek a testületeknek meg kell határozniuk, hogy tetszik-e nekik a vállalat, és csak egy találkozót akarnak tartani, hogy elmondják nekik, hogy esnek le a munkában, vagy elég elégedetlenség, hogy az igazgatótanácsnak el kell küldenie a vállalat alapértelmezett értesítését” – tette hozzá Vinzani. “Ez nem mindig jelenti azt, hogy a szerződésnek vége. De felhívja az alapkezelő társaságot, és a vállalat átcsoportosíthatja erőforrásait, hogy jobban megfeleljen a HOA igényeinek.”

megtanulhatja, hogy az alapkezelő társasága ugyanolyan csalódott, mint Ön, és örömmel beleegyezik abba, hogy elhagyja a szerződését. “Láttam, hogy a dolgok délre mennek egy alapkezelő társaság és egy HOA között, és láttam, hogy az alapkezelő társaság visszavonja és felmondja a szerződését” – mondja Michael S. Hunter, a Charlotte-i Horack Talley ügyvédje és partnere. “az alapkezelő társaság egyszerűen nem tudott foglalkozni az igazgatósággal, vagy az Igazgatóság arra kérte őket, hogy tegyenek valami illegálisat vagy erkölcstelent, vagy valamit, ami nem volt elég jól az alapkezelő társasággal.”

amikor a tárgyalások nem működnek

amikor megpróbálta megbeszélni a problémát, és nem volt megoldás, itt az ideje, hogy felülvizsgálja a szerződést, hogy meghatározza a jogorvoslatokat. “Nézd meg a szerződésben szereplő jogorvoslatokat és alapértelmezett rendelkezéseket” – mondja Vinzani. “Nem tartanám vissza a fizetést, hacsak a Szerződés nem engedi meg. Felmondhatja a szerződést, ha a szerződésben erre a szintre emelkedik, de meg kell határoznia a nemteljesítés feltételeit és a nemteljesítésről szóló értesítés módját.”

“ha az alapkezelő társaság nem teljesíti a szerződés feltételeit, a legtöbb állam törvényei szerint felmondhatja a szerződést” – ért egyet Hunter. “A legtöbb kezelési szerződés azt mondja, hogy mi szükséges a felmondáshoz, beleértve azt is, hogy mennyi értesítést kell adnia. Egyesek szerint csak okkal lehet megszüntetni. Egyesek szerint 30 napot kell adnia az alapkezelő társaságnak a gyógyuláshoz. Ez tényleg jön le, hogy mi a szerződés azt mondja.”

feltétlenül kövesse a szerződés feltételeit a levélben. “A legtöbb szerződés megköveteli, hogy értesítse az alapkezelő társaságot, és lehetőséget adjon arra, hogy meggyógyítsa azt, amit rosszul csinál” – magyarázza Jed L. Frankel, az Eisinger, Brown, Lewis, Frankel & Chaiet PA Hollywoodban, Fla., aki tanácsot ad a közösségi egyesületeknek. “Lehet, hogy a menedzsernek egy bizonyos időpontban az irodában kell lennie, de ő nem, és egy órával korábban távozik. Ez olyasmi lenne, amit értesítenie kell, és lehetővé kell tennie a vállalat számára, hogy meggyógyítsa. De lehet, hogy vannak dolgok—például ha a menedzser megtámad egy egység tulajdonosát-ez annyira kirívó, hogy nem gyógyítható meg. Ez talán indokolná a szerződés azonnali felmondását.”

“ha a szerződés egyértelmű, akkor azt mondja, hogy 30 napos felmondási idő megengedett ok nélkül vagy ok nélkül, ami a szerződésünkben van” – mondja Goetz. “Ha a felmondás csak okkal történik, azt javaslom, hogy a testület forduljon jogi tanácsadójához. Utálná, ha a szerződést nem megfelelően bontaná fel, az ex–alapkezelő társasága beperelné a nem teljesítésért, és végül kénytelen lenne megfizetni az adott év többi díját.”

egy utolsó pont: Ügyeljen arra, hogy ne kerüljön bajba, mert viszket, hogy gyorsan megszabaduljon a problémától. “Egy ilyen probléma megoldása egy kis időt vehet igénybe” – mondja McPherson -, és a megállapodás a kulcs.”