ház vásárlása a bíróság lépcsőjén olcsóbb lehet, de kockázatosabb is
a nagy forgalom miatt a házakat eladták, és a nagy pénzek gazdát cseréltek.
Jon Rosen nem hitt a szemének.
a 27 éves Belltown-i lakos először nézte meg King County heti otthoni aukcióját abban a reményben, hogy egy nap jó üzletet köthet egy kizárt otthonra. Megdöbbentette az informális, régimódi eljárás.
három aukciós criers zörgött le listák otthonok elérhető, alig hallható az utcai zaj. Az ajánlatokat kézzel írták egy papírlapra, amikor az ajánlattevők — akik közül sokan törzsvendégek-felhívták az árukat.
“azt hiszem, ez őrület” – mondta Rosen. “Ez egy furcsa folyamat ebben a korban.”
ez is egyre nagyobb figyelmet helyi és országos szinten, mint a számos kizárt tulajdonságok megduzzadnak.
az aukciók olyan újoncokat vonzanak, mint Rosen, akik többet szeretnének megtudni róla, valamint tapasztalt ingatlanbefektetőket, akik további lehetőségeket keresnek.
házak értékesített aukciók King County (Seattle belvárosában és a helyszínen Bellevue) nőtt mintegy 29 százalékkal ebben az évben 2006-hoz képest (529-680) szerint Dean Street & Associates, egy ingatlan cég Bellevue szakosodott foreclosures.
kizárt-az ingatlanértékesítés 90 százalékkal ugrott át a múlt hónapban Pierce megyében (396-ról 753-ra).
hasonló adatok nem álltak rendelkezésre Snohomish megyében, de a Dean Street adatai szerint a kizárási folyamatba belépő otthonok száma 17 százalékkal (1,316-ról 1,534-re) emelkedett.
ezek a számok olyan tulajdonságokat is tartalmaznak, amelyek visszatérnek a hitelezőhöz, ha senki nem vásárolja meg őket aukción.
az egyes megyékben a kizárt ingatlanok tényleges száma sokkal magasabb, mint az aukcióra kerülő szám. Körülbelül egyharmaduk soha nem jut el az aukciós blokkba, mert csődeljárásban tartják őket, vagy előzetesen eladják őket, a Dean Street & Associates szerint.
jobb ajánlatok
mivel több házat adnak el aukción, a befektetők szélesebb választékot kapnak, és az utóbbi időben az ügyletek gyakran jobbak, mert a bankok és a jelzálogvállalatok hajlandóak veszteséget vállalni az ingatlanok tehermentesítésére.
átlagosan a kizárt otthonok vásárlói körülbelül 18,5 százalékos megtakarítást látnak a Puget Sound területén ForeclosurePoint.com, egy weboldal, amelyet az év elején indított a Depotpoint Bellevue-ban.
az árverésre bocsátott házak a dél-King Megyei Új Kis öröklakásoktól a Capitol Hill-i nagy régi házakig terjednek.
“nagyon érdekes ingatlanokat találhat az aukción” – mondta Chris Matty, a DepotPoint marketing igazgatója.
az otthoni aukciók azonban aknamező lehetnek, különösen az első időzítők számára.
az egy dolog, a leendő vevő nem mindig látni a belsejében egy kizárt ház az aukció előtt, mert ez tekinthető magántulajdon; lehetséges, hogy ő lesz elakad valami, hogy szüksége van a költséges javításokat.
vásárlók, akik nem teszik meg a házi feladatot is kap pántos zálogjog ők nem ismerik, megsemmisítve a jó üzlet.
a jelenet
a heti otthoni aukció Seattle belvárosában megmutatja, hogy a folyamat különösen megfélemlítő lehet A kezdők számára.
az informális folyamat mellett az aukciót egy old boys club irányítja, egy versengő ingatlanügynökök csoportja, akik minden héten megjelennek.
azért vannak benne, hogy befektetői ügyfeleiknek üzletet kössenek, és ismerik az összes csínját-bínját.
a 67 éves Dean Street több mint 30 éve vesz részt a heti aukciókon. Elemében van az eladásnál, viccelődik versenytársaival — köztük a Seattle — i kizárási csoporttal -, és hecceli az aukciós kiáltókat.
“siess, itt hideg van” – mondta Tara Turpen aukciós kiáltónak, aki elfoglalta az ingatlanok listáját. Csak elmosolyodott-utána 7 év munka után, megszokta az ugratást.
“tetszik” – mondta. “De az időjárás tényező lehet, és olyan embereket kapunk, akik nem értik.”
a 32 éves Seattle-i Adam Wilkes újonc licitált egy négy hálószobás Seattle-i házra, de elvesztette az egyik törzsvendéget.
az Union-tó északi oldalán található 1730 négyzetméteres ház becsült piaci értéke 621 500 dollár volt, 412 500 dollárért, 34 százalékos megtakarítással.
ez azonban nem zavarta Wilkest, mert nem számított arra, hogy első próbálkozásra házat vesz.
“ez volt a legszebb ház a legszebb környéken” – mondta. “De van egy csomó más kevésbé nagyszerű környéken, amit nézek.”
még nagyobb kihívást jelent a finanszírozás: a vásárlóknak a nyertes ajánlatuk teljes összegével kell megjelenniük ahhoz, hogy aukción házat vásárolhassanak. (A legtöbb pénztáros csekkeket használ.) Bár vannak hitelek állnak rendelkezésre, hogy, gyakran jönnek a magas kamatláb.
“azt mondom:” igen, jó üzletet találhat egy aukción. De van, hogy nagyon türelmes és nagyon logikus, ” mondta Matt Steel, egy ingatlanügynök, aki specializálódott kizárás értékesítés ingatlanbefektetési cég, a Seattle cég tulajdonosa.
bankkészítés
az utóbbi időben az ügyletek egyre jobbak. Jelzálog-társaságok, Alig várja, hogy eladja a növekvő számú kizárt tulajdonságok, hajlandóak, hogy a hit, hogy mentse a mérleg.
az árverésre kerülő összes ingatlan körülbelül 25 százalékára dobják le nyitó ajánlataikat, egy szélsőséges esetben 19-ről 47 százalékra csökkentve őket, a ForeclosurePoint szerint.
a King, Pierce és Snohomish megyékben az aukciós blokkban lévő ingatlanok 9,5 százaléka visszatér a hitelezőhöz, és REO (real-estate owned) ingatlanokká válik.
ez sokkal alacsonyabb, mint az olyan piacokon, mint Kalifornia, Nevada és Arizona, ahol a foreclosures száma megugrott, és néha az otthonok 75 százaléka vagy annál több a hitelezővel.
“egy normális piacon néhány ezer otthon lenne a mérlegében” – mondta Matty. “Most van egy többszörös növekedés országszerte. Ez több milliárd dollár.”
a kockázatok
Scooping egy üzlet egy kizárt otthon tűnhet vonzó — különösen a jelenlegi piacon—, de a rendszer elterjedt a kockázatok az átlagos homebuyer.
Vegyük például a 31 éves Brian Trumant, aki nemrég vásárolt egy három hálószobás házat Kentben 262 776 dollárért, 26 százalékkal a becsült piaci érték alatt.
míg Truman korábban több házat vásárolt aukción partnerekkel, ez az első önálló befektetése.
kutatásokból tudta, hogy az otthon 63 390 dolláros zálogjoggal rendelkezik, csökkentve befektetésének értékét.
a ház ismeretlen állapota idegesítette.
“a megvásárolt 10 ingatlan közül van egy, amely otthoni futás, több, amely nullszaldós, és egy pár, amely szörnyű”-mondta Truman.
azt mondta, hogy várja, hogy megnézze a belsejét, mielőtt eldönti, hogy bérleti díjként tartja-e meg, vagy valamilyen felújítás után eladja. Ezen a piacon több aukciós vásárló nézi egy ideig otthonaikat.
a ház bérbeadása olyasmi, amit a Dean Street, akinek az ingatlanvállalata a nevét viseli, ajánl a befektetőknek.
” a bérleti díjak körülbelül 15 százalékkal emelkednek ” – mondta Street. “Ez egy fene egy befektetés megtérülése.”
egy másik tipp azoknak a háztulajdonosoknak, akik először vásárolnak ingatlant aukción keresztül: ne menj egyedül, és ne légy impulzív.
a kizárási szakértők azt javasolják, hogy legalább többször vegyenek részt egy aukción, és hozzanak egy hozzáértő ingatlanügynököt.
ez különösen fontos, mert sok pénz van a vonalon: a ház költsége.
“valóban pontos képet kell kapnia arról, hogy mi folyik itt, és kutatnia kell”-mondta Steel, az ingatlanügynök.