4 egyszerű módja az adók csökkentésének, mint bérbeadó
a legtöbb ember várakozással tekint arra, hogy nagy adót írjon le, amikor otthonukat vásárolják. Nem veszik észre, hogy az adólevonások még kedvezőbbek a befektetési célú ingatlanok vásárlásakor.
itt van 4 módja annak, hogy csökkentse az adószámláját, ha bérlakásként kezelt ingatlant vásárol:
közvetlen költségek levonása
a bérlakással rendelkező befektetők levonhatják az ingatlan fenntartásának és forgalmazásának költségeit. Ezek a következők: jelzálog kamat, biztosítás, adók, közművek, karbantartási javítások, hirdetési költségek és szakmai díjak. Csak a jelzáloghitel-kamatot és az adókat vonhatja le az elsődleges lakóhelyéről.
értékcsökkenés
az értékcsökkenést azon elmélet alapján számítják ki, hogy az eszközök idővel elveszítik értéküket, amikor elhasználódnak. Az IRS szerint a bútorok, készülékek és egyéb háztartási cikkek 5 év után “elveszítik minden értéküket és gyakorlatilag értéktelenné válnak”. Nyilvánvaló, hogy ezek az elemek ennél tovább tarthatnak, de az IRS azt mondja, hogy “papíron” kezelhetjük, mintha nem.
tegyük fel, hogy 1000 dollárért vásárolt hűtőszekrényt. Megoszthatja a költségeket 5 évvel, majd évente 200 dollárt írhat le az adott tétel értékcsökkenéseként. Használhatja a gyorsított értékcsökkenést a személyes vagyontárgyak esetében is, amelyek magasabb levonásokat eredményeznek az eszközök amortizálható élettartamának korábbi éveiben.
értékcsökkenése ingatlan hasonló. Mivel a föld nem “elhasználódik”, a föld értékét ezután levonják az ingatlanért fizetett árból. A fennmaradó struktúra ezután 27 év alatt leértékelhető. Például, ha 100 000 dolláros otthont vásárolt, akkor körülbelül 20 000 dollárt von le a földért, majd leértékeli a fennmaradó 80 000 dolláros szerkezetet. Akkor 80 000 dollárt/27,5 = 2909 dollárt osztana fel. Ez azt jelenti, hogy évente 2909 dollárt kell leírnia 27,5 évig.
Kereskedelem, Kereskedelem
az adótörvény lehetővé teszi a háztulajdonosok számára, hogy egy ingatlant cseréljenek egy másikra anélkül, hogy tőkenyereség-adót kellene fizetniük. Lehet, hogy nem gondolja, hogy egy hosszú távú kilátásokkal rendelkező befektetőnek valaha is szüksége lenne erre, de itt van egy példa arra, hogy mi történhet.
tegyük fel, hogy 40 évvel ezelőtt vásárolt egy üres tételt 10 000 dollárért, és most 500 000 dollárt ér, az eladás több mint 100 000 dollárba kerülhet a szövetségi és állami jövedelemadóban. Ha azonban kicseréli a tételt egy másik, azonos értékű ingatlanra — mondjuk jövedelemtermelő ingatlanra -, akkor továbbra is elhalaszthatja a tőkenyereség-adót.
sok befektető azt mondja: “halaszd el, amíg meghalsz.”Amikor az örökösök öröklik az ingatlant, az adóalapot általában piaci értékre emelik, így ha eladják, akkor sem fizetnék meg a tőkenyereség-adót.
az aktív befektetők többet nyernek
a passzív befektetők csak a bérleti jövedelemből vagy más passzív jövedelemből vonhatják le a passzív veszteségeket. Annak ellenére, hogy a veszteségek listája magasabb lehet, mint a bérleti jövedelem, különösen, ha az értékcsökkenést is tartalmazza, nem vonható le más jövedelemforrásokból, ha passzív befektető vagy.
azonban, ha egy befektető aktívan részt vesz az ingatlan kezelésében, korlátlan levonásokat kaphat az ingatlanból, és ezeket a levonásokat a jövedelmük bármelyikével szemben felhasználhatja.
annak érdekében, hogy korlátlan levonásokra jogosult legyen, be kell bizonyítania az IRS-nek, hogy Ön ingatlanszakember. Ez nem azt jelenti, hogy értékelőnek, ellenőrnek vagy házakat értékesítő ingatlanügynöknek kell lennie.
az IRS-nek az ingatlanszakértő azt jelenti, hogy évente több mint 750 órát tölt el ingatlanjainak megvásárlásával, eladásával, bérlésével és kezelésével, vagy hasonló szolgáltatásokat nyújt ügyfeleinek. Ahhoz, hogy jogosult legyen, nem lehet olyan munkája, amely évente több mint 750 órát vesz igénybe.
ha a befektető az IRS szerint nem minősül ingatlanszakértőnek, de továbbra is aktívan részt vesz, akkor a passzív veszteségek kompenzálására akár 25 000 dollárt is levonhat a megszerzett jövedelemből – mindaddig, amíg a befektető kevesebb, mint 100 000 dollár évente kiigazított bruttó jövedelemmel rendelkezik. Azok az emberek, akik évente több mint 150 000 dollárral rendelkeznek korrigált bruttó jövedelemmel, nem jogosultak erre az ellátásra – azonban a veszteségeket a jövőben fel lehet használni egy év alatt, amikor a befektető kevesebb, mint 150 000 dollárt keres. Ezenkívül a kapott passzív jövedelmet a passzív veszteség átvitele védheti.