Un Guide Complet Des Fiducies De Placement Immobilier (FPI)
À Singapour, il est difficile d’avoir une discussion sur les investissements sans mentionner les FPI — une classe d’actifs connue pour leurs rendements élevés et leur capacité à générer un flux de revenus passif.
Une FPI est une société qui possède, exploite et investit dans un actif immobilier générateur de revenus en mettant en commun le capital des investisseurs. Le FPI loue des espaces à l’intérieur de la propriété, percevant le loyer en retour. Ces revenus de location perçus par le FPI formeront le rendement qui sera reversé aux actionnaires sous forme de dividendes.
Les FPI sont tenues de distribuer au moins 90% de leur revenu imposable chaque année afin de bénéficier de la transparence fiscale — la raison de leurs rendements élevés. Avec un FPI, vous pouvez tirer un revenu passif de vos investissements dans l’immobilier, sans avoir à acheter, à posséder ou à gérer vous-même la propriété.
À Singapour, les FPI sont négociées à la Bourse de Singapour (SGX) et tout comme la façon dont vous achetez une action, les investisseurs peuvent acheter des FPI en utilisant leurs comptes de courtage. Bien que ces FPI soient cotées sur le SGX, certaines d’entre elles possèdent des propriétés sur les marchés étrangers, ce qui vous donne une exposition aux propriétés mondiales.
Il y a actuellement 42 FPI répertoriés sur le SGX. Voici ce que vous devez savoir pour investir dans des FPI à Singapour:
- Raisons pour lesquelles les gens investissent dans des FPI
- Risques encourus
- Types de FPI et les FPI disponibles
- Commercial / Bureau
- Industriel
- Santé
- Hôtellerie
- Commerce de détail
- Autres
- Comment choisissez-vous un FPI?
- Autres façons d’investir dans des FPI
Raisons pour lesquelles les gens investissent dans une FPI
Générer un revenu grâce à son rendement élevé en dividendes: Avec leurs rendements élevés qui varient généralement de 4% à 8%, les FPI constituent un achat attrayant pour les investisseurs à la recherche d’un revenu passif. Les FPI ont des rendements aussi élevés parce qu’elles distribuent au moins 90% de leur revenu imposable chaque année.
Les autres actions offrant un rendement de dividende élevé comprennent les actions bancaires et d’autres actions de premier ordre.
Diversifier le portefeuille d’investissement : La diversification est importante dans tout portefeuille. Plutôt que de garder vos œufs dans le même panier, la diversification contribue à réduire le risque que vous prenez lorsque vous répartissez vos investissements entre les classes d’actifs, les industries et les zones géographiques. Les FPI peuvent constituer une partie de vos investissements, vous offrant une exposition à l’immobilier tout en générant un revenu passif.
Abordabilité: Nous n’aurons pas les millions de dollars nécessaires pour acheter un grand immeuble commercial. Cependant, avec les FPI, les investisseurs quotidiens ont la possibilité d’investir dans ces méga propriétés que nous pouvons voir et toucher, à un prix abordable négocié sur le SGX.
Liquidité : La vente d’un bien physique prend du temps et de l’argent (en termes de commissions, de frais et de taxes). Une FPI, en revanche, offre une liquidité élevée. Vous pouvez acheter et vendre des FPI sur le SGX à tout moment.
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Risques liés à l’investissement dans des FPI
Tous les investissements comportent des risques et COVID-19 n’a été qu’un rappel sévère. Voici quelques-uns des risques encourus.
Volatilité du marché: Les FPI sont négociées ouvertement en bourse et sont donc soumises à la volatilité des prix. Lors de la baisse des ventes du marché en mars 2020, les FPI ont été parmi les plus touchées, avec une chute des prix de près de 30%.
Par exemple, la confiance commerciale de Frasers Logistics & a chuté de près de 50 %, passant de S$ 1,27 le 2 mars 2020 à S S 0,665 le 23 mars 2020. Cependant, les nouvelles positives sont que les FPI ont depuis rebondi, avec la clôture de la fiducie commerciale Frasers Logistics & à 1,40 USD le 24 juin 2021. Les distributions
ne sont pas garanties: Alors que les FPI sont tenues de distribuer 90% de leur revenu, la distribution peut fluctuer en fonction du revenu de location des FPI. Par exemple, avec les entreprises qui se replient en raison des implications du COVID-19, les magasins vides se traduisent par l’absence de revenus locatifs et donc par des rendements de distribution plus faibles.
Incertitude économique: Il y a beaucoup d’incertitude entourant non seulement le marché des FPI, mais l’économie globale en raison de la COVID-19. Les voyages, le tourisme et l’aviation sont des secteurs qui n’ont pas encore repris un an plus tard, ce qui aura des répercussions sur les perspectives économiques des FPI. N’oubliez pas que les FPI dépendent du revenu de location gagné pour leurs rendements de distribution.
Cependant, l’environnement de taux d’intérêt bas pourrait également s’avérer positif pour les FPI, car il leur est possible de refinancer des prêts à des taux d’intérêt plus bas, ce qui leur permet d’emprunter à moindre coût.
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Quels sont les types de FPI dans lesquels vous pouvez investir?
FPI commerciales / Bureaux
Les FPI commerciales possèdent des immeubles de bureaux tels que Marina Bay Financial Centre, One Raffles Place, Asia Square et plus encore. Le travail à domicile devenant la nouvelle norme, le besoin d’espace de bureau physique pourrait être réévalué. Cependant, les bureaux et les immeubles de bureaux pourraient ne pas disparaître de sitôt car de nombreuses fonctions nécessitent encore des travaux sur place.
| Nom de la FPI | Exposition géographique | Le portefeuille comprend: |
| CapitaLand Integrated Commercial Trust (anciennement CapitaLand Commercial Trust, maintenant fusionné avec CapitaLand Mall Trust) | Singapour, Allemagne | |
| FPI commerciale Elite | Royaume-Uni (Royaume-Uni) | Environ 40.0% du Portefeuille par Revenu Locatif Brut situé à Londres, ainsi que dans le Sud et les Midlands du Royaume-Uni |
| IREIT Global | Allemagne | Cinq immeubles de bureaux en pleine propriété en Allemagne et quatre immeubles de bureaux en pleine propriété en Espagne |
| Keppel Oak Pacific US REIT | États-Unis | 13 immeubles de bureaux répartis sur 8 marchés aux États-Unis |
| Keppel REIT | Singapour, Australie, Corée du Sud | |
| Lendlease Global Commercial REIT | Singapour, Italie | Portefeuille diversifié comprenant à la fois un commerce de détail (313 @ Somerset) et des biens commerciaux |
| FPI US Manuvie | États-Unis | Neuf immeubles de bureaux de premier choix, en pleine propriété et en Trophée ou de catégorie A situés en Californie, à Atlanta, dans le New Jersey et à Washington, D.C. et en Virginie. |
| Mapletree Commercial Trust | Singapour | |
| Mapletree North Asia Commercial Trust | Chine, Hong Kong, Japon | Comprend les meilleures propriétés commerciales de sa catégorie situées dans des emplacements privilégiés dans la RAS de Hong Kong, en Chine et au Japon |
| OUE Commercial REIT | Singapour, Shanghai | – One Raffles Place Possède également deux hôtels, Mandarin Orchard Singapour et l’aéroport Crowne Plaza Changi. |
| FPI américain de premier choix | États-Unis | 12 immeubles de bureaux diversifiés sur 10 marchés clés de bureaux aux États-Unis |
| Suntec REIT | Singapour, Australie |
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FPI industrielles
Les FPI industrielles gèrent et possèdent des bâtiments industriels tels que vos entrepôts, vos installations logistiques et vos centres de distribution. À Singapour, vous trouverez peut—être ces bâtiments loin du quartier central des affaires – pensez à Jurong, Tuas, Woodlands, Ubi et Changi.
| Nom de la FPI | Exposition géographique | Le portefeuille comprend: |
| AIMS APAC REIT | Singapour, Australie | 25 propriétés à Singapour et 2 propriétés en Australie |
| Ascendas REIT | Singapour, Australie, Royaume-Uni, États-Unis | |
| ARA Logos Logistics Trust | Singapour, Australie | 27 entrepôts logistiques, dont le Centre régional avancé de la Chaîne logistique DHL à Singapour |
| FPI EC World | Chine | Huit propriétés situées principalement dans de grands clusters de commerce électronique dans le delta du fleuve Yangtsé, à Hangzhou et Wuhan, en Chine |
| ESR-REIT | Singapour | 57 établissements situés à travers Singapour, y compris Viva Business Park |
| Frasers Logistics & Commercial Trust | Singapour, Allemagne, Australie, Pays-Bas, Royaume-Uni | 99 propriétés logistiques et commerciales diversifiées sur cinq principaux marchés développés. À Singapour, les propriétés comprennent le TechnoParc Alexandra |
| Mapletree Industrial Trust | Singapour, États-Unis | 87 propriétés à Singapour et 27 propriétés en Amérique du Nord |
| Mapletree Logistics Trust | Singapour, Australie, Chine, Hong Kong, Japon, Corée du Sud, Vietnam, Malaisie | Propriétés industrielles stratégiquement situées à proximité des principales autoroutes et clusters logistiques établis dans huit marchés géographiques de l’Asie-Pacifique |
| Sabana REIT | Singapour | 18 industriel bâtiments situés entièrement à Singapour |
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FPI de santé
Avec le vieillissement croissant de la population de Singapour et la pandémie actuelle de COVID-19, l’importance des établissements de santé et des travailleurs de la santé ne peut être compromise. Les FPI de soins de santé possèdent et gèrent des biens immobiliers liés aux soins de santé, tels que des hôpitaux et des résidences pour personnes âgées. Il y a actuellement deux FPI de soins de santé répertoriés sur le SGX.
| Nom de la FPI | Exposition géographique | Le portefeuille comprend: |
| First FPI | Singapour, Indonésie, Corée du Sud | Pacific Healthcare Nursing Home at Bukit Merah Pacific Healthcare Nursing Home at Bukit Panjang |
| ParkwayLife REIT | Singapour, Japon, Malaisie | Hôpital Mount Elizabeth Hôpital Gleneaglesparkway East Hospital |
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FPI hôtelières
Les FPI hôtelières possèdent des propriétés telles que des hôtels (économiques et haut de gamme), ainsi que des appartements avec services hôteliers. Alors que le secteur de l’hôtellerie a pris une véritable raclée grâce au COVID-19, tout n’est pas triste car l’Office du tourisme de Singapour a approuvé les hôtels à Singapour pour que les habitants aient des séjours.
| Nom de la FPI | Exposition géographique | Le portefeuille comprend: |
| ARA US Hospitality Trust | États-Unis | 41 hôtels haut de gamme à service sélectif dans 22 États des États-Unis |
| Ascott Residence Trust | Singapour, Australie, Belgique, Chine, France, Allemagne, Indonésie, Malaisie, Japon, Philippines, Corée du Sud, Espagne, États-Unis, Royaume-Uni, Vietnam | |
| CDL Hospitality Trusts | Australie, Singapour, Royaume-Uni, Japon, Allemagne, Nouveau Zélande, Maldives, Italie | |
| Far East Hospitality Trust | Singapour | Far East possède 3 marques internes, à savoir les marques Village, Oasia et Quincy. – Oasis Hotel Downtown – Rendezvous Hotel Singapour |
| Frasers Hospitality Trust | Australie, Singapour, Royaume-Uni, Japon, Malaisie, Allemagne |
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FPI de détail
Les FPI de détail sont propriétaires des centres commerciaux que beaucoup d’entre nous visitent fréquemment, que ce soit au cœur ou en ville. Par exemple, pour ceux qui visitent des centres commerciaux tels que Raffles City, Bugis Junction, Plaza Singapura et Funan mall, vous pourrez peut-être les identifier comme un centre commercial CapitaLand où vous pourrez utiliser des bons CapitaLand et gagner des ÉTOILES®® sur vos dépenses. CapitaLand Mall Trust, une FPI de détail, est propriétaire de ces centres commerciaux.
Voici les FPI de détail que vous pouvez trouver sur le SGX.
| Nom de la FPI | Exposition géographique | Le portefeuille comprend: |
| BHG Retail REIT | Chine | Se compose de six établissements commerciaux stratégiquement situés dans les principales villes de Chine, notamment Beijing, Chengdu, Hefei, Xining et Dalian |
| CapitaLand Integrated Commercial Trust (anciennement CapitaLand Mall Trust, maintenant fusionné avec CapitaLand Commercial Trust) | Singapour | |
| CapitaLand Retail China Trust | Chine | Le premier et le plus important de Singapour le plus grand FPI de centres commerciaux de Chine avec un portefeuille de 13 centres commerciaux |
| Dasin Retail Trust | Chine | China retail property trust offrant une exposition directe à la région de la grande baie de Guangdong-HongKong-Macao |
| Frasers Centrepoint Trust | Singapour | |
| Lippo Malls Indonesia Retail Trust | Indonésie | La seule FPI de détail indonésienne cotée sur le SGX qui possède 30 propriétés à travers Java, Sumatra, Bali et Sulawesi |
| FPI Sasseur | Chine | FPI Outlet mall avec des propriétés à Chongqing, Hefei, Bishan et Kunming |
| SPH REIT | Singapour, Australie | |
| Starhill Global REIT | Singapour, Australie, Malaisie, Chine, Japon | |
| États-Unis Hampshire US REIT | États-Unis | 22 propriétés de haute qualité situées le long la côte est des États-Unis |
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Autres
Il existe également d’autres types de FPI qui ne relèvent pas nécessairement des catégories ci-dessus. Ceux-ci incluent:
| Nom de la FPI | Exposition géographique | À propos de la société |
| Accordia Golf Trust | Japon | Comprend des actifs de terrains de golf au Japon, tels que Tokyo, Osaka et Nagoya |
| Hutchinson Port Holdings Trust | Hong Kong, Chine | La première fiducie commerciale de port à conteneurs au monde publiquement retardée |
| Cromwell European REIT | Europe | Un portefeuille géographiquement diversifié de 94 propriétés de qualité dans sept pays européens (Allemagne, Danemark, Finlande, France, Italie, Pays-Bas et Pologne) |
| Keppel DC REIT | Asie-Pacifique, Europe | Le premier FPI de centre de données pur jeu répertorié en Asie sur le SGX, avec 18 centres de données de haute qualité stratégiquement situés dans des centres de données clés |
| Soilbuild Business Space REIT | Singapour, Australie | Le portefeuille comprend des parcs d’activités et des propriétés industrielles, dont 11 propriétés (2 parcs d’activités et 9 propriétés industrielles) à Singapour et 3 propriétés en Australie |
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Comment choisissez-vous une FPI?
Juste pour répéter, vous devrez d’abord ouvrir un compte de courtage ainsi qu’un compte CDP pour commencer à choisir une FPI dans laquelle investir. Vous pouvez choisir un FPI en fonction de facteurs tels que:
- Rendement de la distribution : Combien de dividendes le FPI distribue-t-il? Quel est ce rendement de dividende en pourcentage du prix du FPI? Vous pouvez calculer le rendement en fonction du dividende par part versé aux investisseurs divisé par son cours actuel de l’action.
- Type de FPI: Dans quel type de FPI souhaitez-vous investir? Par exemple, certains investisseurs préféreraient investir dans une FPI de détail qui possède des centres commerciaux populaires à Singapour que l’investisseur visite lui-même. De cette façon, l’investisseur peut évaluer lui-même comment le FPI se porte en termes de trafic piétonnier et de qualité des locataires du centre commercial.
- Qualité des propriétés : Regardez les propriétés que possède le FPI. Sont-ils situés dans le quartier central des affaires, sont-ils situés au cœur de zones denses avec beaucoup de trafic piétonnier?
- Taux d’occupation: Le FPI fonctionne-t-il presque à pleine capacité ou le taux d’occupation est-il faible? La location équivaut à un revenu locatif et plus le taux d’occupation est élevé, plus le FPI gagne de revenus locatifs.
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Autres façons d’investir dans des FPI
L’achat d’une FPI sur le SGX n’est pas le seul moyen d’entrer dans le jeu des FPI. Il existe plusieurs autres façons d’obtenir une exposition aux FPI.
#1: Achetez un FNB de FPI
Si vous n’êtes pas sûr de choisir vous-même les FPI, vous pouvez envisager d’investir dans un Fonds négocié en bourse (FNB) de FPI. Les FNB de FPI vous offrent une exposition au marché des FPI et vous permettent d’investir dans des FPI diversifiées selon les secteurs et les régions.
Les Fonds négociés en bourse (FNB) de FPI ont été introduits pour la première fois en 2016 et trois FNB de FPI sont disponibles sur le SGX aujourd’hui:
- ETF NikkoAM – Straits Trading Asia Ex-Japan REIT: Suit la performance de l’indice FTSE EPRA / NAREIT Asia ex-Japan Net Return Total REIT
- ETF Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT : Comprend les 30 FPI à rendement total net les plus élevés de la région Asie-Pacifique ex-Japon
- ETF Lion-Phillip S-REIT : ETF axé sur les FPI de Singapour (S-REIT) composé de 28 FPI S
Vous pouvez acheter ces FNB FPI directement auprès du SGX avec votre compte de courtage.
#2: Investissez dans un portefeuille de FPI
Plutôt que d’avoir à choisir des FPI à ajouter au portefeuille, vous pouvez investir dans un portefeuille de FPI via des conseillers-robots tels que Syfe. Le portefeuille de FPI + de Syfe reproduit de près la performance de l’indice SGX iEdge S-FPI Leaders, qui comprend 20 des plus grands FPI de Singapour. Ce portefeuille est assorti de frais allant de 0,4% à 0,65% par an
En savoir plus sur FPI+, Equity100, Syfe Core et Syfe Global ARI, les trois portefeuilles proposés par Syfe et pour qui ils sont bons.
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Par Ching Sue Mae
Un blanc plat, un voyage rempli d’aventures et une bonne séance d’entraînement sont son carburant. Ce fan de Manchester United aime partager ses connaissances sur les finances personnelles tout en poursuivant son rêve d’indépendance financière.
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