Comment Gagner de l’argent En Subdivisant une Propriété
Comment Gagner de l’argent en subdivisant une Propriété en Australie occidentale
Cinq conseils pour maximiser vos profits en développant et en subdivisant des terres.
En tant que consultants en lotissement et en développement immobilier, nous avons beaucoup de gens qui nous demandent comment gagner de l’argent en subdivisant une propriété en Australie occidentale. Comment maximisons-nous nos rendements ? Qu’est-ce qui fait une bonne affaire? Ce sont les questions préférées de tout le monde. Il y a cependant un art de gagner de l’argent en tant que développeur. Que vous subdivisiez, rénoviez, construisiez ou que vous fassiez une combinaison des trois, vous devez connaître certains principes et processus stratégiques sous-jacents. Cet article expliquera les cinq principaux principes qui vous aideront à gagner de l’argent en subdivisant et en développant des biens. Il est très important de comprendre ces processus et ces indications et de les garder à l’esprit dans vos efforts de développement immobilier. Si vous le faites, vous serez en mesure de maximiser vos profits sur chaque développement que vous entreprenez.
Avant de penser à la façon de gagner de l’argent en subdivisant une propriété, vous devez réfléchir à vos objectifs. L’établissement d’objectifs est important, il guide la stratégie de subdivision et de développement. Comme le dit le proverbe – « ne pas planifier, c’est planifier l’échec ». Je dis souvent à mes clients de commencer par l’objectif final en tête. Le plus souvent, c’est pour faire un profit. Pour aider à cette fin, vous devez penser à la préparation, à la préparation, à la préparation. Les conseils partagés dans cet article vous montreront qu’apprendre à gagner de l’argent en subdivisant une propriété est une question de planification au début d’un projet – la livraison est la partie facile. Ce que vous faites avant de commencer est ce qui fait de vous votre retour, pas pendant le projet. Vos cinq conseils pour réussir vos développements:
Apprenez les règles et règlements de planification
Avant de commencer à chercher des sites de développement, vous devez vous renseigner sur les règlements et règles de planification de l’État qui affectent le lotissement et le développement, ainsi que les règles et règlements de planification spécifiques du gouvernement local qui les complètent, pertinents pour les banlieues et les zones dans lesquelles vous recherchez un site de développement. C’est la première étape de la façon de gagner de l’argent en subdivisant la propriété. Vous devez comprendre les règles car de cette façon, vous pouvez déterminer vous-même le potentiel de développement correct des sites (c.-à-d. combien de lots vous pouvez faire, taille et types de logements, etc.), sans vous fier aux opinions et conseils potentiellement erronés des constructeurs, des agents immobiliers ou des conseillers municipaux. Plus précisément, cela peut en fait vous permettre de voir des opportunités de développement sur des sites que d’autres acheteurs (et le vendeur) ont peut-être même manquées, vous permettant de payer en dessous du taux du marché et d’obtenir une bonne affaire. Connaître les règles vous permet d’éviter des erreurs coûteuses et de trouver des mines d’or cachées. Un exemple est fourni ci-dessous:
Il s’agit d’un site d’angle R30 de 1042 mètres carrés à Como, au sud de Perth, annoncé par l’agent comme un site triplex, « sous réserve de l’approbation du conseil ». Les exigences de superficie du site sont des lots d’un minimum de 260m2 et d’une moyenne de 300m2 au codage R30, contre lesquels les deux devraient normalement être conformes. Il y en a donc assez ici pour ne faire que 3 lots, car il faudrait 1200m2 pour obtenir 4 fois la moyenne (il n’y a que 1042m2). Sur la valeur nominale, il n’y en a pas assez ici pour 4 lots, mais en vertu des dispositions sur les lots d’angle de la politique de planification de l’État DC2.2, les lots d’angle entre R10-R35 avec façade sur deux rues nommées séparément qui ne sont pas des routes de transport majeures ou régionales doivent être conformes aux exigences minimales de la zone de site uniquement. Donc, 4 x 260 = 1040m2, ce à quoi on peut se conformer compte tenu de la superficie totale du lot parent. En appliquant ces connaissances, nous avons pu aider un client à acquérir un site de 4 unités, annoncé comme un 3, pour un vol.
Vous devez concevoir une solution de conception rentable avant de vous engager
Quelle est la solution de conception la plus rentable pour votre développement? Vous devez passer par un processus pour déterminer quelles (le cas échéant) solutions de conception rentables existent, et vous souhaitez le déterminer avant de vous engager dans l’achat. Cela signifie des études de faisabilité et une diligence raisonnable. Cela signifie étudier le marché local, l’offre et la demande, et les règles de planification dans la région. Cela signifie généralement dépenser de l’argent et du temps pour concevoir des solutions conceptuelles, les chiffrer et les valoriser. Et cela peut signifier qu’il n’y a pas de solution de conception rentable pour ce site au prix demandé actuel, et s’éloigner de l’accord. Mieux vaut résoudre ce problème tôt et vous épargner les tracas d’un projet non rentable et même déficitaire tôt, plutôt que de vous engager sur la base de suppositions, d’espoirs et d’illusions. Chaque site est unique et les approches à l’emporte-pièce pour trouver une solution de conception rentable ne suffisent pas si vous voulez réussir. Acceptez qu’une partie de l’argent consiste à consacrer du temps, des efforts et de l’argent à concevoir la meilleure solution de conception pour chaque site que vous souhaitez fermer, et que vous pouvez consulter plusieurs sites avant de vous installer sur celui qui vous convient.
utilisez des études de marché pour déterminer ce qu’il faut développer
Vous devez déterminer quels types de produits (par exemple. 2×2, 3×2, 4×2, à un ou deux étages) et les caractéristiques du produit se vendent bien dans la région où vous regardez les sites. Vous devez étudier les facteurs d’approvisionnement micro et macro économiques pour ce marché et les utiliser pour guider votre solution de conception concernant le produit que vous allez proposer sur le marché (c.-à-d. types de logements, caractéristiques de conception et tailles de lot). Cela évolue et change toujours, mais il est important pour vous d’étudier si vous voulez savoir comment gagner de l’argent en subdivisant la propriété. Si vous présentez le bon type de produit à un marché au bon moment, donc un segment qui est sous-alimenté et a des acheteurs qui sont prêts et capables d’acheter le produit, vous vendrez le produit rapidement et pour une prime. Donc, pour maximiser les profits, faites des études de marché, parlez à des agents locaux, obtenez des conseils professionnels et concevez des idées – le marché dicte ce qu’il faut lui fournir, pas vous.
Payer la valeur foncière résiduelle est comment gagner de l’argent en subdivisant la propriété
L’endroit le plus simple et le plus logique pour compenser la marge bénéficiaire souhaitée sur un développement est dans le prix d’acquisition du site de développement. Vous avez besoin du prix d’achat du site de développement pour accueillir le retour sur investissement souhaité. La clé pour comprendre comment gagner de l’argent en subdivisant une propriété est donc d’apprendre à réduire une offre pour refléter une valeur résiduelle requise pour atteindre votre objectif de retour sur investissement.
Par exemple, si les prévisions indiquent qu’un profit supplémentaire de 50 000 $ est nécessaire pour que la transaction s’accumule, offrez simplement 50 000 less de moins pour la propriété que vous essayez d’acheter pour le développement.
Les coûts de construction et d’aménagement sont pour la plupart fixes; vos études de marché et les contraintes du site déterminent le type et la qualité de logement que vous devez construire. Offrir un produit moins cher et inférieur au marché afin d’économiser sur les coûts et d’augmenter la marge peut fonctionner sur le papier, mais vous ne faites que vous leurrer – cela n’affectera que négativement les ventes à l’autre extrémité du projet.
De même, être trop optimiste et gonfler les prix de vente dans votre feuille de calcul sans preuve pour augmenter la marge est erroné et dangereux. Tu ne fais que te leurrer à nouveau. Pour re-souligner; votre marge de développeur provient du paiement du juste prix pour le site au début. Si vos données de recherche de faisabilité vous indiquent que vous devez payer moins cher pour un site, vous devez refléter ces résultats dans votre offre au fournisseur. Il est une réalité que de nombreux sites sur lesquels vous effectuerez une diligence raisonnable seront trop chers du point de vue du développement. C’est souvent le cas dans les zones nouvellement rezonées où les propriétaires occupants sont le vendeur et ils cherchent à « profiter » de l’opportunité. S’ils ne se contentent pas d’un prix inférieur pour couvrir votre risque et votre marge, partez.
Choisissez le bon constructeur
Après avoir réussi à vous installer sur un site parce que vous avez conçu et conçu une solution de conception rentable, il est important de travailler avec le meilleur constructeur possible pour obtenir le résultat de la conception. Les meilleurs constructeurs sont ceux qui comprennent les exigences économiques, de processus et d’efficacité du développement. Construire pour un promoteur est très différent de construire pour un propriétaire – les livrables sont complètement différents. Vous voulez un constructeur avec une feuille de route pour atteindre l’excellence de la livraison pour les développeurs. Cela signifie qu’un constructeur qui travaillera avec vous pour trouver des économies de coûts qui ne compromettent pas la qualité, offre un contrat de construction à prix fixe sans variations, un constructeur organisé et comprenant que le temps, c’est de l’argent, un constructeur solvable, assuré et capable de donner la priorité, l’attention et la supervision à votre travail. Pour maximiser vos profits et garantir le retour sur investissement en fonction de la conception que vous avez conçue, il est primordial de nommer le bon constructeur pour respecter les paramètres de temps, de coût et de qualité convenus. Si vous vous trompez de constructeur, le travail sera en retard, dépassera le budget et n’atteindra pas les attentes de prix de vente souhaitées.
Tirer profit de la subdivision et du développement est facile si vous comprenez les processus et les principes qui sous-tendent l’approvisionnement, la planification et la livraison de vos projets. Il faut de l’engagement, du temps et des efforts de votre part pour apprendre à le faire. Si vous ne le faites pas, les conséquences parlent d’elles-mêmes – vous ne pourrez pas capitaliser sur les meilleures opportunités, vous ne pourrez pas maximiser les rendements et passerez probablement votre temps à vous engager dans les mauvais projets, à travailler avec les mauvais constructeurs, qui ne vous rapportent pas beaucoup d’argent du tout.
Si vous souhaitez sérieusement devenir un expert sur la façon de gagner de l’argent en subdivisant une propriété et en vous développant en Australie occidentale, vous devez vous renseigner sur les règles et règlements de planification. Vous devez en apprendre davantage sur les études de faisabilité et comment tirer profit de l’ingénieur, vous devez en apprendre davantage sur l’étude du marché et le choix de votre constructeur. Tout cela est couvert dans notre Guide de développement immobilier de remplissage de 225 pages et notre cours en ligne de corrélation. Commencez dès aujourd’hui!