Acheter une maison sur les marches du palais de justice peut être moins cher, mais aussi plus risqué
Au cours de la ruée de la circulation, des maisons étaient vendues et beaucoup d’argent changeait de mains.
Jon Rosen n’en croyait pas ses yeux.
Le résident de Belltown, âgé de 27 ans, regardait pour la première fois la vente aux enchères hebdomadaire de maisons du comté de King dans l’espoir de conclure un jour une bonne affaire sur une maison saisie. Il a été choqué par la procédure informelle et démodée.
Trois crieurs aux enchères ont fait retentir les listes de maisons disponibles, à peine audibles par le bruit de la rue. Les offres ont été écrites à la main sur une feuille de papier alors que les soumissionnaires — dont beaucoup sont des habitués — indiquaient leur prix.
« Je pense que c’est fou », a déclaré Rosen. « C’est un processus étrange pour notre époque. »
Il attire également davantage l’attention au niveau local et national à mesure que le nombre de propriétés saisies augmente.
Les enchères attirent des novices comme Rosen qui veulent en savoir plus à ce sujet, ainsi que des investisseurs immobiliers expérimentés qui recherchent des opportunités supplémentaires.
Les maisons vendues aux enchères dans le comté de King (au centre-ville de Seattle et sur un site à Bellevue) ont augmenté d’environ 29% cette année par rapport à 2006, (de 529 à 680), selon Dean Street & Associates, une société immobilière à Bellevue spécialisée dans les saisies immobilières.
Les ventes de propriétés saisies ont bondi de 90% le mois dernier dans le comté de Pierce (de 396 à 753).
Des chiffres similaires n’étaient pas disponibles dans le comté de Snohomish, mais le nombre de maisons entrant dans le processus de forclusion a augmenté de 17% (de 1 316 à 1 534), selon les chiffres de Dean Street.
Ces chiffres incluent également les propriétés qui reviennent au prêteur si personne ne les achète aux enchères.
Le nombre réel de propriétés saisies dans chaque comté est beaucoup plus élevé que le nombre de propriétés mises aux enchères. Environ un tiers d’entre eux ne se rendent jamais au bloc des enchères parce qu’ils sont retenus dans une procédure de faillite ou vendus à l’avance, selon Dean Street & Associates.
Meilleures offres
Comme plus de maisons sont vendues aux enchères, les investisseurs ont un choix plus large et, dernièrement, les offres sont souvent meilleures parce que les banques et les sociétés hypothécaires sont prêtes à encaisser une perte pour décharger les propriétés.
En moyenne, les acheteurs de maisons saisies voient une économie d’environ 18,5% dans la région de Puget Sound, selon ForeclosurePoint.com , un site Web lancé plus tôt cette année par DepotPoint à Bellevue.
Les maisons vendues aux enchères couvrent toute la gamme, des nouveaux petits condos dans le sud du comté de King aux grandes maisons anciennes sur Capitol Hill.
« Vous pouvez trouver des propriétés très intéressantes aux enchères », a déclaré Chris Matty, directeur marketing de DepotPoint.
Les enchères à domicile peuvent cependant être un champ de mines, en particulier pour les débutants.
D’une part, un acheteur potentiel ne peut pas toujours voir l’intérieur d’une maison saisie avant la vente aux enchères, car elle est considérée comme une propriété privée; il est possible qu’il se retrouve coincé avec quelque chose qui nécessite des réparations coûteuses.
Les acheteurs qui ne font pas leurs devoirs peuvent également être attachés à un privilège dont ils ne sont pas conscients, annulant leur bonne affaire.
La scène
La vente aux enchères hebdomadaire de maisons au centre-ville de Seattle montre à quel point le processus peut être particulièrement intimidant pour les novices.
En plus du processus informel, la vente aux enchères est dirigée par quelque chose d’un old boys club, un groupe d’agents immobiliers concurrents qui se présentent chaque semaine.
Ils sont là pour faire de leurs clients investisseurs une affaire et ils connaissent tous les tenants et les aboutissants.
Dean Street, 67 ans, assiste aux enchères hebdomadaires depuis plus de 30 ans. Il est dans son élément à la vente, plaisantant avec ses concurrents — parmi lesquels le groupe de Forclusion de Seattle — et chahutant les crieurs aux enchères.
« Dépêchez-vous, il fait froid ici », dit-il à la crieuse aux enchères Tara Turpen, qui était occupée à fouiller une liste de propriétés. Elle a simplement souri – après 7 ans ½ au travail, elle est habituée aux taquineries.
« J’aime ça », dit-elle. « Mais la météo peut être un facteur et nous avons des gens qui ne comprennent pas. »
Le nouveau venu Adam Wilkes, 32 ans, de Seattle, a fait une offre sur une maison de quatre chambres à Seattle, mais a perdu face à l’un des habitués.
La maison de 1 730 pieds carrés située du côté nord du lac Union avait une valeur marchande estimée à 621 500 $ et coûtait 412 500 $, une économie de 34 %.
Cela n’a cependant pas dérangé Wilkes, car il ne s’attendait pas à acheter une maison au premier essai.
« C’était la plus belle maison du plus beau quartier », a-t-il déclaré. « Mais j’en ai beaucoup d’autres dans des quartiers moins beaux que je regarde. »
Le financement est encore plus difficile: les acheteurs doivent se présenter avec le montant total de leur enchère gagnante pour pouvoir acheter une maison aux enchères. (La plupart utilisent des chèques de caisse.) Bien qu’il existe des prêts disponibles pour cela, ils sont souvent assortis d’un taux d’intérêt élevé.
« Ce que je dis, c’est: « Oui, vous pouvez trouver une bonne affaire lors d’une vente aux enchères. Mais vous devez être très patient et très logique « , a déclaré Matt Steel, un agent immobilier spécialisé dans les ventes de forclusion pour une société d’investissement immobilier, une société de Seattle qu’il possède.
Faire de la banque
Dernièrement, les offres se sont améliorées. Les sociétés hypothécaires, désireuses de vendre un nombre croissant de propriétés saisies, sont prêtes à en prendre un coup pour sauver leurs bilans.
Ils abandonnent leurs offres d’ouverture sur environ 25% de toutes les propriétés mises aux enchères, les réduisant de 19 à 47% dans un cas extrême, selon ForeclosurePoint.
Environ 9,5% des propriétés du bloc des enchères dans les comtés de King, Pierce et Snohomish reviennent au prêteur et deviennent ce que l’on appelle des propriétés REO (propriété immobilière).
C’est un taux beaucoup plus bas que sur des marchés tels que la Californie, le Nevada et l’Arizona, où le nombre de saisies a grimpé en flèche, et parfois 75% ou plus des maisons se retrouvent avec un prêteur.
« Dans un marché normal, il y aurait quelques milliers de maisons dans leur bilan », a déclaré Matty. « Maintenant, il y a une augmentation multiple à l’échelle nationale. C’est des milliards de dollars. »
Les risques
Obtenir un accord sur une maison saisie peut sembler attrayant – en particulier sur le marché actuel — mais le système regorge de risques pour l’acheteur moyen.
Prenons, par exemple, Brian Truman, 31 ans, qui a récemment acheté une maison de trois chambres dans le Kent pour 262 776 $, 26% en dessous de sa valeur marchande estimée.
Alors que Truman a déjà acheté plusieurs maisons aux enchères avec des partenaires, il s’agit de son premier investissement en solo.
Il savait d’après les recherches que la maison était assortie d’un privilège de 63 390 $, ce qui diminuait la valeur de son investissement.
Ce qui le rendait nerveux, c’était l’état inconnu de la maison.
« Sur les 10 propriétés que vous achetez, il y en a une qui est une course à domicile, plusieurs qui sont à l’équilibre et un couple qui est horrible », a déclaré Truman.
Il a dit qu’il attendait de voir l’intérieur avant de décider de le conserver en location ou de le vendre après quelques rénovations. Sur ce marché, de plus en plus d’acheteurs aux enchères cherchent à conserver leur maison pendant un certain temps.
La location de la maison est quelque chose que Dean Street, dont la société immobilière porte son nom, recommande aux investisseurs.
« Nos loyers augmentent d’environ 15% », a déclaré Street. » C’est un sacré retour sur investissement. »
Un autre conseil pour les acheteurs qui envisagent d’acheter une propriété aux enchères pour la première fois: ne partez pas seul et ne soyez pas impulsif.
Les experts en forclusion recommandent d’assister à une vente aux enchères au moins plusieurs fois et d’amener un agent immobilier compétent.
Ceci est particulièrement important car il y a beaucoup d’argent sur la ligne: le coût de la maison.
« Vous avez vraiment besoin d’une image précise de ce qui se passe et vous devez faire des recherches », a déclaré Steel, l’agent immobilier.