talon ostaminen oikeustalon portailta voi olla halvempaa, mutta myös riskialttiimpaa
ruuhkan takia asuntoja myytiin ja iso raha vaihtoi omistajaa.
Jon Rosen ei ollut uskoa silmiään.
27-vuotias Belltownin asukas oli katselemassa King Countyn viikoittaista kotihuutokauppaa ensimmäistä kertaa siinä toivossa, että saisi jonakin päivänä hyvän tarjouksen ulosmitatusta kodista. Hän järkyttyi epävirallisesta, vanhanaikaisesta menettelystä.
kolme huutokauppakeisaria kolisteli listoja vapaana olevista asunnoista, joita tuskin kuului kadun melun yli. Tarjoukset kirjoitettiin käsin paperille, kun tarjoajat — joista monet ovat vakioasiakkaita-ilmoittivat hintansa.
”minusta se on hullua”, Rosen sanoi. ”Se on outo prosessi tänä päivänä ja ikä.”
se on myös saanut enemmän huomiota paikallisesti ja valtakunnallisesti, kun ulosmitattujen kiinteistöjen määrä paisuu.
huutokaupat houkuttelevat Rosenin kaltaisia noviiseja, jotka haluavat oppia lisää, sekä kokeneita kiinteistösijoittajia, jotka etsivät lisämahdollisuuksia.
Kingin piirikunnassa (Seattlen keskustassa ja Bellevuessa) huutokaupoissa myytävät talot ovat lisääntyneet tänä vuonna noin 29 prosenttia vuoteen 2006 verrattuna (529: stä 680: een), kertoo Dean Street & Associates, Bellevuessa toimiva kiinteistöyhtiö, joka on erikoistunut ulosmittauksiin.
ulosmitattu-Kiinteistöjen myynti hyppäsi 90 prosenttia viime kuussa Piercen piirikunnassa (396: sta 753: een).
vastaavia lukuja ei ollut saatavilla Snohomishin piirikunnassa, mutta ulosmittaukseen joutuneiden asuntojen määrä nousi Dean Streetin lukujen mukaan 17 prosenttia (1 316: sta 1 534: ään).
näihin numeroihin sisältyvät myös kiinteistöt, jotka palautuvat lainanantajalle, jos kukaan ei osta niitä huutokaupassa.
kussakin läänissä ulosmitattujen kiinteistöjen todellinen määrä on paljon suurempi kuin huutokaupattavien. Noin kolmannes heistä ei koskaan pääse huutokauppakamariin, koska ne ovat kiinni konkurssimenettelyssä tai myyty etukäteen, Dean Street & Associates-sivuston mukaan.
paremmat tarjoukset
koska enemmän taloja myydään huutokaupassa, sijoittajilla on laajempi valikoima ja viime aikoina kaupat ovat usein parempia, koska pankit ja asuntolainayhtiöt ovat valmiita ottamaan tappiota purkaakseen kiinteistöjä.
ulosmitattujen asuntojen ostajat näkevät Puget Soundin alueella keskimäärin noin 18,5 prosentin säästön, ForeclosurePoint.com, Web-sivuston käynnisti aiemmin tänä vuonna DepotPoint Bellevue.
huutokaupatut talot pyörittävät kirjoa, uusista pienistä osakehuoneistoista South Kingin piirikunnassa suuriin vanhoihin taloihin Capitol-kukkulalla.
”huutokaupasta löytyy erittäin mielenkiintoisia kiinteistöjä”, Depotpointin markkinointijohtaja Chris Matty sanoi.
Kotihuutokaupat voivat kuitenkin olla miinakenttä etenkin ensikertalaisille.
ensiksikin ostajaehdokas ei aina näe ulosmitatun talon sisusta ennen huutokauppaa, koska se katsotaan yksityisomaisuudeksi; on mahdollista, että hän jää jumiin johonkin, joka tarvitsee kalliita korjauksia.
ostajat, jotka eivät tee kotiläksyjään, voivat myös saada panttioikeuden, josta he eivät ole tietoisia, tuhoten hyvän sopimuksensa.
kohtaus
viikoittainen kotihuutokauppa Seattlen keskustassa näyttää, miten prosessi voi olla erityisen pelottava aloittelijoille.
epävirallisen prosessin lisäksi huutokauppaa hallitsee jonkinlainen old boys club, joukko kilpailevia kiinteistönvälittäjiä, jotka ilmestyvät paikalle joka viikko.
he ovat siinä tekemässä sijoittaja-asiakkailleen diiliä ja he tietävät kaikki asiat.
Dean Street, 67, on käynyt viikoittaisissa huutokaupoissa yli 30 vuotta. Hän on elementissään alennusmyynnissä, vitsailee kilpailijoilleen — muun muassa Seattlen Ulosottoryhmälle-ja piikittelee huutokauppakeisareita.
”vauhtia, täällä on kylmä”, hän sanoi huutokauppakeisari Tara Turpenille, joka kävi ahkerasti läpi kiinteistöjä. Hän vain hymyili-oltuaan 7 ½ vuotta töissä, hän on tottunut kiusaamiseen.
”pidän siitä”, hän sanoi. ”Mutta sää voi olla tekijä ja saamme ihmisiä, jotka eivät ymmärrä.”
seattlelainen tulokas Adam Wilkes, 32, tarjosi neljän makuuhuoneen Seattlelaista taloa, mutta hävisi yhdelle vakioasiakkaista.
Lake unionin pohjoispuolella sijaitsevan 1 730-neliöisen talon markkina-arvo oli arviolta 621 500 dollaria ja se maksoi 412 500 dollaria eli 34 prosentin säästöt.
se ei Wilkesiä kuitenkaan haitannut, sillä hän ei odottanut ostavansa taloa ensimmäisellä yrittämällä.
”tämä oli mukavimman asuinalueen mukavin talo”, hän sanoi. ”Mutta minulla on paljon muita vähemmän hienoilla alueilla, että katson.”
vielä haastavampaa on rahoitus: ostajien on tultava paikalle voittotarjouksensa koko summan kanssa voidakseen ostaa talon huutokaupasta. (Useimmat käyttävät kassan sekkejä.) Vaikka sitä varten on olemassa lainoja, niissä on usein korkea korko.
”mitä sanon on,” kyllä huutokaupasta saa hyvän tarjouksen. Mutta sinun täytyy olla hyvin kärsivällinen ja hyvin looginen,’ ” sanoi Matt Steel, kiinteistönvälittäjä, joka on erikoistunut ulosmittaus myynti kiinteistösijoitusyhtiö, Seattle yritys hän omistaa.
Making bank
viime aikoina diilit ovat parantuneet. Asuntolainayhtiöt, jotka ovat innokkaita myymään yhä useampia ulosmitattuja kiinteistöjä, ovat valmiita ottamaan iskun pelastaakseen taseensa.
he pudottavat avaustarjouksensa noin 25 prosentista kaikista huutokauppaan menevistä kiinteistöistä, vähentäen niitä yhdessä ääritapauksessa 19 prosentista 47 prosenttiin, Forclosurepoint-sivuston mukaan.
noin 9,5 prosenttia Kingin, Piercen ja Snohomishin piirikuntien huutokauppakamarin kiinteistöistä palautuu lainanantajalle ja niistä tulee niin sanottuja Reo-kiinteistöjä.
se on paljon alhaisempi korko kuin esimerkiksi Kaliforniassa, Nevadassa ja Arizonassa, missä ulosmittausten määrä on kasvanut huimasti, ja joskus 75 prosenttia tai enemmän kodeista päätyy takaisin lainanantajalle.
”normaalimarkkinoilla olisi muutama tuhat asuntoa taseissaan”, Matty sanoi. ”Nyt on moninkertainen kasvu valtakunnallisesti. Se on miljardeja dollareita.”
riskit
ulosmitatun asunnon kaupan Kauhominen voi tuntua houkuttelevalta-varsinkin nykyisillä markkinoilla-mutta järjestelmä on täynnä riskejä keskivertoasunnon ostajalle.
otetaan esimerkiksi Brian Truman, 31, joka osti hiljattain kentistä kolmen makuuhuoneen talon 262 776 dollarilla eli 26 prosenttia alle arvioidun markkina-arvonsa.
vaikka Truman on ostanut useita taloja huutokaupasta aiemminkin yhteistyökumppaneiden kanssa, tämä on hänen ensimmäinen soolosijoituksensa.
hän tiesi tutkimusten perusteella, että kotiin tuli 63 390 dollarin panttioikeus, mikä laski hänen sijoituksensa arvoa.
häntä hermostutti talon tuntematon kunto.
”kymmenestä ostamastasi kiinteistöstä yksi on Kunnari, useat ovat break-even ja pari on kamala”, Truman sanoi.
hän sanoi odottavansa, että saa nähdä sisältä ennen kuin päättää, pitääkö se vuokralla vai myykö sen jonkin remontin jälkeen. Näillä markkinoilla yhä useampi huutokaupanostaja haluaa pitää kiinni kodeistaan jonkin aikaa.
asunnon vuokraaminen on asia, jota hänen nimeään kantava kiinteistöyhtiö Dean Street suosittelee sijoittajille.
”vuokramme nousevat noin 15 prosenttia”, Street sanoi. ”Se on pahus tuotto sijoitukselle.”
toinen vinkki asunnonostajille, jotka harkitsevat asunnon ostamista huutokaupan kautta ensimmäistä kertaa: älä mene yksin äläkä ole impulsiivinen.
Ulosmittausasiantuntijat suosittelevat käymään huutokaupassa vähintään useita kertoja ja ottamaan mukaan asiantuntevan kiinteistönvälittäjän.
tämä on erityisen tärkeää, koska pelissä on paljon rahaa: talon hinta.
”tarvitset todella tarkan kuvan siitä, mitä tapahtuu, ja sinun täytyy tutkia”, kiinteistönvälittäjä Steel sanoi.