Ley de la Asociación Comunitaria de Virginia
En el mundo de la aplicación de pactos, escrituras y restricciones, los mandamientos judiciales son una de las herramientas más poderosas que los administradores de asociaciones tienen en su arsenal. Una orden judicial es una orden de un tribunal que requiere que un propietario de vivienda cumpla con reglas o restricciones particulares u ordena al propietario de vivienda que deje de violar las restricciones. Las asociaciones pueden solicitar medidas cautelares, ya sea que la asociación desee o no buscar daños monetarios contra el propietario de la vivienda.
Los tribunales a menudo están dispuestos a dictar mandamientos judiciales por varias razones. En primer lugar, en la mayoría de los casos en que las medidas cautelares son apropiadas, la asociación ha tomado muchos pasos antes de presentar una demanda para hacer cumplir los convenios, incluidas las comunicaciones con el propietario, llamar al propietario a una audiencia de debido proceso de la junta, evaluar los cargos de incumplimiento y, a menudo, las demandas de cumplimiento del abogado de la asociación. La asociación puede entonces abogar ante el Tribunal, argumentando que hay poco más que la asociación puede hacer para hacer cumplir las restricciones. Los jueces con frecuencia simpatizan con estos argumentos, especialmente teniendo en cuenta el hecho de que las restricciones se consideran legalmente un contrato con el propietario de la vivienda, y si el propietario se niega a cumplir con el contrato, entonces la única vía de reparación es con los tribunales. Además, la mayoría de las violaciones afectan a las propiedades vecinas y a menudo disminuyen el valor de las casas y / o dificultan que los vecinos vendan su propiedad.
Además, en Virginia, si una asociación no hace cumplir sus convenios y restricciones, existe la posibilidad de que se considere que ha renunciado al derecho de hacer cumplir esas restricciones en una fecha posterior. Piense en ello como en una ciudad que se niega a hacer cumplir las ordenanzas de zonificación. Cuando los desarrolladores construyen edificios en violación de las restricciones de zonificación, y la ciudad se niega a hacer cumplir esas ordenanzas, sería injusto para la ciudad años más adelante dar un giro y decidir que esos mismos edificios están ahora fuera de cumplimiento. La ciudad se quedará atascada con sus acciones anteriores porque los desarrolladores confiaron en la falta de cumplimiento en su detrimento. Del mismo modo, si una asociación no hace cumplir las restricciones, y un propietario de vivienda toma medidas durante un período de tiempo en violación de las restricciones, el propietario de vivienda puede argumentar que la asociación renunció a su derecho a hacer cumplir los convenios. Por lo tanto, cuando una asociación acude a los tribunales para obtener una medida cautelar, debe argumentar que, a menos que utilice todos los recursos disponibles (incluida la medida cautelar), podría tener implicaciones permanentes en el sentido de que la asociación puede perder la capacidad de hacer cumplir ese pacto en el futuro.
Una orden judicial es tan poderosa porque se puede hacer cumplir de inmediato cuando hay una violación de la orden judicial. No hay necesidad de avisos, reuniones de la junta u otros mecanismos de procedimiento que requieran mucho tiempo. La asociación simplemente presenta una Moción de Orden para Mostrar Causa ante la Corte y pide que la Corte declare al propietario de vivienda en desacato de la orden de interdicto. El Tribunal tiene varias opciones para hacer cumplir la orden, incluyendo la evaluación de multas y honorarios de abogados y, si el propietario de vivienda se niega continuamente a cumplir con la orden y/o presentarse a audiencias sobre la violación, emitir una capias para el arresto del propietario de vivienda. Una vez que se efectúen las capias, el propietario de la vivienda debe comparecer a la audiencia o enfrentar un tiempo real en la cárcel. Es poco probable que un tribunal realmente le entregue tiempo en la cárcel al propietario de la vivienda, pero en casos extremos, un capias puede sacudir al propietario para que se dé cuenta de lo serio que es la asociación con respecto a la aplicación de la ley. Además, es muy probable que el Tribunal dicte un fallo a favor de la asociación por los honorarios del abogado cobrados en tal acción, alentando aún más al propietario a cumplir.
Al solicitar una orden judicial, la asociación debe tratar de ser lo más amplia posible. Si bien algunos jueces solo otorgarán una orden judicial para abordar la violación específica en cuestión, dependiendo del tipo de violación, otros pueden estar dispuestos a firmar órdenes judiciales que impidan que el propietario de la vivienda viole los convenios y restricciones de cualquier manera. Este tipo de interdicto inclusivo le da a la asociación un gran poder para llevar al propietario a la Corte siempre que haya una violación. Las asociaciones deben tener cuidado de no abusar de la autoridad de los Tribunales presentando una Petición de Orden para Demostrar la causa de cada violación, pero para violaciones repetidas, puede ayudar a las asociaciones a acudir directamente a los tribunales para hacer cumplir la orden judicial sin la necesidad de presentar alegatos preliminares adicionales.
Las medidas cautelares ayudan a las asociaciones a reducir la burocracia administrativa y a hacer cumplir de manera eficiente sus convenios y restricciones. Al presentar una demanda por incumplimiento de los convenios o reglas y regulaciones, las asociaciones deben considerar seriamente buscar una medida cautelar amplia contra el propietario de la vivienda.
Este artículo fue publicado originalmente en la publicación Currents del Instituto de Asociaciones Comunitarias del Sudeste de Virginia, el capítulo regional del Instituto de Asociaciones Comunitarias.
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