Cómo Ganar Dinero Subdividiendo Propiedades
Cómo Ganar Dinero Subdividiendo Propiedades en Australia Occidental
Cinco consejos para maximizar sus ganancias desarrollando y subdividiendo tierras.
Como consultores de subdivisión y desarrollo de propiedades, tenemos mucha gente que nos pregunta cómo ganar dinero subdividiendo propiedades en Australia Occidental. ¿Cómo maximizamos nuestros rendimientos? ¿Qué hace un buen trato? Estas son las preguntas favoritas de todos. Sin embargo, hay un arte para ganar dinero como desarrollador. Ya sea que esté subdividiendo, renovando, construyendo o haciendo una combinación de los tres, hay algunos principios subyacentes y procesos estratégicos que necesita conocer. Este artículo explicará los cinco principios principales que le ayudarán a ganar dinero subdividiendo y desarrollando propiedades. Es muy importante entender estos procesos e indicadores, y tenerlos en cuenta en tus esfuerzos de desarrollo de propiedades. Si lo hace, podrá maximizar sus ganancias en cada desarrollo que emprenda.
Antes de pensar en cómo hacer dinero subdividiendo propiedades, debe pensar en sus objetivos. El establecimiento de objetivos es importante, guía la estrategia de subdivisión y desarrollo. Como dice el refrán: «no planificar es planear fracasar». A menudo les digo a mis clientes que comiencen con el objetivo final en mente. La mayoría de las veces, esto es para obtener ganancias. Para ayudar con ese fin, debe pensar en la preparación, preparación, preparación. Los consejos compartidos en este artículo le mostrarán que aprender a ganar dinero subdividiendo propiedades se trata de planificar en la parte frontal de un proyecto: la entrega es la parte fácil. Lo que haces antes de empezar es lo que te hace regresar, no durante el proyecto. Sus cinco consejos para ejecutar desarrollos exitosos:
Aprenda las reglas y regulaciones de planificación
Antes de comenzar a buscar sitios de desarrollo, debe informarse sobre las regulaciones y reglas de planificación estatales que afectan la subdivisión y el desarrollo, así como las reglas y regulaciones de planificación del gobierno local específicas que complementan estas, relevantes para los suburbios y las áreas en las que está buscando un sitio de desarrollo. Este es el primer paso de cómo hacer dinero subdividiendo propiedades. Es necesario entender las reglas porque de esta manera se puede determinar el potencial de desarrollo correcto de los sitios por sí mismo (es decir. cuántos lotes puede hacer, tamaño y tipos de viviendas, etc.), sin depender de las opiniones y consejos potencialmente erróneos de constructores, agentes de bienes raíces u oficiales del consejo. Más concretamente, esto puede de hecho permitirle ver oportunidades de desarrollo en sitios que otros compradores (y el vendedor) incluso pueden haber perdido, lo que le permite pagar por debajo de la tasa de mercado y obtener una ganga. Conocer las reglas le permite evitar errores costosos y encontrar minas de oro ocultas. A continuación se proporciona un ejemplo:
Este es un sitio de esquina R30 de 1042 metros cuadrados en Como, South Perth, anunciado por el agente como un sitio triplex, «sujeto a aprobación del consejo». Los requisitos de área del sitio son lotes con un mínimo de 260 m2 y un promedio de 300 m2 en la codificación R30, contra los cuales ambos normalmente requerirían cumplimiento. Así que aquí hay suficiente para hacer solo 3 lotes, ya que se requerirían 1200m2 para obtener 4 veces la media (solo hay 1042m2) . En valor nominal no hay suficiente aquí para 4 lotes, sin embargo, bajo las disposiciones de lote de esquina de la política de planificación estatal DC2.2, los lotes de esquina entre R10-R35 con fachada a dos calles con nombres separados que no son carreteras principales o de transporte regional solo deben cumplir con los requisitos mínimos de área del sitio. Por lo tanto, 4 x 260 =1040m2, a lo que podemos cumplir dada la superficie total del lote padre. Aplicando este conocimiento, pudimos ayudar a un cliente a adquirir un sitio de 4 unidades, anunciado como un 3, para un robo.
Necesita diseñar una solución de diseño rentable antes de comprometerse
¿Cuál es la solución de diseño más rentable para su desarrollo? Necesita pasar por un proceso para determinar qué soluciones de diseño rentables existen (si las hay), y desea determinarlo antes de comprometerse con la compra. Esto significa estudios de viabilidad y diligencia debida. Esto significa investigar el mercado local, la oferta y la demanda, y las normas de planificación en el área local. Esto generalmente significa gastar algo de dinero y tiempo en soluciones de diseño conceptual, costarlas y hacer que se valoren. Y puede significar que no hay una solución de diseño rentable para ese sitio al precio de venta actual y alejarse del trato. Es mejor resolver esto temprano y ahorrarse la molestia de un proyecto no rentable y posible que genere pérdidas antes, en lugar de comprometerse basado en conjeturas, esperanzas y ilusiones. Cada sitio es único, y los enfoques de corte de galletas para encontrar una solución de diseño rentable no son lo suficientemente buenos si desea tener éxito. Acepte que parte de ganar dinero es gastar tiempo, esfuerzo y dinero en diseñar la mejor solución de diseño para cada sitio que desee cerrar, y que puede mirar varios sitios antes de decidirse por el que es adecuado para usted.
use la investigación de mercado para determinar qué desarrollar
Necesita determinar qué tipos de productos (p. ej. 2×2, 3×2, 4×2, de una o dos plantas) y las características del producto se están vendiendo bien en el área en la que está mirando los sitios. Es necesario estudiar los factores de suministro micro y macroeconómico para ese mercado, y usarlo para guiar su solución de diseño con respecto a qué producto va a ofrecer al mercado ( es decir. tipos de vivienda, características de diseño y tamaños de lote). Esto está evolucionando y siempre cambiando, pero es importante que usted estudie si quiere saber cómo hacer dinero subdividiendo propiedades. Si presenta el tipo de producto adecuado a un mercado en el momento adecuado, por lo que un segmento que no tiene suministro y tiene compradores que están dispuestos y pueden comprar el producto, venderá el producto rápidamente y por una prima. Por lo tanto, para maximizar los beneficios, hacer la investigación de mercado, hablar con agentes locales, obtener asesoramiento profesional y aportes de diseño: el mercado dicta qué suministrarle, no usted.
Pagar el valor residual de la tierra es cómo ganar dinero subdividiendo la propiedad
El lugar más fácil y lógico para compensar el margen de beneficio deseado en un desarrollo está en el precio de adquisición del sitio de desarrollo. Necesita el precio de compra del sitio de desarrollo para acomodar el retorno de la inversión deseado. Por lo tanto, la clave para entender cómo ganar dinero subdividiendo una propiedad es aprender a reducir una oferta para reflejar un Valor Residual requerido para cumplir con su objetivo de ROI.
Por ejemplo, si el pronóstico indica que se necesita un beneficio adicional de 5 50,000 para hacer que el acuerdo se acumule, así que simplemente ofrezca 5 50,000 menos por la propiedad que está tratando de comprar para el desarrollo.
Los costos de construcción y desarrollo son en su mayoría fijos; su investigación de mercado y las limitaciones del sitio determinan qué tipo y calidad de vivienda debe construir. Ofrecer un producto más barato e inferior al mercado para ahorrar costos y aumentar el margen puede funcionar en papel, sin embargo, solo se está engañando a sí mismo, esto solo afectará las ventas negativamente en el otro extremo del proyecto.
Del mismo modo, ser demasiado optimista e inflar los precios de venta en su hoja de cálculo sin evidencia para aumentar el margen es erróneo y peligroso. Sólo te estás engañando a ti mismo otra vez. Para volver a enfatizar, su margen de desarrollador proviene de pagar el precio correcto por el sitio al principio. Si los datos de su investigación de viabilidad le indican que necesita pagar menos por un sitio, debe reflejar esos hallazgos en su oferta al proveedor. Es una realidad que muchos de los sitios en los que realizará la debida diligencia tendrán un precio excesivo desde la perspectiva del desarrollo. Este es a menudo el caso en áreas recién recalificadas donde los propietarios-ocupantes son el proveedor y buscan «sacar provecho» de la oportunidad. Si no se conforman con un precio más bajo para cubrir su riesgo y margen, aléjese.
Elija el constructor adecuado
Después de que se las arregle para instalarse en un sitio porque ha diseñado y diseñado una solución de diseño rentable, es importante trabajar con el mejor constructor posible para entregar el resultado del diseño. Los mejores constructores son los que entienden los requisitos económicos, de proceso y de eficiencia del desarrollo. Construir para un desarrollador es muy diferente a construir para un propietario de casa: los entregables son completamente diferentes. Desea un constructor con un historial de excelencia en la entrega para los desarrolladores. Esto significa un constructor que trabajará con usted para encontrar ahorros de costos que no comprometan la calidad, ofrezca un contrato de construcción de precio fijo sin variaciones, un constructor que esté organizado y entienda que el tiempo es dinero, un constructor solvente, asegurado y con la capacidad de darle prioridad, atención y supervisión a su trabajo. Para maximizar sus beneficios y asegurar el retorno de la inversión basado en el diseño que ha diseñado, es primordial que designe al constructor adecuado para entregar en los parámetros de tiempo, costo y calidad acordados. Si obtiene el constructor equivocado, el trabajo se retrasará, excederá el presupuesto y no alcanzará las expectativas de precio de venta deseadas.
Beneficiarse de la subdivisión y el desarrollo es fácil si comprende los procesos y principios que subyacen al abastecimiento, la planificación y la entrega de sus proyectos. Se necesita compromiso, tiempo y esfuerzo de su parte para aprender a hacer esto. Si no lo hace, las consecuencias hablan por sí solas: no podrá aprovechar las mejores oportunidades, no podrá maximizar los beneficios y probablemente gastará su tiempo comprometiéndose con los proyectos equivocados, trabajando con los constructores equivocados, que no le hacen ganar mucho dinero en absoluto.
Si te tomas en serio la idea de convertirte en un experto en cómo ganar dinero subdividiendo propiedades y desarrollándote en Australia Occidental, necesitas aprender sobre las reglas y regulaciones de planificación. Necesita aprender sobre estudios de viabilidad y cómo obtener beneficios de ingeniero, necesita aprender sobre el estudio del mercado y la elección de su constructor. Todo esto está cubierto en nuestra Guía para Desarrolladores de Propiedades de 225 páginas y Curso en Línea de correlación. Comience hoy mismo!