4 Maneras Simples de Reducir Impuestos como Propietario
La mayoría de las personas esperan obtener una gran cancelación de impuestos cuando compren su casa. Lo que no se dan cuenta es que las deducciones de impuestos son aún más favorables al comprar propiedades de inversión.
Aquí hay 4 maneras en que puede reducir su factura de impuestos al comprar bienes raíces que se tratan como una propiedad de alquiler:
Deduciendo los costos directos
Los inversores que poseen una propiedad de alquiler pueden deducir los costos de mantenimiento y comercialización de la propiedad. Estos incluyen: intereses hipotecarios, seguros, impuestos, servicios públicos, reparaciones de mantenimiento, costos de publicidad y honorarios profesionales. Solo puede deducir los intereses hipotecarios y los impuestos de su residencia principal.
Depreciación
La depreciación se calcula según la teoría de que los activos pierden valor con el tiempo a medida que se desgastan. Según el IRS, los muebles, electrodomésticos y otros artículos para el hogar «pierden todo su valor y se vuelven prácticamente inútiles» después de 5 años. Obviamente, estos artículos pueden durar más que eso, pero el IRS dice que podemos tratarlos «en papel» como si no lo hicieran.
Digamos que compró un refrigerador por $1000. Podría dividir el costo por 5 años, y luego cancelar 2 200 por año como depreciación de ese artículo. También puede usar depreciación acelerada para bienes personales, lo que generará deducciones más altas en los primeros años de vida amortizable de esos activos.
La depreciación de los bienes raíces es similar. Dado que la tierra no se «desgasta», el valor de la tierra se deduce del precio que pagó por los bienes raíces. La estructura restante puede amortizarse a lo largo de 27 años y medio. Por ejemplo, si compró una casa de 1 100,000, restaría aproximadamente 2 20,000 por el terreno y luego depreciaría la estructura de remain 80,000 restante. Entonces dividirías 8 80,000 / 27.5 = 2 2909. Esto significa que puede cancelar 2 2909 cada año durante 27.5 años.
Canjear, canjear
El código tributario permite a los propietarios cambiar una propiedad por otra sin tener que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Es posible que no pienses que un inversor con una perspectiva a largo plazo necesitaría esto, pero aquí hay un ejemplo de lo que podría suceder.
Digamos que compró un terreno baldío hace 40 años por 1 10,000 y ahora vale 5 500,000, venderlo podría costarle más de $100,000 en impuestos federales y estatales. Sin embargo, si cambia el lote por otro inmueble de igual valor, digamos una propiedad que produce ingresos, entonces podrá continuar aplazando el impuesto sobre las ganancias de capital.
Muchos inversores decir, «Aplazar hasta morir.»Cuando sus herederos heredan la propiedad, la base impositiva generalmente aumenta al valor de mercado, por lo que si venden, tampoco pagarían el impuesto sobre las ganancias de capital.
Los inversores activos ganan más
Los inversores pasivos solo pueden deducir las pérdidas pasivas de los ingresos por alquiler u otros ingresos pasivos que obtengan. A pesar de que la lista de pérdidas puede ser mayor que los ingresos por alquiler, especialmente si se incluye la depreciación, no se puede deducir de otras fuentes de ingresos si es un inversor pasivo.
Sin embargo, si un inversor participa activamente en la administración de la propiedad, podría tener deducciones ilimitadas de sus bienes raíces y usar esas deducciones contra cualquiera de sus ingresos ganados.
Para calificar para deducciones ilimitadas, tiene que demostrar al IRS que es un profesional de bienes raíces. Esto no significa que tenga que ser tasador, inspector o agente de bienes raíces que vende casas.
Para el IRS, un profesional de bienes raíces significa que usted pasa más de 750 horas al año comprando, vendiendo, alquilando y administrando sus propiedades o realizando servicios similares para sus clientes. Para calificar, no puede tener otro trabajo que tome más de 750 horas de su tiempo anualmente.
Si el inversionista no califica como profesional de bienes raíces de acuerdo con el IRS, pero sigue participando activamente, todavía puede deducir hasta 2 25,000 de cualquier ingreso ganado para compensar las pérdidas pasivas incurridas, siempre que el inversionista tenga menos de income 100,000 por año de ingresos brutos ajustados. Las personas que tienen más de 1 150,000 por año en ingresos brutos ajustados no pueden calificar para este beneficio; sin embargo, las pérdidas se pueden usar en el futuro durante un año cuando el inversionista gane menos de 1 150,000. Además, cualquier ingreso pasivo recibido puede ser protegido por sus remanentes de pérdida pasiva.