Kann ich mein Kaufangebot stornieren?
Ein Property24-Leser fragt:
Ein Property24-Leser fragt, ob er meine Meinung über den Kauf einer Immobilie, für die er ein Angebot gemacht hat, ändern und lieber eine andere wählen kann.
Verpflichtet das Kaufangebot den Käufer zum Kauf der Immobilie? Wenn ja, wie lange ist es gültig und kann es gekündigt werden, wenn ich meine Meinung ändere und mich für eine andere Immobilie entscheide?
Jaco Rademeyer, von Jaco Rademeyer Estates, antwortet:
Gemäß Abschnitt 2 des Alienation of Land Act 68 von 1981 darf eine Veräußerung von Land keine Kraft oder Wirkung haben, es sei denn, sie ist in einer vom Käufer und Verkäufer unterzeichneten Veräußerungsurkunde enthalten. Eine Entfremdungsurkunde wird auch als Kaufangebot bezeichnet. Um gültig zu sein, muss ein Kaufangebot daher schriftlich und von den Parteien unterzeichnet sein. Dies sind die einzigen rechtlichen Formalitäten, die für ein gültiges Kaufangebot vorgeschrieben sind.
Das Kaufangebot enthält alle Verkaufsbedingungen und gegebenenfalls aufschiebende Bedingungen, die erfüllt sein müssen, um das Kaufangebot verbindlich und durchsetzbar zu machen. Nach Erfüllung aller im Kaufangebot enthaltenen aufschiebenden Bedingungen wird der gesamte Vertrag durchsetzbar. Die häufigsten aufschiebenden Bedingungen, die auftreten können, beziehen sich auf die Art und Weise, in der der Kaufpreis ausgeschrieben werden sollte, z. B. eine aufschiebende Bedingung, vorbehaltlich der Genehmigung eines Darlehens für einen bestimmten Betrag vor einem bestimmten Datum. Eine andere aufschiebende Bedingung, die auftreten kann, ist eine, die dem Verkauf des Eigentums des Käufers an oder vor einem bestimmten Datum unterliegt. Sollte eine der oben genannten aufschiebenden Bedingungen nicht innerhalb der angegebenen Fristen erfüllt sein, erlischt der gesamte Vertrag automatisch und ist nicht mehr wirksam.
Im vorliegenden Fall sollte der Käufer zunächst feststellen, ob das Kaufangebot an aufschiebende Bedingungen geknüpft war. Wenn der genannte Vertrag aufschiebenden Bedingungen unterlag, sollte der Käufer prüfen, ob die aufschiebenden Bedingungen erfüllt waren. Wenn die aufschiebenden Bedingungen in einem Kaufvertrag nicht erfüllt sind, wird der gesamte Vertrag null und nichtig, es sei denn, beide Parteien (Verkäufer und Käufer) im Verkauf vereinbaren, einen Nachtrag zu ihrem Vertrag zu haben, in dem sie auf die Einhaltung der aufschiebenden Bedingungen im Kaufangebot verzichten. Nach Erfüllung aller aufschiebenden Bedingungen im Kaufangebot kommt der gesamte Vertrag in Kraft.
Wenn im normalen Verlauf des Verkaufs kein Verstoß auftritt, ist der Verkäufer zur Zahlung der Provision des Agenten verpflichtet. Wenn der Käufer beschließt, vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn alle aufschiebenden Bedingungen für den Verkauf (falls vorhanden) erfüllt sind, würde dies bedeuten, dass der Käufer gegen das Kaufangebot verstößt.
Wenn der Käufer den Vertrag einseitig kündigt, verstößt er in dieser Angelegenheit gegen den Vertrag und haftet für die Provision des Vermittlers und nicht für den Verkäufer. Wenn der Verstoß eintritt und der Käufer nach schriftlicher Mitteilung durch den Verkäufer oder seinen Vertreter für einen Zeitraum von Tagen (in der Regel 7 Tage) in Verzug bleibt, ist der Geschädigte, in diesem Fall der Verkäufer und die Agentur, berechtigt, Leistung oder Schadensersatz zu verlangen.
Für den Fall, dass der Käufer eine Vereinbarung mit dem Verkäufer trifft, um den Verkauf zu stornieren, können sowohl der Verkäufer als auch der Käufer gesamtschuldnerisch gegenüber dem Agenten für die Provision haften. Der Käufer muss bedenken, dass der Agent sein Mandat erfüllt hat, unabhängig davon, ob der Verkaufserlös, er oder sie Anspruch auf seine Provision hätte. Die Partei, die gegen den Vertrag verstößt, wäre, von wem der Agent seine Provision beansprucht. Der Anspruch wird nicht nur eine Provision sein, der Verkäufer könnte einen Schadensersatzanspruch oder eine bestimmte Leistung geltend machen, mit anderen Worten, einen Auftrag, den Käufer dazu zu bringen, den Verkauf fortzusetzen.
Wenn an dem Verkauf bereits Transportunternehmer beteiligt waren und er seine Pflichten, insbesondere die Übertragung und / oder die Registrierung von Schuldverschreibungen, erfüllt hat, ist er berechtigt, seine Kosten von der Vertragspartei zu verlangen.
In den meisten Fällen enthält das Kaufangebot eine „Widerrufsklausel“, nach der der Käufer das Recht hat, das Angebot zu widerrufen oder das Kaufangebot gegebenenfalls durch schriftliche Mitteilung an den Verkäufer innerhalb von 5 (fünf) Tagen nach seiner Unterzeichnung zu kündigen. In der vorliegenden Angelegenheit hätte der Käufer wählen können, das Kaufangebot auf der Grundlage der genannten Klausel zu stornieren, sofern er in der vorgeschriebenen Weise und innerhalb der vorgeschriebenen Frist handelt.
Abschließend sollte sich der Käufer in dieser Angelegenheit bewusst sein, dass die Möglichkeit zahlreicher Ansprüche gegen ihn besteht. Die einseitige Kündigung eines Kaufangebots, bei dem alle aufschiebenden Bedingungen erfüllt sind, stellt eine Vertragsverletzung dar, die Raum für Ansprüche gegen den Vertragsverletzer schafft.