Sådan tjener du penge underopdeling af ejendom
Sådan tjener du penge underopdeling af ejendom i det vestlige Australien
fem tip til at maksimere dit overskud ved at udvikle og opdele jord.
som underafdeling og ejendomsudviklingskonsulenter har vi mange mennesker, der spørger os, hvordan man tjener penge på at opdele ejendom i det vestlige Australien. Hvordan maksimerer vi vores afkast? Hvad gør en god handel? Dette er alles yndlingsspørgsmål. Der er dog en kunst at tjene penge som udvikler. Uanset om du opdeler, renoverer, bygger eller laver en kombination af alle tre, er der nogle underliggende principper og strategiske processer, som du har brug for at vide. Denne artikel vil forklare de fem bedste principper, der vil hjælpe dig med at tjene penge opdele og udvikle ejendom. Det er meget vigtigt at forstå disse processer og pointers, og holde dem foran sindet i din ejendom udvikling bestræbelser. Hvis du gør det, vil du være i stand til at maksimere dit overskud på enhver udvikling, du foretager.
før du tænker på, hvordan du tjener penge underopdeling af ejendom, skal du tænke på dine mål. Målsætning er vigtig, det styrer underopdelingen og udviklingsstrategien. Som man siger – “at undlade at planlægge planlægger at mislykkes”. Jeg siger ofte til mine klienter at begynde med slutmålet i tankerne. Oftere end ikke er dette for at tjene penge. For at hjælpe med det formål skal du tænke på forberedelse, forberedelse, forberedelse. Tipene, der deles i denne artikel, viser dig, at det at lære at tjene penge at opdele ejendom handler om planlægning i forenden af et projekt – levering er den lette bit. Hvad du gør, før du starter, er det, der får dig til at vende tilbage, ikke under projektet. Dine fem tip til udførelse af vellykket udvikling:
Lær planlægningsreglerne og forskrifterne
før du begynder at lede efter udviklingssteder, skal du uddanne dig selv om de statslige planlægningsregler og regler, der påvirker Underopdeling og udvikling, samt de specifikke lokale planlægningsregler og regler, der supplerer disse, relevante for forstæderne og de områder, som du jager efter et udviklingssted i. Dette er trin et af hvordan man kan tjene penge opdele ejendom. Du er nødt til at forstå reglerne, fordi denne måde kan du bestemme de steder korrekte udviklingspotentiale alle af dig selv (dvs. hvor mange partier du kan gøre, størrelse og typer af boliger osv), uden at stole på de potentielt fejlagtige udtalelser og råd fra bygherrer, ejendomsmæglere eller råd officerer. Mere til det punkt kan dette faktisk give dig mulighed for at se udviklingsmulighed på steder, som andre købere (og sælgeren) måske endda har gået glip af, så du kan betale under markedsrenteannonce få et godt køb. At kende reglerne giver dig mulighed for at undgå dyre fejl og finde skjulte guldminer. Et eksempel er angivet nedenfor:
dette er en 1042 kvadratmeter R30 hjørneplads i Como, South Perth, annonceret af agenten som et triplekssted, “underlagt Rådets godkendelse”. Områdekravene er partier med mindst 260m2 og et gennemsnit på 300m2 ved R30-kodningen, som begge normalt ville kræve overholdelse af. Så der er nok her til kun at gøre 3 partier, da 1200m2 ville være påkrævet for at få 4 gange gennemsnittet (der er kun 1042m2) . Pålydende værdi er der ikke nok her til 4 partier, men under hjørnepartiets bestemmelser i Statsplanlægningspolitik DC2.2 skal hjørnepartier mellem R10-R35 med facade til to separat navngivne gader, der ikke er større eller regionale transportveje, kun overholde minimumskravene til området. Så 4 gange 260 =1040m2, som vi kan overholde i betragtning af det samlede areal af moderpartiet. Anvendelse af denne viden, vi var i stand til at hjælpe en klient til at erhverve en 4 enhed site, annonceret som en 3, for en stjæle.
du skal konstruere en rentabel designløsning, før du forpligter dig
Hvad er den mest rentable designløsning til din udvikling? Du skal gennemgå en proces for at bestemme, hvilke (hvis nogen) rentable designløsninger der findes, og du vil bestemme det, før du forpligter dig til købet. Det betyder gennemførlighedsundersøgelser og due diligence. Dette betyder at undersøge det lokale marked, udbud og efterspørgsel og planlægningsregningerne i lokalområdet. Dette betyder normalt at bruge nogle penge og tid på konceptdesignløsninger, koste dem og få dem værdsat. Og det kan betyde, at der ikke er nogen rentabel designløsning til det sted til den aktuelle pris, og gå væk fra aftalen. Bedre at finde ud af dette tidligt, og spar dig selv besværet med et urentabelt og muligt endda tabsgivende projekt tidligt, snarere end at begå baseret på Gæt, håb og vildfarelse. Hvert sted er unikt, og cookie cutter-tilgange til at finde en rentabel designløsning er ikke gode nok, hvis du vil have succes. Accepter, at en del af at tjene penge er at bruge tid, kræfter og penge på at konstruere den bedste designløsning til hvert sted, du vil lukke på, og at du kan se på flere steder, før du sætter dig ned på den, der passer til dig.
brug markedsundersøgelser til at bestemme, hvad der skal udvikles
du skal bestemme, hvilke typer produkter (f.eks. 2×2, 3×2, 4×2, enkelt eller to etager) og produktfunktioner sælger godt i det område, du kigger på steder i. Du skal studere de mikro-og makroøkonomiske forsyningsfaktorer for dette marked og bruge det til at guide din designløsning med hensyn til hvilket produkt du vil tilbyde at markedsføre ( dvs. boligtyper, designfunktioner og partistørrelser). Dette udvikler sig og ændrer sig altid, men vigtigt for dig at studere, hvis du vil vide, hvordan du tjener penge på at opdele ejendom. Hvis du præsenterer den rigtige Produkttype til et marked på det rigtige tidspunkt, så et segment, der er underforsynet og har købere, der er villige og i stand til at købe produktet, vil du sælge produktet hurtigt og til en præmie. Så for at maksimere overskuddet skal du foretage markedsundersøgelser, tale med lokale agenter, få professionel rådgivning og designinput – markedet dikterer, hvad man skal levere til det, ikke dig.
at betale den resterende jordværdi er, hvordan man tjener penge, der opdeler ejendom
det nemmeste og mest logiske sted at udgøre den ønskede fortjenstmargen på en udvikling er i anskaffelsesprisen på udviklingsstedet. Du har brug for købsprisen på udviklingsstedet for at imødekomme det ønskede investeringsafkast. Nøglen til at forstå, hvordan man tjener penge, der opdeler ejendom, er derfor at lære at reducere et tilbud for at afspejle en krævet restværdi for at opfylde dit ROI-mål.
for eksempel, hvis prognosen indikerer, at der er behov for en ekstra $50.000 fortjeneste for at få handlen til at stable op, så Tilbyd blot $50.000 mindre for den ejendom, du prøver at købe til udviklingen.
Bygge-og udviklingsomkostninger er for det meste faste; dine markedsundersøgelser og begrænsninger på stedet bestemmer, hvilken type og kvalitet af bolig du skal konstruere. At tilbyde billigere, ringere produkt til markedet for at spare på omkostninger og øge margenen fungerer muligvis på papir, men du bedrager kun dig selv – dette vil kun påvirke salget negativt i den anden ende af projektet.
ligeledes er det forkert og farligt at være overoptimistisk og oppustet salgspriser i dit regneark uden bevis for at øge marginen. Du bedrager kun dig selv igen. For at understrege igen; din udviklermargin kommer fra at betale den rigtige pris for siden i starten. Hvis dine feasibility research data fortæller dig, at du skal betale mindre for en hjemmeside, så er du nødt til at afspejle disse resultater på dit tilbud til sælgeren. Det er en realitet, at mange af de steder, hvor du vil udføre due diligence vil blive overpris fra et udviklingsperspektiv. Dette er ofte tilfældet i nyindrettede områder, hvor ejer-besættere er sælgeren, og de søger at ‘indbetale’ på muligheden. Hvis de ikke vil afregne på en lavere pris for at dække din risiko og margin, gå væk.
Vælg den rigtige bygherre
når du har formået at bosætte dig på et sted, fordi du har designet og konstrueret en rentabel designløsning, er det vigtigt at arbejde med den bedst mulige bygherre for at levere designresultatet. De bedste bygherrer re dem, der forstår Økonomi, proces og effektivitet krav til udvikling. Bygning til en udvikler er meget anderledes end bygning til en boligejer – leverancerne er helt forskellige. Du vil have en bygherre med en track record for at opnå leveringsekspertise for udviklere. Dette betyder en bygherre, der vil arbejde sammen med dig for at finde omkostningsbesparelser, der ikke går på kompromis med kvaliteten, tilbyder en fast pris byggekontrakt uden variationer, en bygherre, der er organiseret og forstår, at tid er penge, en bygherre, der er solvent, forsikret og har kapacitet til at give dit job prioritet, opmærksomhed og tilsyn. For at maksimere dit overskud og sikre investeringsafkastet baseret på det design, du har konstrueret, er det altafgørende, at du udpeger den rigtige bygherre til at levere på aftalte tid, omkostninger og kvalitetsparametre. Hvis du får den forkerte bygherre jobbet vil være sent, over budgettet og plejer nå salgsprisen forventninger ønskede.
det er nemt at drage fordel af Underopdeling og udvikling, hvis du forstår processer og principper bag sourcing, planlægning og levering af dine projekter. Det kræver engagement, tid og kræfter dog fra din side for at lære at gøre dette. Hvis du ikke gør det, konsekvenserne taler for sig selv-du vil ikke være i stand til at udnytte de bedste muligheder, du vil ikke være i stand til at maksimere afkastet, og vil sandsynligvis bruge din tid på at forpligte dig til de forkerte projekter, arbejde med de forkerte bygherrer, der slet ikke tjener dig mange penge.
hvis du er seriøs om at blive en ekspert på hvordan man kan tjene penge opdele ejendom og udvikle i det vestlige Australien, du har brug for at lære om planlægning regler og forskrifter. Du skal lære om gennemførlighedsundersøgelser og hvordan man profitingeniør, du skal lære om at studere markedet og vælge din bygherre. Alt dette er dækket i vores 225 side Infill Ejendomsudvikler Guide-bog og korrelere Online kursus. Kom i gang i dag!